Huis kopen om te verhuren

Huis kopen om te verhuren: alle regels op een rij

Het kopen van een tweede huis om te verhuren kan een aantrekkelijke manier zijn om je geld te investeren. Hoewel het voordelen biedt, zoals extra inkomen en potentiële waardestijging, krijg je ook te maken met extra verantwoordelijkheden en regels. In dit artikel bespreken we belangrijke zaken zoals belastingen, hypotheekopties en praktische aspecten van verhuur, zodat je een weloverwogen keuze kunt maken.

Ga direct naar:

Waarom kiezen voor het kopen van een tweede huis voor verhuur?
Een tweede huis kopen en verhuren: mag dat altijd?
Welke belastingen betaal je bij het kopen van een tweede woning voor verhuur?
Welke (maximale) huurprijs kun je vragen?
Welke verantwoordelijkheden heb je als verhuurder?
Kun je een huis verkopen met de huurders erin?
Laat je adviseren door de juiste professionals

Waarom kiezen voor het kopen van een tweede huis voor verhuur?

Het kopen van een tweede huis om te verhuren kan een slimme investering zijn, vooral in tijden waarin spaargeld weinig oplevert. Door te investeren in een verhuurpand kun je maandelijks passief inkomen genereren. Bovendien stijgen de huizenprijzen, en met de aanhoudende krapte op de woningmarkt is de kans groot dat je de woning in de toekomst met overwaarde kunt verkopen.

Een bijkomend voordeel is dat huurinkomsten vaak onbelast zijn, wat deze investering extra aantrekkelijk maakt. Toch is het belangrijk om te beseffen dat het kopen en verhuren van een tweede woning meer met zich meebrengt dan op het eerste gezicht lijkt. De locatie van het pand, de juiste hypotheekvorm en de geldende regelgeving zijn cruciale factoren die het succes van je investering kunnen beïnvloeden.

Daarnaast mag je niet zomaar iedere tweede woning verhuren. Daarover lees je hieronder meer.

Een tweede huis kopen en verhuren: mag dat altijd?

In principe mag je een tweede huis kopen en verhuren, maar er zijn wel specifieke regels en voorwaarden waar je rekening mee moet houden. Anders dan bij je eerste koophuis kun je voor een tweede woning meestal niet zomaar een standaard hypotheek afsluiten. De meeste banken staan het niet toe dat je een woning verhuurt onder een reguliere hypotheek. Je hebt vaak een speciale ‘verhuurhypotheek’ nodig als je de woning wilt verhuren.

Denk je eraan om een tweede woning te kopen met eigen geld? Lees je in over het kopen van een huis zonder hypotheek.

De verhuurhypotheek

Een verhuurhypotheek is speciaal ontwikkeld voor het verhuren van woningen. Deze hypotheekvorm komt met strengere voorwaarden. Banken zien verhuur namelijk als een hoger risico, wat leidt tot een hogere hypotheekrente en een lagere leenlimiet. Zo kun je vaak maar 70% tot 90% van de woningwaarde financieren, terwijl je bij een reguliere hypotheek voor een koophuis meestal 100% kunt lenen.

De percentages voor de verhuurhypotheek worden berekend op basis van de marktwaarde van de woning in verhuurde staat, wat vaak lager ligt dan de marktwaarde van een woning die door de eigenaar wordt bewoond. De marktwaarde wordt vastgesteld door een taxateur. Het verschilt per bank of de verwachte verhuurinkomsten worden meegenomen in de berekening van het maximale hypotheekbedrag.

Let op: ben je 57 jaar of ouder en ga je binnen 10 jaar met pensioen? In dat geval kan de bank besluiten om je minder te lenen vanwege het afnemende inkomen na je pensioen. Hoe hiermee wordt omgegaan, verschilt per bank. Een hypotheekadviseur kan je er meer over vertellen.

Lees meer over het kopen van een woning op oudere leeftijd.

Hypotheek: alles waar je rekening mee moet houden bij het kopen én verkopen van je woning

Hypotheekrente

Hypotheek meenemen naar nieuwe woning

Dubbele hypotheek

Staan de VvE en de gemeente verhuur toe?

Voordat je een tweede huis koopt voor verhuur, is het ook belangrijk om uit te zoeken of de Vereniging van Eigenaren (VvE) verhuur toestaat. Hoewel het verhuren van een eigen woning wettelijk gezien is toegestaan, kan een VvE beperkingen opleggen, bijvoorbeeld tegen commerciële verhuur via platforms zoals Airbnb of het gebruik van de woning als kantoor.

Daarnaast stellen steeds meer gemeenten een zelfbewoningsplicht in om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor de lokale bevolking. In zulke gevallen mag je de woning niet verhuren en ben je verplicht deze zelf te bewonen. Dit kan je plannen om de woning te verhuren dus beperken. Zoek van tevoren uit of dergelijke regels betrekking hebben op de woning die je wilt kopen voor verhuur. Een aankoopmakelaar kan je hierbij helpen.

Laat je adviseren door de juiste professionals

Ga in gesprek met een financieel adviseur en een hypotheekadviseur om jouw mogelijkheden in kaart te brengen, zodat je weet in welke prijscategorie je kunt zoeken en wat de financiële impact is van het kopen van de tweede woning voor verhuur. Een aankoopmakelaar kan je vervolgens helpen bij het vinden van geschikte woningen voor verhuur.

