Wanneer huis verkopen bij nieuwbouw?

Heb je een nieuwbouwwoning gekocht? Dat is fantastisch nieuws! Het liefst verhuis je vandaag al naar je nieuwe woning, maar helaas moet je nog even geduld hebben. Vaak duurt het een tot twee jaar voordat een nieuwbouwhuis wordt opgeleverd. Het precieze tijdstip van de oplevering ontvang je pas tegen het einde van de bouw. Dus hoe weet je nu wat het beste moment is om je huidige woning te verkopen? En wanneer mag je de nieuwbouwwoning verkopen tijdens of na de oplevering? In dit artikel geven wij antwoord op al je vragen.

1. Je oude huis verkopen als je een nieuwbouwwoning hebt gekocht
2. Je nieuwbouwhuis doorverkopen

1. Wanneer oude huis verkopen na het kopen van nieuwbouw?

Het beste moment om je oude woning te verkopen bij de aankoop van een nieuwbouwhuis, is afhankelijk van een aantal factoren. Allereerst is het belangrijk dat je je oude huis niet in de verkoop zet voordat je de koop/aannemingsovereenkomst tekent en je de eventuele escape clausules van de aannemer en verkoper kent. Deze clausules bestaan uit opschortende voorwaarden. Pas als er aan alle voorwaarden is voldaan, is er sprake van een geldige overeenkomst. Denk hierbij aan voorwaarden als: er moet een X aantal huizen binnen het plan verkocht zijn (in de huidige markt vormt deze voorwaarde meestal geen probleem) of de omgevingsvergunning moet definitief zijn afgegeven.

Als de koop/aannemingsovereenkomst is getekend en er geen sprake is van opschortende voorwaarden, dan krijg jij als koper de tijd om de financiering rond te krijgen. Bij nieuwbouwprojecten krijg je daar meestal rond de 8 weken de tijd voor. Dit is een stuk langer dan bij het kopen van bestaande woningen. Heb je de financiering rond, maar heb je ook nog een hypotheek op je oude woning? Dan is het goed om na te gaan wat je dubbele lasten zijn. Lees hier alles over een dubbele hypotheek.

1.2 Wacht in elk geval tot de start van de bouw van het nieuwbouwproject

Is de financiering rond? Wacht dan in elk geval met het te koop zetten van je huidige woning totdat de aannemer met de bouw van het project gestart is. In de koop/aannemingsovereenkomst staat namelijk een termijn van een maximum aantal dagen waarin jouw huis afgebouwd moet zijn. Vanaf het moment dat de bouw begint, kun je rekenen met deze termijn. Zo weet je wat de uiterste datum is waarop jouw nieuwbouwhuis wordt opgeleverd. Het exacte tijdstip van de oplevering wordt pas bekend tegen het einde van de bouw. Pas dan kan de aannemer je een goede inschatting geven van de opleveringsdatum.

Tip: tel een aantal weken bovenop deze (opleverings)datum, om rekening te houden met alles wat je nog aan de woning moet doen (zoals verbouwingen, schilderen en de laatste klusjes). Daarna is je nieuwbouwhuis klaar om in te wonen.

1.3 Beste tijdstip verkoop oude woning is afhankelijk van je eigen wensen

Het is dus verstandig om je huis pas te koop te zetten na het moment dat de aannemer aan de bouw is begonnen. Het ideale moment om je woning op de markt te zetten is vervolgens afhankelijk van je eigen wensen.

Redenen om woning na start nieuwbouw te koop te zetten

Vind je het belangrijk om zo snel mogelijk zekerheid te hebben over de verkoop en verkoopopbrengst van je oude huis? Bijvoorbeeld omdat jouw huis zich bevindt in een lastige prijscategorie of omdat er andere bijzonderheden zijn die de verkoop lastig kunnen maken? Of omdat je snel wilt weten met welke overwaarde je rekening kunt houden? Dan kan het verstandig zijn om deze op de markt te zetten zodra de bouw van je nieuwe huis is gestart.

