Koopovereenkomst ontbinden

Na het tekenen van het voorlopig koopcontract ben je weer een stapje dichter bij het kopen van jouw droomhuis. Maar wat zijn eigenlijk de mogelijkheden om de koopovereenkomst te ontbinden, bijvoorbeeld als je twijfelt of er iets anders loopt dan gedacht? We leggen het je stap voor stap uit.

Ga direct naar:

• Neem duidelijke bepalingen over het ontbinden van de koop op in de koopovereenkomst
• Het ontbinden van de koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd
• Het ontbinden van de koopovereenkomst op basis van een ontbindende voorwaarde

Neem duidelijke bepalingen over het ontbinden van de koop op in de koopovereenkomst

Als jouw bod op een koopwoning is geaccepteerd, gaat de verkoper (of verkoopmakelaar) daarna aan de slag met het opstellen van het voorlopig koopcontract. Lees de bepalingen in het voorlopig koopcontract goed door, zodat je precies weet wat erin staat voordat je het ondertekent.

Zorg ervoor dat er duidelijke bepalingen over het ontbinden van de koop in de koopovereenkomst worden opgenomen, zoals: 

• Bepalingen die beschrijven welke ontbindende voorwaarden gelden; en 
• Bepalingen die beschrijven op welke manier je de koop kunt ontbinden.

Heb je er zelf onvoldoende verstand van? Laat dan iemand meekijken die er wel verstand van heeft. Een aankoopmakelaar bijvoorbeeld, of een familielid met voldoende kennis. 

Bepalingen over de ontbindende voorwaarden die gelden

Het is belangrijk om de juiste ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst op te laten nemen. Als één van deze voorwaarden zich voordoet na het verstrijken van de wettelijke bedenktijd, kun je alsnog de koop ontbinden binnen de afgesproken termijn.

Ontbindende voorwaarden die vaak worden opgenomen zijn:

• Kopen onder voorbehoud van financiering
• Kopen onder voorbehoud van de bouwkundige keuring
• Kopen onder voorbehoud van de NHG
• Kopen onder voorbehoud van verkoop van de eigen woning
• Kopen onder voorbehoud van de huisvestingsvergunning
• Kopen onder voorbehoud van wijziging van de woning

Op onze pagina over de ontbindende voorwaarden lees je in detail wat deze ontbindende voorwaarden betekenen en hoe je ze kunt laten opnemen in het koopcontract.

Bespreek met je aankoopmakelaar welke bepalingen je wel en niet wilt laten opnemen in het koopcontract. En controleer de bepalingen m.b.t. de ontbindende voorwaarden nauwkeurig in de opgestelde koopakte door de verkoper.

Een voorbehoud van financiering is bijvoorbeeld niet nodig als je een huis koopt zonder hypotheek. Een bouwkundige keuring is ook niet altijd aan de orde. Is er bijvoorbeeld recentelijk nog een bouwkundige keuring uitgevoerd (door de vorige koper) en is het een relatief nieuwe woning, dan kun je ervoor kiezen niet opnieuw een bouwkundige keuring te laten uitvoeren.

Bepalingen over de manier waarop je de koopovereenkomst kunt ontbinden

Laat in de koopovereenkomst ook bepalingen opnemen die duidelijk beschrijven op welke manier je de koop kunt ontbinden. Het is belangrijk om voor iedere ontbindende voorwaarde duidelijke termijnen op te nemen. En om duidelijk te omschrijven op welke manier de koop ontbonden kan worden.

Zo kun je bijvoorbeeld laten opnemen dat je de koopovereenkomst per aangetekende brief kunt ontbinden binnen vijf werkdagen na de uitslag van de bouwkundige keuring. Neem voor de andere ontbindende voorwaarden ook zo’n duidelijke omschrijving op in het koopcontract. Jouw aankoopmakelaar kan je hier natuurlijk mee helpen.

Ontbindende voorwaarden

Alles wat je moet weten over een aankoopmakelaar

Het ontbinden van de koopovereenkomst binnen de wettelijke bedenktijd

Na het tekenen van de koopovereenkomst krijg je als consument-koper drie dagen wettelijke bedenktijd. Voor de termijn van de wettelijke bedenktijd geldt dat minimaal twee van de drie dagen werkdagen moeten zijn. In deze periode kun je zonder opgaaf van reden het koopcontract ontbinden. 

