3 grootste risico’s van het verkopen van een huis met erfpacht

Risico's verkopen huis met erfpacht

Een woning met erfpacht is vaak minder aantrekkelijk dan een woning zonder erfpacht, omdat het betalen van erfpacht extra kosten met zich meebrengt. Bovendien kan erfpacht het verkrijgen van een hypotheek bemoeilijken. Hieronder lees je over de belangrijkste 3 risico’s van erfpacht die de verkoop van je woning kunnen belemmeren.

Erfpacht: hoe zit het ook alweer?
De 3 grootste risico’s van het verkopen van een huis met erfpacht
Tip: Zoek een makelaar met expertise in erfpacht

Erfpacht: hoe zit het ook alweer?

Als je een woning hebt waarop erfpacht rust, ben je alleen eigenaar van de woning. De grond waar de woning op staat, is eigendom van de erfpachter. Meestal is dit de gemeente, maar dit kan bijvoorbeeld ook Staatsbosbeheer of een particuliere erfpachter zijn. Voor het gebruik van de grond betaal je een erfpachtcanon. Dit is een soort huur die per maand, per halfjaar of per jaar betaalt.

Er zijn verschillende vormen van erfpacht:

Bij voortdurende erfpacht wordt iedere 50 of 75 jaar opnieuw gekeken naar de actuele grondwaarde waarop het erfpachtcanon wordt aangepast. Omdat de grondwaarde in de meeste gevallen flink toeneemt, worden de erfpachtkosten na dat tijdvak ook duurder.
Bij eeuwigdurende erfpacht blijft het bedrag van de canon voor altijd hetzelfde. Je moet hiervoor een aanvraag doen om de erfpacht ‘vast te klikken’. Het bedrag is meestal hoger dan het bedrag dat je nu betaalt, maar het voordeel is dat het bedrag in de toekomst niet meer kan wijzigen.

Daarnaast kun je ook een aanvraag doen voor het afkopen van het erfpachtcanon. Je betaalt dan eenmalig een groot afkoopbedrag voor een bepaalde periode (voortdurende erfpacht) of voor altijd (eeuwigdurende erfpacht). Je woning wordt hierdoor aantrekkelijker voor verkoop. Ben je geïnteresseerd in het afkopen van je erfpacht? Vraag naar de voorwaarden bij je erfpachter.

Lees meer over erfpacht

Alles wat je moet weten over erfpacht

De 3 grootste risico’s van het verkopen van een huis met erfpacht

Een woning waarop geen erfpacht rust, is vanzelfsprekend aantrekkelijker voor kopers dan een huis met erfpacht. Als de erfpacht niet is afgekocht, zal de koper van jouw woning te maken krijgen met periodieke kosten voor het betalen van de canon. Daarnaast kan het moeilijker zijn voor kopers om hun financiering rond te krijgen bij een woning met erfpacht, omdat hypotheekverstrekkers terughoudend kunnen zijn.

In sommige gevallen heb je ook toestemming nodig van de erfverpachter om het erfpachtrecht over te dragen (bij verkoop van de woning). Gelukkig hoeft de erfpacht lang niet in alle gevallen een belemmering te vormen voor de verkoop. Laat je altijd goed adviseren door jouw verkoopmakelaar over de manier waarop de erfpacht de verkoop kan beïnvloeden, en neem eventueel stappen om de risico’s voor kopers te verkleinen.

Hieronder lees je wat de 3 grootste risico’s kunnen zijn van erfpacht voor de verkoop, en wat je eraan kunt doen om het risico te verminderen.

Risico 1: Het tijdvak van erfpacht loopt ‘snel’ af
Risico 2: Er is sprake van een hoge erfpachtcanon
Risico 3: Er is sprake van particuliere erfpacht

Risico 1: Het tijdvak van erfpacht loopt ‘snel’ af

Is er bij jouw woning sprake van voortdurende erfpacht? Controleer dan wat het tijdvak van de erfpacht is, oftewel: tot wanneer loopt de huidige canon voor de erfpacht door? Je verkoopmakelaar helpt je om deze gegevens op te halen uit de erfpachtvoorwaarden. Naast de duur van de erfpacht lees je hierin ook wie de erfpachter is, hoe hoog de canon is, of je de canon kunt afkopen en hoe de canon kan worden herzien.

