Verhuurd huis verkopen met huurder

Verhuurd appartement

Verhuur je jouw koopwoning, en wil je deze het liefst verkopen? Dan zijn er een aantal zaken waar je rekening mee moet houden. Een huurder geniet namelijk huurbescherming. Dit betekent o.a. dat je de huurovereenkomst niet (zomaar) kunt ontbinden als je de woning wenst te verkopen. In dit artikel lees je alles wat je moet weten over het verkopen van een huis met een huurder erin.

Mag je een verhuurde woning verkopen met huurder erin?

Ja, je mag een verhuurde woning verkopen met de huurder erin. Maar let op: huurders genieten huurbescherming. Je bent als verhuurder dus vrij om de woning te verkopen, maar de bestaande huurovereenkomst blijft gelden. In de vastgoedwereld staat deze regel ook wel bekend als Koop breekt geen huur. Verkoop je jouw woning, dan wordt de nieuwe eigenaar dus de nieuwe verhuurder. De huurders maken vanaf dat moment de huur aan de nieuwe eigenaar over.

Een uitzondering op deze regel is het geval waarin je je woning verhuurt onder de Leegstandwet. Je kunt gebruik maken van deze wet in het geval je je huis niet verkocht krijgt en je daardoor in financiële problemen dreigt te raken. Onder de Leegstandwet mag je je woning dan voor vijf jaar verhuren tegen een aantal specifieke voorwaarden. Eén van die voorwaarden is dat je het huurcontract te allen tijde mag opzeggen wanneer er zich een koper aandient. De huurder heeft na de verkoop geen recht om de woning te blijven huren. De nieuwe eigenaar van het huis kan er dus meteen zelf in gaan wonen.

Ben je van plan een woning te kopen om te verhuren? Lees dan alle regels in ons artikel over een woning kopen voor verhuur.

Woning met huurders

Wil je jouw verhuurde woning verkopen? Vergelijk direct de beste verkoopmakelaars

Top 3 offers makelaars Meld je woning hieronder aan en ontvang reacties van de beste makelaars bij jou in de buurt.

Vind een verkoopmakelaar

Per e-mail
Makelaars uit de buurt
Gratis
Onafhankelijk

Is het moeilijk om een verhuurde woning te verkopen?

De meeste mensen die op zoek zijn naar een nieuwe woning, willen er op korte termijn zelf in gaan wonen. Daarom is het over het algemeen lastiger om een nieuwe eigenaar te vinden voor een woning die is bezwaard met verhuur. De verkoopprijs ligt ook vaak lager. Toch zijn er bepaalde gevallen waarin mensen interesse hebben in het kopen van een verhuurd huis. Zo kan het interessant zijn om een verhuurde woning te kopen als je op zoek bent naar een betaalbare woning om zelf te gaan verhuren. Vooral wanneer de huurders zich goed gedragen en de huur iedere maand netjes op tijd betalen, kan de aankoop een goede zet zijn.

Wanneer mag de nieuwe eigenaar van een verhuurde woning wél zelf in het huis gaan wonen?

Als nieuwe eigenaar van een woning die met verhuur is bezwaard, zul je de huurovereenkomst in de meeste gevallen moeten respecteren. Er zijn een aantal gevallen waarin je als verhuurder toch zelf de woning kunt betrekken.

Verhuurde woning onder Leegstandwet

Het eerste geval is de situatie waarin de woning door de voormalige eigenaar onder de Leegstandwet werd verhuurd. Hierboven kon je daar al meer over lezen. Onder de Leegstandwet geldt de huurbescherming namelijk niet. Als nieuwe eigenaar kun je de woning dus gewoon zelf betrekken.

Geldige reden voor opzegging huurovereenkomst

Daarnaast is de huurovereenkomst op basis van een aantal wettelijke gronden eenzijdig door de verhuurder te ontbinden. Zo kun je de huurovereenkomst bijvoorbeeld beëindigen wanneer:

Je de woning zelf dringend nodig hebt;
Er (ver)bouwplannen zijn;
De huurder weigert om een nieuwe, redelijke huurovereenkomst te ondertekenen;
De huurder een huurachterstand heeft;
De huurder ernstige overlast veroorzaakt.

Als je een goede reden tot eenzijdige opzegging hebt, dan heb je een opzegtermijn van drie maanden. Stuur de huurder een schriftelijke opzegging van de huurovereenkomst en vermeld de reden van opzegging hierin. Verstuur de opzegging per aangetekende post en vraag de huurder om binnen zes weken schriftelijk akkoord te gaan met deze opzegging. Is de huurder het niet eens met de opzegging, dan kun je als verhuurder naar de rechter stappen. De rechter beoordeelt dan of er sprake is van een rechtsgeldige opzegging.

Voor meer informatie en advies over het opzeggen van een huurovereenkomst raden we aan om contact op te nemen met een juridisch adviseur.

Wachttijd bij dringend eigen gebruik

Let op: als je een huis koopt waar al huurders in zitten, dan geldt er voor de eerste drie jaar een wachttijd. Dat houdt in dat je in de eerste drie jaar nadat je de woning hebt gekocht geen beroep mag doen op dringend eigen gebruik.

Mag je een verhuurd huis verkopen na overlijden van de eigenaar?

De wet bepaalt dat het overlijden van de verhuurder geen invloed heeft op de geldigheid van de huurovereenkomst. Na overlijden blijft de huurbescherming dus gewoon van kracht. De erfgenamen worden eigenaar, en daarmee de nieuwe verhuurders van het huis. Als erfgenaam mag je de woning gewoon verkopen, maar je verkoopt de woning dus mét huurders erin. De koper wordt in dat geval de nieuwe verhuurder. Natuurlijk geldt ook hier dat de huurovereenkomst door de nieuwe eigenaar (of erfgenaam) kan worden opgezegd wanneer er een geldige reden is.

Tips voor het verkopen van een huis met huurders

Ben je van plan om je huis te verkopen, terwijl er huurders in zitten? Dan doe je er goed aan om hen zo snel mogelijk op de hoogte te stellen van je plannen. Informeer ze over het verkoopproces en hun rechten, en laat ze weten op welke manier je medewerking van hen nodig hebt. Een goede communicatie is tijdens het verkooptraject namelijk erg belangrijk. Maak bijvoorbeeld duidelijke afspraken met betrekking tot het plannen en organiseren van bezichtigingen en het maken van foto’s. Je kunt deze afspraken ook opnemen in het huurcontract.

Woonkamer

Stel de huurders ook zo snel mogelijk op de hoogte wanneer de koop rond is en de koper bekend is. Zo kunnen zij kennis maken met de nieuwe verhuurder en weten ze bij wie ze terecht kunnen. Vice versa geldt natuurlijk ook dat de koper er belang bij heeft om zo snel mogelijk in contact te komen met de huurders, en dat alles rondom de betaling van de (eerste) huurtermijn goed wordt geregeld.

Wil je meer weten over het regelen van de verkoop van je woning? Lees dan ook eens onze artikelen over: