Modelkoopcontract van de NVM, VBO en VastgoedPRO

Hieronder bespreken we per artikel het modelcontract van de NVM, VBO en VastgoedPRO. Dit is een van de meest gebruikte modelovereenkomsten voor het kopen van een huis. Dit model is opgesteld samen met Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond.

Er zijn verschillende versies in de omloop, dus niet in alle gevallen klopt het artikelnummer. Bij twijfel kun je altijd contact met ons opnemen!

Standaardbepalingen

Artikel 1 Verkoop en koop

In dit artikel wordt het object (de woning) beschreven. Daarvoor wordt in Nederland de kadastrale omschrijving gebruikt.

Daarnaast staat in het eerste artikel de koopsom voor de woning. Aanvullend kan een koopsom zijn beschreven voor zaken (bijvoorbeeld spullen in de woning) die ook worden meegekocht.

Het is van belang om zo duidelijk mogelijk te omschrijven wat wordt meeverkocht. Dit kan namelijk leiden tot conflict als er onduidelijkheid is.

Voor de aftrekbaarheid van de rente, is het van belang dat de roerende zaken gewaardeerd worden. Op die manier is duidelijk wat er voor de woning is betaald en wat er voor de andere zaken is betaald. De rente over de andere zaken, zijn niet aftrekbaar.

Andersom betaal je over roerende zaken geen overdrachtsbelasting.

Artikel 2 Kosten, Overdrachtsbelasting

In dit artikel wordt beschreven wie de kosten voor het overdragen van de woning op zich neemt.

In de meeste gevallen wordt een woning Kosten Koper (k.k.) verkocht. Dan betaalt de koper:

• De notariskosten
• Kadastrale kosten
• De Overdrachtsbelasting

Een woning kan ook Vrij op Naam (v.o.n.) worden verkocht. Dan betaalt de verkoper deze kosten.

Wordt er helemaal niets afgesproken over wie welke kosten betaalt, dan betaalt de koper die kosten.

Als een woning is doorverkocht 6 maanden na de aankoop, dan is er minder of geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Dit voordeel komt voor de koper, als hier geen andere afspraken over worden gemaakt.

Artikel 3 Betaling

Hier wordt bepaald hoe de betaling van de koopsom plaatsvindt. In de regel maakt de koper de koopsom over op de rekening van de notaris (derdengeldenrekening). De notaris maakt vervolgens na het leveren van de woning, het geld over naar de verkoper.

Vaak is dit 1 dag later. Dan weet de notaris namelijk zeker dat de woning kan worden overgedragen.

Artikel 4 Eigendomsoverdracht

In dit artikel worden 2 zaken geregeld:

1. De datum van de overdracht
2. De notaris die de levering gaat doen

De koper bepaalt welke notaris dat is. Hoewel dit artikel eigendomsoverdracht heet, geldt dit ook voor het kopen van een woning in erfpacht (strikt juridisch: het kopen van het recht op erfpacht).

Artikel 5 Bankgarantie, Waarborgsom

In dit artikel wordt afgesproken welke zekerheden er worden gesteld voor het doorgaan van de levering (strik juridisch: nakoming van de verplichtingen). Dit kan een waarborgsom of een bankgarantie zijn. 

Artikel 6 Staat van der onroerende zaak, Gebruik

De leden (deelartikelen) 6.1, 6.2 en 6.3 Gaat over wat door de koper wordt geaccepteerd aan rechten en plichten.

De leden 6.4.1 t/m 6.13 beschrijven de garanties die de verkoper geeft aan de koper. Denk bijvoorbeeld aan:

• (bodem-)verontreiniging
• asbest
• bodembescherming
• optierechten en voorkeursrechten van andere op de woning
• vrij van huur
• canon en andere kosten zijn betaald

Artikel 7 Feitelijke levering, Overdracht aanspraken

Hier wordt het moment van leveren (sleuteloverdracht) bepaald. Dit is het moment dat alle lasten en verplichtingen overgaan. Vaak is dit hetzelfde moment als de juridische overdracht, maar hier kan van worden afgeweken.

Artikel 8 Baten, lasten en canons

Hier worden afspraken gemaakt over gemeentelijke belastingen en heffingen, en het betalen van de canon. Deze afspraken zijn van belang, omdat de gemeente deze rekent aan degene die op 1 januari van dat jaar eigenaar is. Dus als de levering op een andere dag van het jaar plaatsvindt, moeten deze kosten naar rato verdeeld worden.

Artikel 9 Hoofdelijkheid

Dit artikel gaat over de situatie dat er meer dan 2 kopers zijn. Hoofdelijkheid betekent dat beide kopers voor het geheel aansprakelijk zijn. Dat is anders dan dat je afspreekt dat beide kopers voor de helft aansprakelijk zijn.

Artikel 10 Risico-overgang, Beschadiging door overmacht

Het risico op schade aan de woning is voor rekening van de verkoper, tot het moment van de levering.

Soms wordt de feitelijke levering eerder gepland, dan de juridische levering. In dat geval gaat het risico over op het moment van de feitelijke levering.

Als er iets in de tussentijd gebeurd met de woning, met als oorzaak overmacht, dan gaat de verkoop niet door. Maar niet als er sprake is van de beschreven uitzonderingsgevallen.

Artikel 11 Ingebrekestelling, Ontbinding

In dit artikel wordt uitgelegd wat er gebeurt als 1 van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt. In veel gevallen wordt er een boete gerekend van 10%.

Artikel 12 Energielabel

Dit artikel bevat een verklaring over het ter beschikking stellen van het verplichte energielabel.

Artikel 13 Domicilie

Domicillie is vaak het adres van de notaris. Hier wordt het schriftelijk contact tot gericht.

Artikel 14 Registratie koopovereenkomst

Hier staan de afspraken over het wel of niet laten registreren van de koopovereenkomst door de notaris.

Het registreren van de koopovereenkomst is optioneel. Het geeft de koper extra bescherming tegen een verkoper die de woning ook aan een andere koper verkoopt. Ook helpt het te beschermen als de verkoper voor de levering van de woning failliet gaat.

Artikel 15 Identiteit partijen

Hier staat de verplichting voor beide partijen om, op het verzoek van een ander, zich te identificeren.

Artikel 16 Ontbindende voorwaarden

In dit artikel staan de ontbindende voorwaarden. Partijen kunnen de overeenkomst ontbinden, zonder boete, als aan een van de voorwaarden is voldaan. Het inroepen van een ontbindende voorwaarden moet binnen een afgesproken aantal dagen.

Anders dan bij de 3 dagen wettelijke bedenktijd, is hier de reden wél van belang.

Artikel 17 Bedenktijd

In dit artikel staat de wettelijke bedenktijd opgeschreven. In de overeenkomst kan deze bedenktijd worden verlengd, niet verkort.

Artikel 18 Schriftelijke vastlegging

Hier staan de afspraken over de geldigheid van het contract als er langere tijd tussen de ene en de andere handtekening zit.

Artikel 19 Nederlands recht

Hier leggen koper en verkoper vast dat de verkoop onder het Nederlandse recht valt.

Antoine Steenkamer

Publicatiedatum: 5 november 2023