Bieden op een huis: hoe werkt het?

Of je nu al vaker hebt geboden op een huis, of je op het punt staat om jouw eerste bod uit te brengen: spannend blijft het! Zeker op een te krappe woningmarkt waar de vraag nog altijd groter is dan het aanbod. In dit artikel vertellen wij je alles over het uitbrengen van een bod, het bepalen van het juiste bod en het belang van een aankoopmakelaar. Daarnaast geven we tips voor het bieden op een woning, zodat jij zo snel mogelijk jouw droomhuis vindt - én krijgt. We duimen voor je!


Ga direct naar:

• Hoe breng je een bod uit op een woning?
• Hoe bepaal je het juiste bod?
• Algemene tips voor het bieden op een woning
• Een aankoopmakelaar om het koopproces te versnellen

Hoe breng je een bod uit op een woning? 

Om een goede kans te maken dat jouw bod wordt geaccepteerd, is het belangrijk dat je weet hoe het ‘spelletje’ werkt. Hieronder bespreken we de verschillende biedingsvormen waar je mee te maken kunt krijgen.

Welke biedingsvormen bestaan er?

Heb je een huis gevonden waar je een bod op wilt uitbrengen? Check dan eerst de biedingsvorm die de verkoper aanhoudt. Dat kan zijn: 

• Onderhandelen
• Verkoop bij inschrijving
• Online bieden
• Veiling

Onderhandelen

Bij onderhandelen, de meest gebruikelijke biedingsvorm, breng jij een openingsbod uit. Dit kan mondeling of schriftelijk zijn. Het is verstandig om een mondeling bod altijd schriftelijk te bevestigen, zodat het zwart op wit staat. Op het moment dat je een tegenbod ontvangt, ben je in onderhandeling. Leg een serieus openingsbod neer, maar houd altijd ruimte voor onderhandeling. Leg dus nooit direct je maximale bod neer. 

Je kunt er ook voor kiezen om juist wél direct een eindbod neer te leggen, waarop je voor een bepaalde datum en tijd een reactie van de verkoper wenst. Geef duidelijk aan dat het gaat om een eindbod en dat er geen onderhandelingsruimte is. De verkoper weet dan waar hij aan toe is. 

Verkoop bij inschrijving

Bij verkoop bij inschrijving doen alle bieders eenmalig een ultiem eindbod. Er is bij deze biedingsvorm dus geen ruimte om te onderhandelen. Het bod moet je voor een bepaalde deadline in een gesloten envelop indienen bij de verkoopmakelaar of notaris. Je hebt ook steeds vaker de mogelijkheid om je bod in te dienen per e-mail. 

Verkoop bij inschrijving lijkt eenvoudig, maar er kunnen verschillende richtlijnen, spelregels en voorwaarden van toepassing zijn. Het is goed om dit vooraf te weten, zodat je niet al met 0-1 achter staat op de ‘concurrentie’. Een aankoopmakelaar geeft je hierin waardevol advies.

Online bieden

Soms is het mogelijk om online te bieden op een huis via digitale verkoopplatforms. Hier kun je precies zien wat er geboden wordt en je bieding gedurende het proces aanpassen, inclusief de ontbindende voorwaarden. Je kunt er zelfs voor kiezen om jouw bod automatisch te laten verhogen als je overboden wordt, waarbij je uiteraard je maximale bedrag instelt.

Veiling

Tot slot is er de veiling, waarbij het huis wordt verkocht via een openbare verkoop. Dit kan vrijwillig, maar ook onvrijwillig zijn. Bij een executieveiling wordt een eigendom verkocht om openstaande schulden af te lossen.

Hoe zit het met de wettelijke bedenktijd?

Na het tekenen van de koopakte heb je als koper drie dagen de tijd om zonder opgaaf van reden van de koop af te zien. Deze wettelijke bedenktijd biedt jou als koper een moment om nog eens goed na te denken over je gemaakte beslissing.

Goed om te weten: als je jouw huis via een veiling koopt, dan is de bedenktijd niet van toepassing. 

Hoe bepaal je het juiste bod?

