Alles wat je moet weten over erfpacht

Er is één ding waar iedere huizenkoper het over heeft in de randstad: erfpacht. Alsof de torenhoge huizenprijzen het niet al lastig genoeg maken om je een fijne woning te kunnen veroorloven, leg je namelijk al snel snel (tien)duizenden euro’s extra neer voor de erfpacht op je woning. Helaas is het iets waar velen van ons mee te maken krijgen. Ben je op zoek naar een koopwoning? Lees in dit artikel alles wat je moet weten over erfpacht, zodat je niet voor verrassingen komt te staan wanneer je op het punt staat de champagne open te trekken.

Ga meteen naar:

Wat is erfpacht?
Voortdurende en eeuwigdurende erfpacht
Erfpachtvoorwaarden
Erfpacht afkopen
Erfpacht vastklikken
De kosten van erfpacht
Erfpacht en hypotheek

Wat is erfpacht?

Heb je een parel van een huis zien staan op Funda, en lijkt de prijs bijna too good to be true? Laten we je maar meteen uit die droom helpen: meestal is dat dan ook zo. Check altijd even de kleine lettertjes onder ‘kenmerken’ op Funda. Daar wordt aangegeven of er erfpacht rust op de woning. Ben je al iets verder in het proces? In de akte van levering en in het koopcontract wordt altijd aangegeven of er sprake is van een erfpachtrecht.

Is er inderdaad sprake van erfpacht, dan blijft het stuk grond - waarop de woning staat - eigendom van de verpachter. De verpachter is meestal de gemeente, maar kan bijvoorbeeld ook een woningcorporatie of Staatsbosbeheer zijn. Als erfpachter krijg jij van de eigenaar (de verpachter) het recht om het stuk grond en de woning daarop te gebruiken alsof het in jouw eigendom is, tenzij er in de akte iets anders over is afgesproken.

Wat is een erfpachtcanon?

Koop je een woning met erfpacht, dan word je dus geen eigenaar van het stuk grond. Je koopt als het ware een gebruiksrecht, waarvoor je een vergoeding betaalt aan de eigenaar. Vreemde constructie eigenlijk, hè. De vergoeding die je betaalt aan de eigenaar wordt een ‘erfpachtcanon’ genoemd en betaal je meestal jaarlijks. Je kunt de canon zien als een vorm van huur aan de erfverpachter (eigenaar) van de grond. Hoeveel canon je moet betalen voor het gebruik van de grond, is vastgelegd in de erfpachtovereenkomst.

Erfpacht met opstalrecht

Om het nog even wat ingewikkelder te maken: aan het erfpachtrecht kan ook een opstalrecht gekoppeld zijn. Jij bent als koper eigenaar van de woning en de erfverpachter is eigenaar van de grond. Wanneer de erfpacht eindigt, eindigt ook het daaraan gekoppelde opstalrecht. Dat betekent dat de erfverpachter op dat moment ook eigenaar wordt van de woning. Wel moet de erfverpachter dan de waarde van de woning aan jou vergoeden.

Voortdurende en eeuwigdurende erfpacht

Je weet nu in een notendop wat erfpacht is, maar er is méér. Erfpacht kan namelijk verschillende vormen hebben. Zo heb je voortdurende erfpacht en eeuwigdurende erfpacht. Bij voortdurende erfpacht wordt iedere 50 of 75 jaar opnieuw gekeken naar de actuele grondwaarde waarop de erfpachtcanon wordt aangepast. Je raadt het al: in de meeste gevallen neemt de erfpachtgrondwaarde flink toe, waardoor de erfpachtkosten opeens flink omhoog schieten. Laat je hierdoor dus niet verrassen.

Bij eeuwigdurende erfpacht zit dat net even anders. Hier wordt het bedrag van de erfpachtcanon één keer bepaald en voor altijd vastgezet. Het fijne hiervan is dat je zekerheid hebt over het te betalen bedrag (de hoogte van de canon). Voor nu én voor in de toekomst.

Erfpachtvoorwaarden

Niet het meest boeiende onderwerp, we know, maar wel heel belangrijk: de erfpachtvoorwaarden. In de erfpachtvoorwaarden is door de erfverpachter vastgelegd welke regels er gelden met betrekking tot de erfpacht. Je vindt er bijvoorbeeld informatie over wie de erfverpachter is, hoe lang de erfpacht duurt, de hoogte van de canon, afkoop van de canon, herziening van de canon en de bestemming van de grond en de woning. Daarnaast lees je er alles over de mogelijkheden tot opzegging. Goed om te weten: in sommige gevallen het je bijvoorbeeld toestemming nodig  van de erfverpachter om het erfpachtrecht over te dragen (bij verkoop van de woning).