Als je je oude woning voor de oplevering van je nieuwbouwhuis verkoopt, is het nadeel dat je tijdelijke woonruimte zult moeten vinden voor de tussenliggende periode. Dat betekent dat je een keer extra moet verhuizen. De één vindt dat geen probleem, voor een ander is dit een reden om langer te wachten met het verkopen van de bestaande woning.

Let op: zit er veel tijd tussen het moment waarop je je woning te koop aanbiedt en het moment van de levering ervan, dan kan dat kopers afschrikken. De kans is groot dat je daardoor minder kijkers naar je woning toe trekt. Ook dit kan een reden zijn om nog even te wachten met het te koop zetten van je woning.

Redenen om woning op later tijdstip te koop te zetten

In de huidige markt worden de meeste huizen snel verkocht. Gemiddeld wordt een huis in Nederland vrij snel verkocht. In de grote steden staan huizen gemiddeld zo lang te koop:

Als er geen bijzondere omstandigheden zijn die de (snelle) verkoop van je huis bemoeilijken, kun je er in de meeste gevallen dus met een gerust hart voor kiezen om langer te wachten. Wacht tot het moment waarop je van de aannemer hoort wanneer je nieuwbouwhuis wordt opgeleverd. Zo weet je zeker dat je maar één keer hoeft te verhuizen. Bovendien stijgen de gemiddelde huizenprijzen bijna iedere maand. In de huidige markt kan wachten met verkopen dus ook een positief effect hebben op de verkoopprijs.

Kies je ervoor om nog even te wachten met het op de markt brengen van je woning? Tref dan wel alvast alle voorbereidingen voor de verkoop. Pak achterstallig onderhoud aan en schakel alvast een verkoopmakelaar in. Laat de makelaardij alvast foto’s en video’s van je woning maken, de plattegronden in orde maken en stel samen de tekst voor Funda en andere huizensites op. Op die manier zet je je huis snel op de markt zodra het nodig is, en loop je geen onnodige vertraging op. Lees ook eens onze tips voor het verkoopklaar maken van je woning.

Lees hier meer over de kosten die komen kijken bij de aankoop van een nieuwbouw huis

1.4 Vraag je verkoopmakelaar om advies m.b.t. beste tijdstip verkoop

Tip: vraag je verkoopmakelaar om advies met betrekking tot bovenstaande afweging. Ben je nog op zoek naar een goede verkoopmakelaar? Via Mijn Verkoopmakelaar vind en vergelijk je eenvoudig en snel de beste makelaars bij jou in de buurt. Aanmelding is gratis en vrijblijvend. Lees hier meer over hoe Mijn Verkoopmakelaar werkt.

Almere

Amersfoort

Amsterdam

Arnhem

Breda

Capelle aan den IJssel

Den Haag

Eindhoven

Haarlem

Heerlen

Hengelo

Hilversum

Leiden

Leidschendam

Lelystad

Maastricht

Nieuwegein

Nijmegen

Rotterdam

Schiedam

Tilburg

Utrecht

Zoetermeer

2. Wanneer mag je een nieuwbouwwoning weer verkopen?

Tussen het moment van het kopen en betrekken van een nieuwbouwwoning kan een flinke tijd zitten. In die tijd kan er een hoop veranderen in je persoonlijke situatie. Je relatie kan stuklopen, je financiële situatie kan veranderen en je behoeftes en prioriteiten kunnen verschuiven.

Wil je je nieuwbouwwoning tijdens de bouw of net na de oplevering (bijvoorbeeld binnen 6 maanden of 1 jaar) weer verkopen? Check dan de koop/aannemingsovereenkomst die je hebt getekend. In deze overeenkomst kan een clausule zijn opgenomen die bepaalt dat je je woning niet binnen een X aantal jaar mag doorverkopen. Doe je dat toch, dan ontvang je een boete. In sommige gevallen zul je zelfs de volledige meerwaarde als boete moeten betalen.

