Een huis kopen: hoe doe je dat?
Als je op zoek bent naar een (nieuw) koophuis, er veel op je af. Je wilt weten hoeveel je maximaal kunt lenen, hoe je een bod op een huis uitbrengt, wat het meest strategische bod is, welke juridische documenten moeten worden opgesteld. En dit is vast nog maar een kleine greep uit de vragen die je hebt... Daarom geven we je in dit artikel een overzicht van alle stappen die je doorloopt tijdens het aankoopproces. Zo weet je vooraf hoe het werkt om een huis te kopen!
Stappenplan voor het kopen van een woning
Hieronder lees je stap voor stap wat je te wachten staat bij het kopen van jouw woning. Zo weet je precies wat je moet regelen en waar je op moet letten. Dit stappenplan is geschreven voor de aankoop van bestaande bouw. Voor de aanschaf van een nieuwbouwwoning gelden andere stappen.
Is dit jouw eerste koophuis? Of krijg je nu al stress van de gedachte aan alles wat er op je af gaat komen? Dan zeggen we nu alvast: wij raden je echt aan om een makelaar in te schakelen. Het verhoogt je kansen op het vinden én kopen van een geschikte woning en maakt het proces een heel stuk aangenamer en minder stressvol. Wil je meer weten over het kopen van je eerste woning? Ontdek onze handige checklist voor het kopen van een huis als starter.
Ga direct naar:
- Stap 1: Checken van je financiële mogelijkheden
- Stap 2: In kaart brengen van de totale kosten voor de woningaankoop
- Stap 3: Het vinden van een geschikte woning
- Stap 4: De bezichtigingen
- Stap 5: Het bepalen en uitbrengen van een bod
- Stap 6: De onderhandelingen
- Stap 7: De koopovereenkomst en de wettelijke bedenktijd
- Stap 8: De ontbindende voorwaarden (bouwkundige keuring en financiering)
- Stap 9: Overdracht
- Ontvang voorstellen van meerdere makelaars
- Krijg vooraf duidelijkheid over de kosten
- Kies op basis van prestaties en resultaten
- Ruim 3000 mensen gingen je voor
- Gratis & vrijblijvend
- Onafhankelijk
- Vrijblijvend
- Gratis
- Snel
Stap 1: Checken van je financiële mogelijkheden
Voordat de jacht op een nieuw huis kan beginnen, wil je natuurlijk weten in welke prijscategorie je kunt zoeken. Hieronder lees je op welke manieren het kopen van een huis kan worden bekostigd.
Hypotheek
De kans is groot dat je niet het (volledige) aankoopbedrag van een nieuwe woning op je spaarrekening hebt staan. Al helemaal niet als starter. In dat geval is meestal een hypotheek nodig om de aankoop te bekostigen. In ons artikel over hypotheken lees je alles wat je moet weten over deze lening van de bank. Je maximale hypotheek hangt onder andere af van je inkomen, uitgaven en kredietgeschiedenis. Plan een gesprek in met een hypotheekadviseur om te laten berekenen hoeveel je kunt lenen en wat jouw maandelijkse aflossingen zullen zijn.
Eigen geld
Heb je een mooi bedrag aan eigen geld op je rekening staan? Dit geld kun je steken in de aankoop van je woning. Het kan hierbij gaan om spaargeld dat je in de loop der jaren hebt opgebouwd, maar bijvoorbeeld ook om een schenking van en familielid of een erfenis. Het inleggen van eigen geld heeft als voordeel dat het de totale kosten van je hypotheek vermindert. Hierdoor vallen je maandelijkse lasten lager uit. Maar wees altijd voorzichtig met het inleggen van (veel) eigen geld. Het is belangrijk dat je genoeg geld overhoudt voor de kosten voor het kopen van een huis.
Het exacte bedrag dat je kunt inleggen en hoeveel je moet reserveren voor bijkomende kosten, is afhankelijk van jouw specifieke situatie en het huis dat je wilt kopen. Het is verstandig om samen te werken met een ervaren aankoopmakelaar of financieel adviseur die je kan helpen bij het bepalen van de juiste hoeveelheid eigen geld om in te leggen.
Overwaarde vorige huis
Was je al woningeigenaar en heb je jouw vorige huis voor een goede prijs verkocht? Met de eventuele overwaarde kun je een deel van de aankoopprijs van je nieuwe huis financieren. Daarnaast kun je de overwaarde van je huis gebruiken voor andere dingen, bijvoorbeeld voor het bekostigen van een verbouwing of het verlagen van je hypotheekrente. Win ook hier professioneel advies in en gebruik de overwaarde op de meest slimme manier.
Huis kopen zonder hypotheek
Beschik je over voldoende financiële middelen, dan kun je ook overwegen om een huis zonder hypotheek te kopen. Op deze manier word je direct eigenaar van de woning en gaan je maandlasten omlaag. Aan de andere kant verlies je een aantal fiscale voordelen en aftrekposten die gepaard gaan met het hebben van een hypotheek. In ons artikel over een huis kopen zonder hypotheek zetten we de voordelen en nadelen van het kopen van een huis met eigen geld voor je op een rij.
Je doet er goed aan om advies in te winnen bij een financieel adviseur; hij of zij helpt je de voors- en tegens voor jouw specifieke situatie in kaart te brengen. 
Stap 2: In kaart brengen van de totale kosten voor de woningaankoop
Bij het kopen van een huis moet je - naast de aankoopprijs - rekening houden met een aantal extra kosten. De standaard kosten, ook wel kosten koper genoemd, omvatten overdrachtsbelasting, kosten voor de notaris en taxatiekosten. Deze bedragen kunnen aanzienlijk zijn en moeten door de koper worden betaald. Koop je een huis 'vrij op naam', dan is de verkopende partij verantwoordelijk voor het betalen van deze kosten.
Naast deze standaard kosten kun je ook te maken krijgen met bijkomende kosten, zoals makelaarskosten, kosten voor de hypotheekadviseur en kosten voor een bankgarantie. Meer weten? Bekijk dan eens ons totaaloverzicht van alle mogelijke kosten bij het kopen van een huis, inclusief rekenvoorbeeld.
Stap 3: Het vinden van een geschikte woning
Nu je weet hoeveel je maximaal kunt besteden aan een woning, begint de zoektocht naar jouw ideale koopwoning. Er zijn verschillende manieren om dit te doen. Je leest ze hieronder.
Woningsites
Een van de meest populaire manieren voor het zoeken van een nieuw optrekje, is het raadplegen van woningsites. De meest bekende huizensite van Nederland is Funda. Hier vind je het grootste aanbod koopwoningen in Nederland. Met behulp van filters kun je gericht zoeken naar een woning die perfect aansluit op jouw criteria.
Tip: als je een Funda-account aanmaakt en een zoekopdracht instelt, ontvang je dagelijks automatisch het nieuwste woningaanbod in je mailbox. Andere bekende huizensites zijn Pararius en Jaap.
Aankoopmakelaar
Op de huidige woningmarkt zoeken mensen zich suf naar een geschikte woning binnen de juiste prijscategorie. En als ze dan eindelijk enthousiast worden van een woning, is het vaak lastig om een afspraak in te plannen (omdat de agenda voor de bezichtigingen al vol is).
Loop jij ook tegen dit probleem aan? Dan is het slim om een aankoopmakelaar in te schakelen. Zij zijn vaak als eerste op de hoogte van nieuwe woningen die op de markt komen, zelfs voordat ze op Funda verschijnen. Je hebt hierdoor meer kans op het inplannen van een bezichtiging. Bovendien beschikken makelaars over lokale marktkennis en kunnen ze je informeren over nieuwbouwprojecten en andere relevante ontwikkelingen.
Open Huizen Dag
Een bijzondere gelegenheid om huizen te bezichtigen is de NVM Open Huizen Dag, die tweemaal per jaar wordt georganiseerd. Tijdens deze dag kun je zonder afspraak vrijblijvend deelnemende huizen bezoeken en direct met de eigenaar praten, waardoor je een beter beeld krijgt van de woning en de buurt. Deelnemende huizen worden vermeld op Funda.
Wil je meer weten over het vinden van een makelaar?
Ontdek handige tips en uitleg over hoe Mijn Verkoopmakelaar werkt.
Heb je een huis gevonden waar je enthousiast van wordt? Neem dan zo snel mogelijk contact op met de verkoopmakelaar om een bezichtiging te plannen. Jouw aankoopmakelaar kan je hierbij helpen. Staat de afspraak gepland? Ga dan goed voorbereid op pad.