Heb je het jaar achterhaald tot wanneer de canon loopt? Hoe verder weg de datum van het tijdvak is, hoe gunstiger dat is voor de verkoop van je woning. Hypotheekverstrekkers raken ‘in paniek’ wanneer ze minder goed kunnen inschatten met welke lasten (zoals de canon) de koper te maken krijgt. Ze zijn terughoudend in het verstrekken van hypotheken waarbij het erfpachtcanon in de eerste helft van de looptijd afloopt.

Tijdvakken van < 15 jaar zijn een risicofactor

Als de grondwaarde op dat moment is gestegen (wat meestal zo is), dan zal de canon ook stijgen. Kopers vragen meestal een hypotheek aan voor de periode van 20 of 30 jaar, dus een tijdvak van minder dan 15 jaar is een risicofactor. Het maakt het lastig voor de hypotheekverstrekkers om de toekomstige lasten in te schatten, en voor kopers moeilijker* om een hypotheek te krijgen.

*Het risico zal minder hoog zijn als kopers alleen een hypotheek voor een gedeelte van de koopsom hoeven af te sluiten.

Voorbeeld: Het tijdvak van je erfpacht loopt over 12 jaar af. Voor een koper die een hypotheek voor 20 jaar afsluit, vormt dit geen probleem. Maar als de koper een hypotheek voor 30 jaar wil, kan dit wél een obstakel zijn, omdat de erfpacht in de eerste helft van de looptijd afloopt.

Over het algemeen wordt vaak gezegd dat kopers 20 keer de jaarlijkse canon minder kunnen lenen bij de bank. Bij kopers die aan de max zitten bij het aanvragen van een hypotheek, is de kans dus groot dat ze de hypotheek niet rond krijgen.

Het kiezen van het juiste bod

Als verkoper loop je dus een risico dat de financiering van kopers niet rond komt als er, in het geval van voortdurende erfpacht, sprake is van een tijdvak van minder dan 15 jaar. Om hierop te anticiperen, kan het verstandig zijn om bij het binnenkomen van biedingen te kiezen voor een bod zonder voorbehoud van financiering, of een bod waarbij geen (volledige) hypotheek nodig is. Laat je hierbij altijd adviseren door je verkoopmakelaar.

Is het hoogste of enige bod een bod met een financieel voorbehoud? Dan kan het verstandig zijn om jouw verkoopmakelaar contact te laten opnemen met de koper om te vragen of contact mag worden opgenomen met de financieel adviseur van de koper. Jouw verkoopmakelaar kan dan achterhalen of de erfpacht een issue kan worden voor de verkoop, of niet.

Vastklikken of afkopen van eeuwigdurende erfpacht

Om dit risico te beperken, kun je ook proberen om van de voortdurende erfpacht af te proberen te komen. Je kunt hiervoor een aanvraag doen voor het vastklikken of afkopen van de erfpacht. Je hebt daarna te maken met eeuwigdurende erfpacht, waarbij de erfpachtcanon voor altijd hetzelfde blijft (vastklikken) of voor altijd is afgekocht. Dit geeft hypotheekverstrekkers duidelijkheid over de toekomstige kosten.

Het nadeel is dat deze aanvragen lang kunnen duren en dat het vaak niet op tijd is geregeld als je de woning binnenkort wilt verkopen. Heb je al eerder een aanbod gekregen of zelfs geaccepteerd om de erfpacht af te kopen? Laat dit dan weten aan je verkoopmakelaar en laat je adviseren. Dit kan namelijk positief uitpakken voor de verkoop van je woning!

Risico 2: Er is sprake van een hoge erfpachtcanon

Ook als de erfpachtcanon erg hoog is, kan dit potentiële kopers afschrikken. Het is een extra kostenpost naast de rest van hun lasten. Vooral mensen die al aan de max van hun budget zoeken, zullen geneigd zijn om toch verder te kijken. Om te voorkomen dat geïnteresseerden afhaken bij het ontdekken van de erfpachtcanon, is het verstandig om met je verkoopmakelaar te overleggen over mogelijke oplossingen.

Het afkopen van de erfpachtcanon

Is de canon hoog? Overweeg dan om met je verkoopmakelaar te bespreken of het mogelijk is de canon af te kopen. In de erfpachtvoorwaarden kun je nagaan of afkoop een optie is. Hoewel dit een aanzienlijke kostenpost kan zijn, kan het een goede oplossing zijn als de erfpacht de verkoop van je woning bemoeilijkt.