Via Mijn Verkoopmakelaar vind je snel en gemakkelijk de beste aankoopmakelaars bij jou in de buurt. Meld je gratis aan en ontvang voorstellen van aankoopmakelaars in je mailbox. Plan als je wilt ook meteen een gratis hypotheekgesprek met een hypotheekadviseur.

Vind de beste makelaar voor jou

Ontvang voorstellen van meerdere makelaars
Krijg vooraf duidelijkheid over de kosten
Kies op basis van prestaties en resultaten
Ruim 3000 mensen gingen je voor
Gratis & vrijblijvend

Vind een aankoopmakelaar

Gratis
Onafhankelijk
Vrijblijvend
Snel

Welke belastingen betaal je bij het kopen van een tweede woning voor verhuur?

Bij het kopen van een tweede woning voor verhuur betaal je een hoger percentage overdrachtsbelasting. Vanaf 2024 bedraagt dit 10,4%, in plaats van het gebruikelijke tarief van 2% voor een eerste woning. Daarnaast wordt je tweede woning door de Belastingdienst gezien als vermogen in box 3, waardoor je geen recht hebt op hypotheekrenteaftrek, in tegenstelling tot je eerste woning die in box 1 valt.

Hierdoor zijn je bruto maandlasten ook je netto maandlasten, wat van invloed is op het maximale bedrag dat je kunt lenen. Als je een vaste huurder hebt, dan zijn de huurinkomsten meestal onbelast. Je moet de WOZ-waarde van de verhuurde woning wel opgeven in box 3 als ‘overige onroerende zaak’. Als je jouw woning soms verhuurt, bijvoorbeeld via Airbnb, zit dit anders. Je moet dan 70% van de huurinkomsten opgeven in box 1 als 'inkomsten uit tijdelijke verhuur'.

Als je overweegt om een tweede woning te kopen om te verhuren, raden we aan om van tevoren met een financieel adviseur te praten. Zo breng je in kaart wat de financiële impact is van het kopen van de woning - en kun je bepalen of het een aantrekkelijke optie voor je is.

Welke (maximale) huurprijs kun je vragen?

Bij het verhuren van een woning in de vrije sector ben je in principe vrij om de huurprijs te bepalen, mits de woning aan een bepaald aantal punten voldoet volgens het puntenstelsel. Maar let op: dit stelsel wordt op dit moment (2024) herzien, waardoor veel meer woningen onder de sociale huurgrens kunnen gaan vallen. Als je de woning dan toch voor een hogere huurprijs verhuurt, kan de huurder naar de Huurcommissie stappen om een lagere huurprijs af te dwingen.

Naast de huidige regelgeving zijn er ook plannen om de 'Wet betaalbare huur' in te voeren. Deze wet zou de maximale huurprijs die je mag vragen kunnen verlagen, wat betekent dat de verhuuropbrengsten in de toekomst mogelijk lager uitvallen dan je aanvankelijk verwacht had. Dit is een belangrijke factor om mee te nemen in je overweging om een tweede woning te kopen voor verhuur.

Welke verantwoordelijkheden heb je als verhuurder?

Als verhuurder ben je verantwoordelijk voor zowel groot als klein onderhoud van de woning. Dit betekent dat je o.a. zorgt voor het repareren van gebreken, het vervangen van versleten onderdelen en het garanderen van een veilige en bewoonbare omgeving. Het is handig om een spaarpotje te hebben voor het financieren van dit soort zaken, want deze dingen komen vaak op momenten dat het slecht uitkomt.

Omdat jij het aanspreekpunt bent voor je huurders, moeten zij bij jou terecht kunnen met vragen, klachten, en problemen. Dit vereist dat je goed bereikbaar bent en snel reageert op meldingen. Daarnaast is het jouw plicht om ervoor te zorgen dat de woning voldoet aan alle veiligheidsvoorschriften, zoals brandveiligheid en goede isolatie. Dit is niet alleen wettelijk verplicht, maar ook cruciaal voor het welzijn van je huurders.

Verder komen er naast de hypotheeklasten ook jaarlijkse kosten bij, zoals de onroerendezaakbelasting (OZB) en gemeentelijke heffingen. Het is belangrijk om deze kosten mee te nemen in je financiële planning.

Bovendien moet je op de hoogte blijven van de geldende wet- en regelgeving rondom verhuur en je daaraan houden. Dit omvat zaken zoals huurprijsbescherming, het naleven van het puntenstelsel en het op tijd opstellen van een huurcontract. Het niet naleven van deze regels kan leiden tot juridische stappen door huurders.

Kun je een huis verkopen met de huurders erin?

Ja, je kunt een huis verkopen met huurders erin. Maar let op: de nieuwe eigenaar moet de bestaande huurovereenkomst wel respecteren en de huurders kunnen er meestal blijven wonen volgens de voorwaarden van hun contract. Dit kan gevolgen hebben voor de verkoopsnelheid en de verkoopprijs. Meer weten over dit onderwerp? Lees verder in ons uitgebreide artikel over het verkopen van een verhuurd huis.