Lees onze tips voor het bezichtigen van een woning en maak vooraf een checklist met jouw woonwensen en vereisten. Hiervoor kun je onze handige Checklist Huis Bezichtigen gebruiken.Zo voorkom je dat je tijdens jouw bezoek belangrijke dingen vergeet te vragen of te onderzoeken.
Zaken op de checklist zijn bijvoorbeeld het controleren van:
- Scheuren in muren en vocht- en schimmelplekken
- De staat van het schilderwerk
- De staat van kozijnen en ramen (controleer of er sprake is van dubbele beglazing en goede isolatie, en geen lekkages of tocht)
- De cv-ketel en keukenapparatuur
- De staat van het sanitair, zoals de werken van kranen, toiletten en douches
- De staat en ligging van de tuin (is er bijvoorbeeld voldoende privacy)
Vraag de makelaar naar eventuele gebreken en onderzoek de woning grondig, aangezien je als koper een onderzoeksplicht hebt. Informeer ook naar het energielabel van de woning en mogelijke verduurzamingsmaatregelen. Dit kan namelijk invloed hebben op het bedrag dat je kunt lenen, en op de toekomstige kosten. Welk verwarmingssysteem heeft de woning bijvoorbeeld? En hoe is de woning geïsoleerd?
Als de verkoper ermee akkoord gaat, is het handig om foto's te maken. Een bezichtiging van een huis gaat vaak in een flits voorbij, en op deze manier kun je de woning thuis nog eens rustig op je laten inwerken. Is de woning niet ingericht naar jouw smaak? Probeer hier echt doorheen te kijken. Focus je op de ruimte, de lichtinval en de staat van het huis.
Vergeet ook niet de buurt te verkennen voor of na de bezichtiging. Zijn alle voorzieningen aanwezig die je belangrijk vindt? Hangt er een sfeer waar je je thuis voelt? Heb je vragen over de buurt en de voorzieningen, stel deze aan de verkopend makelaar. Voeg ook deze vragen vooraf toe aan je checklist.
Stap 5: Het bepalen en uitbrengen van een bod
Heb je jouw droomhuis gevonden, dan is het tijd om een bod op het huis uit te brengen. Maar voordat je dat kunt doen, zul je eerst jouw ultieme bod en biedingsstrategie moeten bepalen. Ben je niet zo thuis in de recente huizenprijzen, ga je je eerste huis kopen of ben je niet goed in onderhandelen? Dan raden wij éxtra aan om een makelaar in te schakelen. Zij hebben kennis van de lokale huizenprijzen, zijn meesters in onderhandelen en bepalen samen met jou de juiste biedingsstrategie.
Het is belangrijk om vooraf te bepalen wat je maximale bod is, zodat je niet wordt meegesleept in een meedogenloze biedingsstrijd. Om het juiste bod te bepalen, is het slim om van tevoren de recente koopsommen van vergelijkbare woningen in de buurt op te vragen bij het Kadaster. Op deze manier heb je inzicht in de waarde van het koophuis en (wanneer relevant) hoeveel mensen in de huidige markt gemiddeld overbieden. Heb je een makelaar, dan zoekt hij dit voor je uit en adviseert je hierover.
De manier waarop je een bod uitbrengt op een huis, hangt af van de biedingsvorm die de verkoper kiest. Onderhandelen is de meest gebruikelijke vorm, waarbij jij als koper een openingsbod uitbrengt en de verkoper een tegenbod kan doen. Is er sprake van verkoop bij inschrijving, dan vraagt de verkoper je om een ultiem eindbod te doen, zonder onderhandelingen. Online bieden geeft je de mogelijkheid om digitaal een bod uit te brengen en daarna nog aanpassingen te doen. Een huis kan ook worden verkocht via een veiling (openbare verkoop).
Lees alles wat je moet weten over het bieden op een huis.
Stap 6: De onderhandelingen
Als je de onderhandelingen ingaat, wil je natuurlijk goed beslagen ten ijs komen. Wil je weten waar je op moet letten? De volgende tips helpen je verder:
- Onderhandelingsstrategie: Bepaal vooraf (eventueel samen met de makelaar) je onderhandelingsstrategie. Neem de marktomstandigheden en de situatie van de verkoper mee in de strategie. Heeft de verkoper bijvoorbeeld al een nieuwe woning gekocht? Staat het huis al een tijd te koop? Of is er juist heel veel animo? Dit kan allemaal van invloed zijn op je onderhandelingspositie.
- Prijs: Natuurlijk is de prijs van het huis een belangrijk punt van onderhandeling. Zorg ervoor dat je een realistisch bod doet op basis van vergelijkbare woningen in de buurt en de staat van het huis.
- Ontbindende voorwaarden: Stel duidelijke ontbindende voorwaarden op, zodat je kosteloos van de verkoop kunt afzien als je bijvoorbeeld de hypotheek niet rond krijgt of als er ernstige gebreken aan het licht komen.
- Schriftelijk bod: Breng je bod altijd schriftelijk uit. Dit creëert een juridisch afdwingbaar document dat als basis dient voor verdere onderhandelingen.
- Professioneel advies: Overweeg om een aankoopmakelaar in te schakelen. Zij hebben ervaring in het onderhandelen en kunnen je adviseren over de beste strategie om de woning tegen de beste voorwaarden te kopen.
Stap 7: De koopovereenkomst en de wettelijke bedenktijd
Zijn de onderhandelingen afgerond en is jouw bod geaccepteerd? Dan wordt de koopovereenkomst opgesteld. Het is belangrijk dat je deze overeenkomst goed controleert en dat je alles begrijpt wat erin staat, voordat je je handtekening plaatst. De koopovereenkomst bevat alle afspraken en voorwaarden die van toepassing zijn op de aankoop. Denk aan de prijs, opleverdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele roerende zaken.
Het is verstandig om de hulp van een makelaar of juridisch adviseur in te schakelen zodat je precies weet wat de juridische implicaties zijn voordat je de koopovereenkomst ondertekent. Na het tekenen van de koopovereenkomst heb je drie dagen wettelijke bedenktijd. In deze dagen kun je zonder kosteloos en zonder opgaaf van reden van de aankoop afzien.
Nadat je het koopcontract hebt getekend, begint het officiële proces. Meestal wordt er een waarborgsom gestort of een bankgarantie afgegeven, afhankelijk van de afspraken in het contract.
Stap 8: De ontbindende voorwaarden (bouwkundige keuring en financiering)
Is het koopcontract ondertekend en de bedenktijd voorbij? Dan is het nu tijd om de ontbindende voorwaarden te controleren. Veel voorkomende voorwaarden zijn:
- Het voorbehoud van bouwkundige keuring: Als je een bouwkundige keuring hebt afgesproken, wordt deze uitgevoerd om de staat van de woning te controleren. Met deze keuring worden eventuele verborgen gebreken opgespoord. Een bouwkundige documenteert alle bevindingen en stelt een rapport op met aanbevelingen voor reparaties en onderhoud.
- Het voorbehoud van financiering: Dit is het moment waarop je actie onderneemt om je financiering rond te krijgen. Je dient een hypotheekaanvraag in bij de geldverstrekker (eventueel met Nationale Hypotheek Garantie). Zij beoordelen of je in aanmerking komt op basis van verschillende factoren, zoals je financiële situatie, inkomen, uitgaven, en kredietgeschiedenis. Om er zeker van te zijn dat het aankoopbedrag redelijk is ten opzichte van de marktwaarde, stuurt de geldverstrekker een taxateur om de woning te waarderen.
Als alles in orde is, dan gaat de koop door. Als er problemen zijn (bijv. financiering niet rond krijgen of verborgen gebreken), dan kun je de koop ontbinden zonder boete.
Stap 9: Overdracht
Tijdens de overdracht worden een aantal stappen gevolgd. Allereerst wordt er een eindinspectie uitgevoerd om ervoor te zorgen dat het huis in de staat verkeert zoals afgesproken in de koopakte. Meterstanden worden genoteerd, eventuele gebreken worden vastgesteld en (indien nodig) worden er herstelafspraken gemaakt.
Daarna is het tijd om naar de notaris te gaan, waar je samen met de verkoper aanwezig bent. Jouw makelaar gaat mee naar de notaris. Daar wordt de transportakte getekend, waarmee de juridische eigendom van de woning wordt overgedragen. Vanaf dat moment ben je écht eigenaar van jouw woning! Tegelijkertijd wordt ook de hypotheekakte ondertekend, waarin de afspraken met de geldverstrekker zijn vastgelegd.
Wat betreft verzekeringen, is er vaak een verplichte opstalverzekering nodig die de woning dekt. Daarnaast is het sterk aanbevolen om een aansprakelijkheidsverzekering af te sluiten. Deze verzekeringen zorgen voor financiële bescherming in geval van schade aan de woning of ongelukken op het terrein.
