Samen met je ouders een huis kopen (5 manieren)
Ben je starter op de woningmarkt en lukt het je niet om in je eentje een geschikte woning te kopen? Of is het lastig om een (goede) hypotheek te krijgen? Jammer genoeg is dit de realiteit voor veel starters. Hebben jouw ouders aangegeven dat ze je graag willen helpen met het kopen van een huis? Wat fijn, dat zou zomaar eens het verschil kunnen maken! In dit artikel lees je op welke 5 manieren je een huis kunt kopen samen met (of met hulp van) je ouders.
Ga direct naar:
- Optie 1: Je ontvangt een belastingvrije schenking van je ouders
- Optie 2: Je ontvangt een lening van jouw ouders (familiebank)
- Optie 3: Je koopt een woning met een generatiehypotheek
- Optie 4: Jouw ouders kopen een tweede woning; jij huurt deze van hen
- Optie 5: Samen een huis kopen met je ouders
Optie 1: Je ontvangt een belastingvrije schenking van je ouders
De eerste manier waarop je ouders jou kunnen helpen bij het kopen van een woning, is door een belastingvrije schenking te doen. In 2024 mogen je ouders jou maximaal € 31.813 belastingvrij schenken. Als je dit bedrag ontvangt, hoef jij hier als ontvanger dus geen belasting over te betalen.
Voorwaarde is wel dat je tussen de 18 en 40 jaar oud bent en dat je niet eerder gebruikgemaakt hebt van een eenmalig verhoogde vrijstelling. Ben je 40 jaar of ouder, maar heb je een partner die wel binnen de leeftijdscategorie valt? Dan mag je de schenking alsnog belastingvrij ontvangen. Wil iemand anders jou graag een schenking doen voor het kopen van een huis? Bijvoorbeeld een stiefouder of een goede vriend? Voor hen gelden dezelfde regels. Ook zij mogen belastingvrij schenken tot maximaal € 31.813.
Naast het financieren van een koopwoning mag je het geld ook gebruiken voor:
- Het verbouwen of onderhouden van een eigen woning
- Het aflossen van een hypotheek of een restschuld van een eigen woning
- Het afkopen van een recht van erfpacht, opstal of beklemming van een eigen woning
De afschaffing van 'de jubelton'
In 2016 werd 'de jubelton' ingevoerd. Dit was een belastingvrije schenking van €106.671 die ouders aan hun kinderen konden doen voor de aankoop van een woning. Er werd veelvuldig gebruik van gemaakt, maar er zaten ook nadelen aan de jubelton. Zo zorgde het voor meer ongelijkheid en hogere biedingen op de woningmarkt. Daarom heeft het kabinet besloten om de jubelton af te schaffen. In 2023 werd het schenkbedrag al verlaagd, vanaf 2024 is de jubelton volledig afgeschaft.
Voordelen belastingvrije schenking
Het ontvangen van een schenking voor het kopen van een huis heeft een aantal voordelen, waaronder:
- Je hebt minder hypotheek nodig, waardoor je maandelijks minder aflossing hoeft te betalen aan de hypotheekverstrekker. Dit betekent dat je maandlasten lager uitvallen.
- Je hebt meer te besteden en kunt dus een duurder huis kopen / een beter bod uitbrengen. Hierdoor heb je meer kans op het vinden van een (droom)woning.
- Je hebt (mogelijk) direct de kans om jouw nieuwe woning te verbouwen, achterstallig onderhoud aan te pakken en een recht van erfpacht af te lossen. Zonder de schenking had je hiervoor moeten sparen en waren de kosten mogelijk hoger uitgevallen.
Tip: er zijn vaak kosten verbonden aan het aflossen van grote hypotheekbedragen. Wanneer je een schenking in gedeeltes ontvangt, kun je de extra aflossing in termijnen betalen. Op deze manier hoef je geen vergoeding te betalen aan de hypotheekverstrekker.
Nadelen belastingvrije schenking
Het is verstandig om de mogelijkheid van een belastingvrije schenking af te zetten tegenover alternatieven, zoals een familiebank. Een nadeel van schenken kan namelijk zijn dat het financieel minder aantrekkelijk is dan andere opties. Bij een familiebank heb je bijvoorbeeld recht op hypotheekrenteaftrek. Daarnaast hebben je ouders ook meer financieel voordeel. Ga eens in gesprek met een financieel adviseur om alles opties door te nemen. Zo weet je zeker dat je de optie kiest die voor alle partijen het beste uitpakken.
Lees meer over het kopen van een huis:
Optie 2: Je ontvangt een lening van jouw ouders (familiebank)
Een tweede manier waarop jouw ouders je kunnen helpen bij de aanschaf van een leuk huis of appartement, is door je geld te lenen. Dit kan via de familiebank constructie. Hieronder lees je wat deze optie inhoudt, wat de belastingregels zijn (in 2023) en alles over de voor- en nadelen.
Wat is een familiebank hypotheek?
Zoals de naam je vast al doet vermoeden, is een familiebank een hypotheek die je afsluit bij je ouders. Oftewel: een lening die je afsluit bij je familie. Bijvoorbeeld bij je (groot)ouders, een oom of tante of een broer of zus. De familiebank wordt daarom ook wel een 'familiehypotheek' of een 'familielening' genoemd. Of een 'ouder-kind-hypotheek' in het geval je leent van je ouders. Net zoals bij een reguliere hypotheek, is de woning het onderpand van de lening.