2.1 Nieuwbouw na oplevering doorverkopen tegen winst

Het voordeel van nieuwbouw is dat je geen overdrachtsbelasting betaalt over de bouw van je woning. Dit geeft mogelijkheden om nieuwbouw te verkopen tegen winst, mits sprake van voldoende animo in de markt en stijgende huizenprijzen.

Zoals je hierboven hebt gelezen, teken je bij nieuwbouwhuizen een koop/aannemingsovereenkomst. Als koper verkrijg je een stuk grond, waarop een projectontwikkelaar jouw woning bouwt. Over de koopsom van de grond en de bouwtermijnen in de overeenkomst betaal je als koper omzetbelasting (19% btw). Na de oplevering van het nieuwbouwhuis ontvang je als koper de sleutels en het opleveringsrapport. Dit moment is belangrijk als je de nieuwbouwwoning (snel) wilt doorverkopen met winst.

2.2 Voordeel overdrachtsbelasting voor verkoper in koopovereenkomst bedingen

In de wet (art. 13 Wet belastingen van rechtsverkeer) wordt bepaald dat een nieuwe koper van een nieuwbouwwoning slechts overdrachtsbelasting is verschuldigd over het verschil tussen de vorige en de opvolgende koopsom, indien de woning binnen 6 maanden na de vorige verkrijging wordt doorgeleverd. De termijn van 6 maanden vangt aan op de opleveringsdatum.

Dit geeft je als verkoper van een nieuwbouwhuis de mogelijkheid om fiscaal voordeel te behalen wanneer je snel je nieuwbouwwoning doorverkoopt. Eén ding is daarbij cruciaal: je zult in de koopovereenkomst moeten bedingen dat het voordeel van de overdrachtsbelasting (6%) naar jou (als verkopende partij) toevalt. Dit voordeel voor de verkoper wordt restitutie genoemd. Neem je dit niet op in de overeenkomst, dan profiteert de koper van dit voordeel.

Als verkoper ben je de betaalde btw over de koopsom en de bouwtermijnen wel “kwijt”. Deze kun je niet terugkrijgen.

2.3 Verlengen van de 6-maanden-periode met een Groninger akte

Wil je graag gebruik maken van bovengenoemd voordeel op de overdrachtsbelasting, maar is de periode van 6 maanden bijna verstreken? Stel dan een zogenoemde ‘Groninger akte’ op in het geval dat een koper zich heeft gemeld. In deze akte draag je het eigendom van het nieuwbouwhuis over onder een aantal ontbindende voorwaarden, zoals de betaling van de koopsom. De koper heeft op deze manier extra tijd om de financiering rond te krijgen, en het financiële voordeel m.b.t. de overdrachtsbelasting wordt veiliggesteld.

2.4 Nieuwbouw tijdens bouw doorverkopen met winst

Ook wanneer je een nieuwbouwwoning doorverkoopt tijdens de bouw, kun je financieel voordeel behalen. Omdat de feitelijke oplevering van de nieuwbouw nog niet heeft plaatsgevonden, ziet het financiële voordeel er hier iets anders uit. Wanneer particuliere verkopers de geleverde grond tijdens de bouw doorverkopen, wordt de maatstaf van heffing voor de overdrachtsbelasting verminderd met alle door de verkoper betaalde bouwtermijnen (waarover omzetbelasting is berekend) vóór het moment van doorverkoop. Dit geldt ook voor de bouwtermijnen van verder dan 6 maanden terug.

Meer weten over het verkopen van je woning? Lees dan ook eens de volgende artikelen:

5 Tips om vraagprijs te bepalen

Hoe verkoop ik snel mijn huis?

Huis verkoopklaar maken

Huis verkopen aan een makelaar

Antoine Steenkamer

Publicatiedatum: 30 oktober 2024