Bij het afkopen van voortdurende erfpacht koop je de canon af voor de resterende duur van het tijdvak, terwijl je bij eeuwigdurende erfpacht de canon definitief afkoopt. Dit biedt kopers de zekerheid dat zij de canon tijdelijk of zelfs nooit meer hoeven te betalen, wat de woning aantrekkelijker maakt en mogelijk meer interesse opwekt.

Het is een grote investering die je doet, dus je kunt er ook voor kiezen om eerst de woning op de markt te zetten om te zien wat er gebeurt. Maar let op: veel gemeenten doen lang over het behandelen van de aanvragen voor afkoop, dus hoe sneller je handelt, hoe beter.

Helaas is het vaak niet mogelijk om de afkoop ‘snel’ voor de verkoop te regelen. Als je al eerder een aanbod hebt gekregen of geaccepteerd van de gemeente om de erfpacht af te kopen, dan verandert dit de zaak! Geef dit gelijk door aan de verkoopmakelaar en bespreek je mogelijkheden.

Risico 3: Er is sprake van particuliere erfpacht

Bij de meeste woningen met erfpacht is de erfpachter de gemeente. In uitzonderlijke gevallen kan er ook sprake zijn van particuliere erfpacht. Hypotheekverstrekkers zijn vaak erg terughoudend met het verstrekken van hypotheken waarop een particuliere erfpacht ligt, omdat de erfpachter de erfpachtcanon in de toekomst kan verhogen. De voorwaarden voor de verhoging liggen vast in de erfpachtvoorwaarden.

Het kiezen van het juiste bod

Een voordeeltje is dat je een woning met particuliere erfpacht voor een gunstige verkoopprijs in de markt kunt zetten, omdat je de prijs van de grond niet hoeft mee te rekenen. Omdat kopers de financiering minder makkelijk rond krijgen, is het verstandig om bij het binnenkomen van biedingen te kiezen voor een bod zonder voorbehoud van financiering, of een bod waarbij geen (volledige) hypotheek nodig is.

Denk aan iemand die een woning koopt zonder hypotheek of die een flinke overwaarde heeft op de vorige woning. Jouw verkoopmakelaar kan je helpen een goede afweging tussen verschillende biedingen te maken.

De erfpachtopinie

Om kopers niet direct af te schrikken met de mededeling dat er een particuliere erfpacht op je woning ligt, kan het handig zijn om een erfpachtopinie aan te vragen bij de notaris. In dit document staat aan welke criteria de waarde van de erfpachtwoning getoetst kan worden. De notaris kan op basis daarvan 3 soorten scores afgeven:

Een rode score betekent dat het rondkrijgen van de financiering (bijna) onmogelijk is
Een oranje score betekent dat het rondkrijgen van de financiering mogelijk is, maar dat de mogelijkheden zeer beperkt zijn
Een groene score betekent dat er mogelijkheden zijn voor het rondkrijgen van de financiering

Als je erfpachtopinie positief uitvalt, maakt dit de woning weer iets aantrekkelijker voor kopers. Jouw verkoopmakelaar kan je helpen met het opvragen van de erfpachtopinie en het beoordelen van het wel/niet vermelden ervan bij de verkoopadvertentie.

Tip: Zoek een makelaar met expertise in erfpacht

Wil je een woning met erfpacht verkopen? Schakel een verkoopmakelaar met de juiste erfpacht-expertise in, zodat je wordt voorzien van de juiste informatie en adviezen. De makelaar helpt je niet alleen bij het doorgronden van de erfpachtvoorwaarden en het minimaliseren van de risico’s van de erfpacht, maar ook met de rest van de stappen van het verkoopproces.

Vind snel de beste makelaars uit de buurt (met erfpacht-expertise!)

Wij helpen je snel en eenvoudig de beste makelaars te vinden voor het verkopen van jouw huis en het kopen van je nieuwe woning. Vind de beste makelaars tegen scherpe tarieven en vergelijk het aanbod op basis van prestaties en beoordelingen.

Tip: vermeld bij de omschrijving dat je een makelaar met erfpacht-expertise zoekt, zodat de juiste makelaars je een aanbod kunnen doen.