Je mag met de verkoper een afspraak maken over een langere bedenktijd. Beide partijen moeten akkoord gaan en de afspraak moet worden opgenomen in het koopcontract. Een kortere bedenktijd is niet wettelijk toegestaan.

De wettelijke bedenktijd geldt alleen voor woningen en vakantiewoningen van particulieren. Ben je geen consument of koop je bijvoorbeeld een woonboot of woonwagen? Dan kun je dus niet gebruikmaken van de wettelijke bedenktijd. 

Hoe kun je de koop ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd?

Als je de koop wilt ontbinden binnen de wettelijke bedenktijd, kun je dit doen door een aangetekende brief te versturen. Let er wel op dat de opzegging binnen de wettelijke bedenktijd bij de verkoper (of verkoopmakelaar) moet zijn aangekomen. Daarom is het slim om jouw opzegging ook altijd per e-mail te versturen. 

Na het verstrijken van de bedenktijd, zit je in principe aan de koop vast. Tenzij er sprake is van een ontbindende voorwaarde.

Het ontbinden van de koopovereenkomst op basis van een ontbindende voorwaarde

Wil je de koop van de woning ontbinden op basis van een ontbindende voorwaarde? Let dan goed op de volgende drie dingen:

1. Ontbind de koopovereenkomst schriftelijk
2. Geef een goede onderbouwing 
3. Zorg dat je de koop op tijd ontbindt

Ontbind de koopovereenkomst schriftelijk

Je moet de koop altijd schriftelijk ontbinden via een ‘gangbaar communicatiemiddel’. Als je steeds met de verkoper (of verkoopmakelaar) contact hebt gehad per e-mail, dan geldt dat waarschijnlijk als een gangbaar communicatiemiddel. 

Toch adviseren wij om de koop (ook) altijd te ontbinden via een aangetekende brief. Hiermee heb je zwart op wit dat jouw ontbindingsverklaring de verkoper heeft bereikt. Het is slim om dezelfde brief ook per gewone post én per e-mail te versturen. Stuur ook een kopie naar de notaris die bij het verkoopproces is betrokken.

Geef een goede onderbouwing

Kijk in het koopcontract wat je precies met de verkopende partij hebt afgesproken over het ontbinden van de koop. Wil je bijvoorbeeld ontbinden, omdat je de financiering niet rond hebt gekregen? In de model koopovereenkomst staat dat je één afwijzing van een erkende hypotheekverstrekker moet laten zien om te koop te kunnen ontbinden. Dat is dan je onderbouwing voor de opzegging. 

Je kunt ook iets anders hebben afgesproken in het koopcontract, bijvoorbeeld dat je twee afwijzingen van erkende hypotheekverstrekkers moet overleggen. Het kan ook zo zijn dat er aanvullende afspraken zijn gemaakt. Check dus altijd de inhoud van het koopcontract, zodat je de juiste onderbouwing kunt geven.

Zorg dat je de koop op tijd ontbindt

In het koopcontract zijn duidelijke termijnen vastgelegd voor de ontbinding van de koopovereenkomst. Het is heel belangrijk dat je deze termijnen kent en dat je je er aan houdt. Staat er bijvoorbeeld een voorbehoud van financiering in het contract? Dan is er een bepaling opgenomen die bepaalt voor welke datum je duidelijkheid moet hebben over een eventuele weigering van financiering van de hypotheekverstrekker. 

Daarna krijg je meestal nog één of meer dagen de tijd om ervoor te zorgen dat jouw ontbindingsverklaring de verkopende partij bereikt. Hoeveel dagen je daarvoor krijgt, staat ook in het koopcontract.

Meer tijd nodig voor het regelen van je financiering? 

Je kunt de verkoper een voorstel doen om de ontbindende voorwaarde te verlengen. Overleg met je hypotheekadviseur hoe lang je extra nodig hebt en doe het voorstel aan de verkoper. De verlenging geldt alleen als de verkopende partij akkoord gaat. 

Lees meer over het regelen van een hypotheek bij het kopen van een woning. Of lees meer over het kopen van een huis.

Hypotheek: alles waar je rekening mee moet houden bij het kopen én verkopen van je woning

Een huis kopen: hoe doe je dat?

Huis kopen zonder hypotheek: de voor- en nadelen op een rij

Alles over Kosten koper (k.k.)

Meer weten over het kopen van een woning?

Dat lees je hier:

Overwaarde huis gebruiken: wat zijn de opties?

Wat doet een makelaar?

Bieden op een huis: hoe werkt het?