Het zal je niet ontgaan zijn: er is momenteel heel veel vraag naar woningen. Je bent waarschijnlijk niet de enige die een bod wil uitbrengen op de woning die je in het vizier hebt. Extra belangrijk dus dat het bod dat je neerlegt beter is dan de concurrentie. Breng daarom vooraf het volgende in kaart:

• Ken je maximale budget
• Maak een goede inschatting van de waarde van de woning
• Bepaal de juiste biedingsstrategie
  
  
  

Ken je maximale budget

First things first: zorg ervoor dat je je maximale budget kent, zodat je weet wat je maximaal kunt bieden. Laat een hypotheekadviseur berekenen welk hypotheekbedrag je maximaal kunt krijgen. En/of breng je mogelijkheden met eigen geld/overwaarde in kaart met een financieel adviseur. 

Bepaal daarnaast welke maandlasten je maximaal kunt én wilt dragen per maand. Neem daarin ook toekomstplannen mee, zoals gezinsuitbreiding of een verre reis. Daarnaast is het prettig als je je normale levensstijl kunt blijven voortzetten. 

Bepaal zo een realistisch maximaal budget dat past bij je maandelijkse lasten (voor nu en de toekomst). 

Maak een goede inschatting van de waarde van de woning

Daarnaast is het bepalen van de woningwaarde cruciaal bij het uitbrengen van het juiste bod. Je wilt immers niet meer betalen dan het huis waard is. Overbieden gebeurt veel, en dat hoeft geen probleem te zijn wanneer de waarde van de woning meestijgt met de markt. Maar als overbieden ervoor zorgt dat jouw huis onder water komt te staan, kan dit problemen opleveren bij de toekomstige verkoop. Je kunt dan met een restschuld achterblijven.

Stel jezelf daarom vooraf deze vragen:

• Wat zijn de verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de buurt? Bij het Kadaster kun je de verkoopprijzen van vergelijkbare huizen in de buurt opvragen. Heel handig, want zo zie je precies voor hoeveel ze weg zijn gegaan en wat de gemiddelde percentages van overbiedingen zijn (als dat aan de orde is). 
  
  
• Wat is de WOZ-waarde van het huis? Via wozwaardeloket.nl kun je de WOZ-waarde van het huis opvragen. Wees je er wel van bewust dat de WOZ-waarde wordt vastgesteld aan de hand van de peildatum van 1 januari van het voorafgaande jaar. De WOZ-waarde van een woning die je in 2023 bezichtigt, wordt dus berekend aan de hand van de peildatum 1 januari 2022. Als de markt in de tussentijd is veranderd, kan de WOZ-waarde dus zijn gestegen of gedaald. 
  
  
• Hoe lang staat het huis al te koop? Check hiervoor de datum op Funda en/of vraag het de verkoopmakelaar. Als het huis al langere tijd in de verkoop staat, dan is er waarschijnlijk meer ruimte tot onderhandeling. In geval van een korte periode heb je waarschijnlijk minder onderhandelingsruimte. 
  
  
• Is de vraagprijs aangepast sinds de start van de verkoop? Prijswijzigingen worden vaak bijgehouden op woningsites, zoals Funda. Ga naar de verkoophistorie van het huis en kijk of er wijzigingen zijn gedaan. Als de vraagprijs is verlaagd, dan kan dit duiden op verkopers die snel willen verkopen. Dit versterkt natuurlijk jouw onderhandelingspositie.
  
  
• Hoeveel interesse is er in de woning? Zijn er bijvoorbeeld veel andere mensen aanwezig bij een open huis, was het lastig om een bezichtiging te plannen of weet je dat er al meerdere biedingen zijn uitgebracht? Bij veel interesse zul je met een hoger bod moeten komen en/of met steengoede voorwaarden. 

Heb je een aankoopmakelaar? Hij of zij helpt en adviseert je m.b.t. het bepalen van de woningwaarde. Makelaars zijn experts in hun werkgebied en zijn goed op de hoogte van de lokale marktprijzen, prognoses en ontwikkelingen. Bovendien krijgen zij vaak meer informatie los bij de verkopend makelaar dan jij als particulier. Dit kan een groot voordeel zijn.

Bepaal de juiste biedingsstrategie (samen met je aankoopmakelaar)

Er zijn verschillende biedingsstrategieën mogelijk. Overleg met je aankoopmakelaar welke strategie jullie het beste kunnen hanteren. 

Bij onderhandelingen kun je een strategisch openingsbod doen dat interessant genoeg is om de verkoper een tegenbod te laten uitbrengen, maar niet zo hoog dat er geen ruimte meer is om verder te onderhandelen. Een andere strategie is om in één keer een eindbod te doen als je niet wilt of kunt onderhandelen over de prijs. Je laat het dan aan de verkoper over om het bod te accepteren of af te wijzen.  