Vind je de erfpachtvoorwaarden moeilijk leesbaar? Dat ligt zeker niet aan jou. De voorwaarden zijn een helse klus om te begrijpen. Heb je moeite met het ontcijferen ervan, dan is het handig om advies in te winnen bij een notaris. Hij of zij is onpartijdig en deskundig op het gebied van erfpacht. Scheelt je een hele hoop gedoe en tijd - je hebt vast iets beters te doen op je vrije avond of vrije dag!

Waar zijn de erfpachtvoorwaarden te vinden?

Je kunt de erfpachtvoorwaarden vinden in de akte van uitgifte van erfpacht. Naast deze erfpachtvoorwaarden gelden daarnaast soms ook ‘algemene erfpachtvoorwaarden’. Dit is bijvoorbeeld het geval bij gemeentelijke erfpacht. Deze algemene erfpachtvoorwaarden staan in een notariële akte. De akte van uitgifte in erfpacht verwijst altijd naar die algemene erfpachtvoorwaarden wanneer ze van toepassing zijn.

Erfpacht afkopen

Naast het jaarlijks betalen van de erfpachtcanon, kun je de canon ook afkopen. In dat geval betaal je eenmalig een afkoopbedrag voor een bepaalde periode - bijvoorbeeld 50 jaar - (voortdurende erfpacht) of voor altijd (eeuwigdurende erfpacht). Ben je geïnteresseerd in het afkopen van je erfpacht? Kijk voor de voorwaarden op de website van je gemeente.

Is het verstandig om erfpacht af te kopen?

Dat ligt volledig aan jouw situatie. Het afkopen van de erfpachtcanon heeft verschillende voordelen en nadelen.

Voordelen afkopen erfpacht

• Je betaalt geen erfpachtcanon meer na betaling van de afkoopsom
• Je huis wordt aantrekkelijker voor verkoop, want huizenkopers kopen liever een woning met eeuwigdurend afgekochte erfpacht. Je vermindert dus de risico's van het verkopen van een woning met erfpacht
• Je woningwaarde stijgt als de erfpacht is afgekocht
• Je kunt gebruik maken van hypotheekrenteaftrek wanneer je de afkoop erfpacht meefinanciert met je hypotheek

Nadelen afkopen erfpacht

• Je hebt te maken met een (vaak) hoge afkoopsom, en dus een hoge eenmalige kostenpost
• Financier je de afkoopsom mee met je hypotheek, dan stijgen je maandelijkse hypotheeklasten
• Je kunt de afkoopsom niet fiscaal aftrekken van de belasting. Je mag de afkoopsom dus niet aftrekken van je belastbaar inkomen

Erfpacht vastklikken (vastzetten)

Naast het afkopen van je erfpacht, kun je ook kiezen voor het vastklikken (vastzetten) van je erfpacht. In dat geval doet de gemeente je een voorstel voor een erfpachtcanon. Dit voorstel is meestal hoger dan de maandelijkse canon die je momenteel betaalt.

Maak je van het voorstel gebruik, dan staat jouw erfpachtcanon voor altijd vast - het wordt dan nooit meer opnieuw berekend. Dit geeft je zekerheid over de hoogte van het bedrag en je toekomstige maandlasten. In Amsterdam hoef je de hogere erfpachtcanon pas te betalen als je huidige tijdvak is afgelopen. In andere steden betaal je direct het hogere erfpachtcanon.

Voordelen vastklikken erfpacht

• Je hebt zekerheid over de hoogte van de erfpachtcanon
• Je hoeft je geen zorgen te maken over de invloed van stijgende woningprijzen op de hoogte van je erfpachtcanon
• Je geniet fiscaal voordeel; je mag de erfpachtcanon aftrekken van je belastbaar inkomen en betaalt hierdoor minder belasting

Nadelen vastklikken erfpacht

De erfpachtcanon na vastklikken is bijna altijd hoger dan de huidige erfpachtcanon. Woon je in een stad waarbij de hogere erfpachtcanon direct ingaat na vastklikken, dan gaan je maandlasten dus direct omhoog.