Het is verstandig om een geldigheidsduur aan je bod te hangen, bijvoorbeeld door te vermelden dat je binnen 3 dagen een reactie verwacht. Hierdoor lok je een snelle reactie uit en voorkom je dat de verkoper nog rustig andere biedingen kan afwachten. Het is take it or leave it!

Naast de prijs kunnen ook andere voorwaarden een rol spelen, zoals de gewenste overdrachtsdatum. Als je kunt aangeven dat de overdracht kan plaatsvinden op een datum die de verkoper wenst, kan dit je onderhandelingspositie versterken. Daarnaast zijn de ontbindende voorwaarden van belang, waarover hieronder meer.

Een bod kun je schriftelijk, mondeling of via e-mail uitbrengen. Als je een mondeling bod doet, is het altijd verstandig om dit nog eens schriftelijk te bevestigen, waarbij je de prijs die je biedt noemt, het bod toelicht en eventuele ontbindende voorwaarden benoemt.

Overbieden in 2023

Zoals je weet, is overbieden meer de norm dan uitzondering geworden. In 2023 is dat nog steeds zo, al zagen we begin dit jaar (door de hogere rente) wel een afname in het percentage dat werd overboden. 

Wat goed is om te weten, is dat het maximale bedrag dat je kunt lenen sinds 2018 beperkt is tot 100% van de woningwaarde. Als je boven de taxatiewaarde (over)biedt, dan zul je het verschil uit eigen zak moeten betalen. Je kunt dit bedrag niet lenen. In de praktijk zie je vaak dat de taxatiewaarde ongeveer gelijk wordt gesteld aan het aankoopbedrag, maar dit is niet altijd zo. 

Houd ook rekening met de kosten die je maakt bij het kopen van een huis. Deze kosten moet je ook zelf betalen en kun je niet lenen. Welk bedrag je betaalt, is onder andere afhankelijk van de vraag of je kosten koper koopt of vrij op naam. Zorg dus dat je altijd genoeg eigen geld overhoudt voor het betalen van de extra kosten en het gedeelte dat je overbiedt boven de taxatiewaarde.

Hoewel overbieden veel gebeurt en ‘normaal’ lijkt te zijn, is het goed om je bewust te zijn van de risico’s. Overbieden kan ervoor zorgen dat je later met een restschuld overblijft. Daarom adviseren wij altijd om samen te werken met een aankoopmakelaar, die je inzicht geeft over het eventuele risico en de verwachte waardeontwikkeling van jouw huis of appartement.

Alle kosten bij het kopen van een huis

Alles over Kosten koper (k.k.)

Uitleg over Vrij op Naam (v.o.n.)

Samen met je ouders een huis kopen (5 manieren)

Huis kopen met hypotheek en studieschuld

Huis bezichtigen: waar moet je op letten? (+ checklist)

Een eerste huis kopen als starter

Ontbindende voorwaarden

Ontbindende voorwaarden geven je de mogelijkheid om kosteloos van de koop af te zien als aan bepaalde voorwaarden is voldaan. Deze voorwaarden kunnen jou als koper aantrekkelijk maken voor de verkoper, of juist niet. Hieronder bespreken we de volgende ontbindende voorwaarden:

• Voorbehoud van financiering
• Voorbehoud van bouwkundige keuring
• Voorbehoud van NHG

De ontbindende voorwaarden die je eist, zijn onderdeel van je bod en kunnen een cruciale rol spelen bij het sluiten van het koopcontract. Zo wordt een bod zonder voorbehoud (bij een gelijke hoogte van het bod) over het algemeen sneller geaccepteerd dan een bod met voorbehoud. 

Bespreek met je aankoopmakelaar en/of financieel adviseur of en welke ontbindende voorwaarden je wilt opnemen in het bod. 

Voorbehoud van financiering

Het voorbehoud van financiering betekent dat de koop alleen doorgaat als je de financiering voor de woning rond krijgt binnen een bepaalde termijn, meestal minimaal zes weken. 

Je moet wel voldoende je best hebben gedaan om de financiering rond te krijgen. Lukt het (ondanks je inspanningen) niet om de financiering voor elkaar te krijgen, dan wordt de koop ontbonden.