De kosten van erfpacht

Hoeveel je betaalt voor de erfpachtcanon, is afhankelijk van verschillende factoren. Denk aan de waarde van de grond, het gebruik waarvoor de grond bestemd is en de kosten van beheer en administratie. Check de erfpachtvoorwaarden voor de exacte hoogte van de canon.

Wil je berekenen hoeveel het kost om de erfpacht af te kopen, dan moet je weten wat de grondwaarde is en wat het canonpercentage is. De gemeente Amsterdam heeft een speciale tool ontwikkeld waarmee je kunt berekenen wat het kost om de erfpachtcanon eeuwigdurend af te kopen. Woon je in een andere stad? Check het portaal van de gemeente voor het afkopen van erfpacht.

Zijn de erfpachtkosten aftrekbaar?

Ja, de erfpachtkosten die je jaarlijks betaalt zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Hetzelfde geldt trouwens voor de hypotheekrente die je betaalt. Koop je de erfpacht af, dan is de rente van de lening of hypotheek - waarmee je het erfpachtcanon afkoopt - aftrekbaar van de belasting. De afkoopsom zelf is niet fiscaal aftrekbaar. Je mag de afkoopsom dus niet aftrekken van je belastbaar inkomen. Heb je de erfpachtcanon vastgeklikt (vastgezet), dan is deze wel aftrekbaar.

Erfpacht en hypotheek

Heb je een woning op het oog waarop een erfrecht is gevestigd? Dit heeft invloed op het bedrag dat je kunt lenen bij de bank. Je kunt je geld natuurlijk maar één keer uitgeven. Het geld dat je kwijt bent aan het betalen van de canon, kun je niet aan je hypotheek uitgeven. Daarom wil de bank vooraf precies weten wat de situatie rond de erfpacht is. Is de canon afgekocht of moet ‘ie ieder jaar opnieuw worden betaald? En tot wanneer is de canon afgekocht - eeuwigdurend of tot een bepaalde datum in de toekomst?

Lening afsluiten voor de aankoop van een erfpachtrecht

Wist je dat je ook een lening kunt afsluiten voor de aankoop van een erfpachtrecht? In dat geval financier je het erfpachtrecht mee op je hypotheek. Banken zijn wel wat terughoudender met het financieren van de aankoop van een erfpachtrecht. Ze geven je sneller een hypotheek voor de aankoop van de volledige eigendom van de grond met daarop de woning.

Of de bank je de financiering voor de aankoop van het erfpachtrecht verleent, hangt onder andere af van:

• De hoogte van de erfpachtcanon
• De herzieningsdatum van de canon (en daarmee het risico op een flinke canonstijging)
• De inhoud van de erfpachtvoorwaarden (bijv. beperkingen in het gebruik)
• De eigenaar van de grond (is dit de overheid of niet)
• Het soort erfpachtrecht: is het een erfpachtrecht voor onbepaalde of bepaalde tijd?

Erfpachtopinie voor erfpachtrechten vóór 2013

Is het erfpachtrecht voor 2013 gevestigd? Dan vragen banken om een erfpachtopinie. Deze kun je aanvragen bij de notaris, zowel als koper en als verkoper. In zo’n erfpachtopinie worden de erfpachtvoorwaarden getoetst. Is de opinie ‘groen’, dan is het erfpachtrecht financierbaar. Is de opinie ‘oranje’, dan wordt financiering lastig. Een ‘rode’ opinie geeft aan dat de bank geen financiering zal verlenen.

Tip: neem een financieringsvoorbehoud in de koopovereenkomst op, zodat je onder de koop van het erfpachtrecht uit kunt wanneer je geen financiering krijgt.

Erfpachten na 2013

Voor erfpachten die vanaf 1 januari 2013 zijn ontstaan, kan geen erfpachtopinie worden aangevraagd. Voor deze erfpachtrechten bepaalt iedere bank aan de hand van eigen beleid of er al dan niet wordt overgegaan tot financiering.

Lees meer over de aankoop of verkoop van een woning:

Een huis kopen: hoe doe je dat?

Huis Verkopen: alles wat je moet weten

De kosten van een makelaar

Huis verkopen met of zonder makelaar?

3 grootste risico’s van het verkopen van een huis met erfpacht

Alles wat je moet weten over erfpacht

Hypotheekrente

Antoine Steenkamer

Publicatiedatum: 21 september 2024