Voorbehoud van een bouwkundige keuring

Bij het voorbehoud van een bouwkundige keuring kun je de koop ontbinden als de bouwkundige keuring hogere onderhoudskosten aan het licht brengt dan verwacht. 

Voorbehoud van NHG

Met het voorbehoud van NHG stel je als voorwaarde dat je in aanmerking wilt komen voor een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie. Deze garantie biedt bescherming aan zowel de koper als de geldverstrekker en is bedoeld om eventuele financiële risico's bij het aangaan van een hypotheek te beperken.

Bieden op een huis zonder ontbindende voorwaarden

Het is ook mogelijk om te bieden op een huis zonder ontbindende voorwaarden. Maar let op: dit is een bindende en risicovolle stap voor jou als koper. Het enige moment dat je nog van de koop kunt afzien, is tijdens de drie dagen wettelijke bedenktijd. 

Breng je een bod uit zonder ontbindende voorwaarden, dan gaat de koop door - ook als er zich onvoorziene omstandigheden voordoen. De reden dat mensen biedingen doen zonder ontbindende voorwaarden, is dat zo’n bod aantrekkelijker is voor de verkoper. Er zijn minder manieren waarop de koop toch nog kan worden afgebroken. Je hebt dus meer kans dat jouw bod wordt geaccepteerd.

Het is belangrijk dat je van tevoren goed afweegt of een bod zonder ontbindende voorwaarden verstandig is. Kun je de woning kopen zonder hypotheek? En kun je een voldoende inschatting maken over de staat van de woning? Voordat je zo’n beslissing neemt, raden wij aan om altijd advies in te winnen bij een financieel adviseur en aankoopmakelaar. 

Algemene tips voor het bieden op een woning:

We geven je graag ook wat algemene tips voor het bieden op jouw droomhuis:

1. Bepaal je maximale budget en houd je hieraan. Makkelijker gezegd dan gedaan, maar erg belangrijk - vooral omdat er veel emoties bij komen kijken. Laat je niet meeslepen in een biedingsoorlog en wees verstandig met overbieden. 
   
   
2. Zet je bod altijd zwart-op-wit, ook als je het oorspronkelijke bod telefonisch hebt uitgebracht. Bevestig per e-mail de details en eventuele voorwaarden.
   
   
3. Vergeet niet om naast de aankoopprijs ook rekening te houden met bijkomende kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en eventuele makelaarskosten. Lees meer over de kosten bij het kopen van een huis.
   
   
4. Houd rekening met mogelijke kosten voor verbouwingen of achterstallig onderhoud, vooral bij oudere woningen. Een bouwkundige keuring is in dat geval een must!
   
   
5. Als je een bouwkundige keuring laat doen voordat je een bod uitbrengt, kun je eventuele verborgen gebreken ontdekken. Deze kun je meenemen in je biedingsstrategie. Achterstallig onderhoud kan bijvoorbeeld een goed argument zijn voor een lager bod.
   
   
6. Als je een woning echt graag wilt, overweeg dan om bepaalde flexibele voorwaarden toe te voegen aan je bod, zoals het overnemen van spullen.
   
   
7. Als je een voorbehoud van financiering opneemt, vermeld dan welk deel van je bod met eigen geld (dus zonder hypotheek) betaald wordt. Dit geeft verkopers meer vertrouwen dat je de financiering rond krijgt.
   
   
8. Een aankoopmakelaar kan van grote waarde zijn. Hij of zij helpt je bij het bepalen van de juiste prijs en het bedenken van de juiste biedingsstrategie. Hieronder lees je meer over het nut van een aankoopmakelaar.

Een aankoopmakelaar om het koopproces te versnellen

Een aankoopmakelaar helpt je bij het neerleggen van het juiste bod en het hanteren van de beste strategie. Hij of zij heeft uitgebreide kennis van de lokale huizenmarkt en is ervaren in onderhandelingen. Met toegang tot relevante informatie kunnen ze je adviseren over een realistische biedingsstrategie en eventuele gebreken in de woning. Daarnaast helpen ze bij het opnemen van de juiste ontbindende voorwaarden en begeleiden ze je door het juridische proces. 

De prijs voor de makelaar haal je er al snel uit, omdat je door zijn/haar jarenlange ervaring sneller een scherp bod neerlegt. En niet fair, maar wel de (harde) waarheid: een aankoopmakelaar krijgt vaak meer informatie los bij een verkoopmakelaar dan een particulier, waardoor jij mét aankoopmakelaar echt meer kans hebt dat jouw bod wordt geaccepteerd. 

Je kunt de aankoop natuurlijk ook zonder makelaar aangaan, dat is aan jou. Mocht je nog een goede aankoopmakelaar bij jou in de buurt zoeken, dan zijn wij er voor jou.

Veelgestelde vragen over bieden op een woning

• Wat is een redelijk bod op een huis?

  Een redelijk bod op een huis hangt volledig af van verschillende factoren, zoals de vraagprijs, de staat van de woning, de huizenmarkt en jouw budget. Het is verstandig om een bod te doen dat in lijn ligt met vergelijkbare woningen in de omgeving. Een aankoopmakelaar helpt je graag bij het bepalen van een redelijk bod.

• Wat is normaal om te bieden op een huis?

  Wat een gangbaar bod is, is volledig afhankelijk van verschillende factoren, zoals de (lokale) huizenmarkt, de staat van de woning, de vraagprijs, de interesse in de woning en jouw budget. In 2023 wordt er over het algemeen sneller overboden dan onderboden. Twijfel je over de hoogte van een bod? Schakel een aankoopmakelaar in en laat je adviseren.

• Hoeveel kun je onderbieden op een huis?

  Je kunt altijd onderbieden, maar in 2023 is onderbieden niet gebruikelijk. Onder bepaalde omstandigheden kan het toch zeker mogelijk zijn. Denk aan verkopers die onder druk staan om hun huis snel te verkopen. Of het geval waarin een woning al langere tijd te koop staat vanwege bepaalde gebreken.

  Hoeveel je in dergelijke gevallen kunt onderbieden, hangt volledig af van de omstandigheden en jouw onderhandelingspositie. Wil je advies over het uitbrengen van een bod? Schakel dan een aankoopmakelaar in.

• Hoeveel overbieden op een huis in 2023?

  In 2023 is overbieden nog steeds meer regel dan uitzondering, al wordt er minder overboden dan in voorgaande jaren. Dit heeft te maken met de rentestijgingen. Wil je weten welk percentage er gemiddeld wordt overboden in de buurt waarin jij een woning zoekt? Jouw aankoopmakelaar is op de hoogte van de laatste ontwikkelingen in de buurt en kan je daar zeker over informeren.

  Daarnaast kun je ook zelf op zoek naar informatie: het Kadaster registreert alle transacties van onroerend goed in Nederland, inclusief de verkoopprijzen. Zoek vergelijkbare woningen in de buurt op en vergelijk de vraag- en verkoopprijzen.

  Vaak hoef je trouwens niet eens zoveel moeite te doen en volstaat het al om te Googlen naar de cijfers in jouw buurt. Lokale nieuwsmedia en online vastgoedplatforms geven veel informatie over de markt en verkoopprijzen van woningen. Zo kom je er snel achter hoeveel gebruikelijk is om te (over)bieden.

• Kun je op een huis bieden zonder bezichtiging?

  Ja, het is mogelijk om op een huis te bieden zonder bezichtiging. Toch raden wij sterk aan om eerst de woning te bezichtigen, zodat je een goed beeld krijgt van de staat en de buurt. Dit om verrassingen te voorkomen. Onderschat ook niet hoe belangrijk het is om een goed gevoel bij de woning te hebben. Pas als je naar binnen stapt, weet je of je jezelf er echt ziet wonen.

• Is een mondeling bod op een huis bindend?

  Een mondeling bod op een huis is over het algemeen niet bindend. Een bod wordt pas bindend wanneer het schriftelijk is vastgelegd en door beide partijen is ondertekend, zoals in een koopakte.

• Wat gebeurt er als je bod wordt geaccepteerd?

  Als jouw bod op een woning wordt geaccepteerd, wordt er een koopovereenkomst opgesteld en ondertekend. Als koper heb je nog drie dagen bedenktijd waarin je zonder opgaaf van reden van de koop kunt afzien.

  Eventuele ontbindende voorwaarden worden nageleefd, en na het verstrijken van de bedenktijd en eventuele voorwaarden vindt de overdracht bij de notaris plaats. Hier wordt de koopsom betaald en ontvang je als koper de sleutels van de woning. Gefeliciteerd!