Samen met je familielid bepaal je de voorwaarden van de familiebank, die jullie vastleggen in een overeenkomst. Denk aan voorwaarden die gaan over de hoogte van het geleende bedrag, het rentepercentage, de looptijd van de lening en de manier van aflossing. Het is verstandig om deze voorwaarden vast te leggen bij een notaris, maar dit hoeft niet.
Hoe werkt een familiebank hypotheek?
Een familielening werkt op dezelfde manier als een lening bij een bank. Je maakt maandelijks een bedrag aan aflossing en een bedrag aan rente over naar je familielid. Het verschil met een gewone hypotheek is dat je bij een familiebank samen met je familielid invloed kunt uitoefenen op de voorwaarden die gelden. Zo kun je het hypotheekbedrag zo hoog maken als je wenst. Dit maakt het mogelijk om meer dan 100% van de taxatiewaarde te lenen (dit is niet mogelijk bij een reguliere hypotheek). Dat extra geld kun je bijvoorbeeld gebruiken om de woning op te knappen, een recht van erfpacht af te kopen of de kosten bij het kopen van een woning mee te financieren.
Naast de familiehypotheek kun je ook nog een aanvraag doen voor een reguliere hypotheek. Houd er wel rekening mee dat de hypotheekverstrekker de familiebank meeneemt bij het bepalen van de maximale hypotheek. Hierdoor valt het hypotheekbedrag waarschijnlijk lager uit.
Houd rekening met de volgende zaken bij het opstellen van de voorwaarden:
- De rente die jullie afspreken moet marktconform zijn. Is dit niet het geval, dan kan de Belastingdienst een deel van het rentebedrag als een schenking zien.
- Als je gebruik wilt maken van de hypotheekrenteaftrek, moet de lening in maximaal 30 jaar lineair of annuïtair worden afgelost.
- In verband met de hypotheekrenteaftrek kan het slim zijn om een hoog rentebedrag af te spreken. Dit is fiscaal voordeliger. Als je ouders (of het andere familielid) dat willen, kunnen ze je de teveel betaalde rente (belastingvrij) terug schenken. Wil je hier gebruik van maken? Lees je dan goed in over de exacte regels of maak een afspraak met een financieel adviseur of vraag jouw aankoopmakelaar om advies.
- Leg alle voorwaarden vast in een leningsovereenkomst. Geef de lening door aan de Belastingdienst en vermeld erbij dat de familiebank wordt gebruikt voor de aanschaf van een huis.
De aangepaste belastingregels voor de familiebankconstructie in 2023
Al het vermogen dat niet onder de noemer 'spaargeld' valt, wordt tegenwoordig door de Belastingdienst gezien als een belegging. Over beleggingen rekent de Belastingdienst in 2023 een (fictief) rendement van 6,17%. Dit is fors hoger dan de rendementen waarmee werd gerekend in de jaren ervoor. Vanaf 2023 betaal je ook meer belasting over geleend geld dan in de jaren ervoor. Je betaalt nu 32% belasting. In 2022 en 2021 was dit nog 31%.
Voordelen familielening
De familiehypotheek heeft een aantal voordelen, zoals:
- De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, mits je je aan de voorwaarden houdt.
- De hypotheekrente die je ouders ontvangen is vaak hoger dan de rente die ze ontvangen op een spaarrekening.
- Als je een reguliere hypotheek aanvraagt bij de bank, is het mogelijk dat je een lagere rente ontvangt (omdat je een minder groot risico vormt).
Nadelen familielening
De familiehypotheek kent ook een aantal mogelijke nadelen, zoals:
- Er kan gedoe ontstaan over de familiehypotheek als zaken niet goed zijn vastgelegd, of familieleden zich niet aan de afspraken houden. Je doet er daarom goed aan om alle voorwaarden netjes vast te leggen bij de notaris.
- Er moet veel worden uitgezocht en geregeld om de familiebank mogelijk te maken. Twijfelen jullie over de juiste voorwaarden of constructie? Ga dan eens in gesprek met een financieel adviseur of vraag jouw aankoopmakelaar om advies.
Het volgende is geen nadeel, maar wel iets dat goed is om te weten: het is niet mogelijk om een hogere hypotheek bij de bank te krijgen als je een familielening hebt afgesloten. De bank neemt de familielening namelijk mee bij het bepalen van jouw maximale hypotheekbedrag.
- Ontvang voorstellen van meerdere makelaars
- Krijg vooraf duidelijkheid over de kosten
- Kies op basis van prestaties en resultaten
- Ruim 10.000 mensen gingen je voor
- Gratis & vrijblijvend
- Onafhankelijk
- Vrijblijvend
- Gratis
- Snel
Optie 3: Je koopt een woning met een generatiehypotheek
Een derde manier waarop jouw (groot)ouders je kunnen helpen bij het kopen van een woning, is met de generatiehypotheek. Bij de generatiehypotheek vraag jij een reguliere hypotheek aan bij de bank. Voor het gedeelte van de hypotheek dat je zelf niet kunt dragen, tekenen jouw ouders. Zij staan garant voor dat bedrag en zijn aansprakelijk voor dit gedeelte. Daarom wordt niet alleen jouw inkomen, maar ook dat van je ouders, getoetst door de bank.
In eerste instantie ben jij verantwoordelijk voor het voldoen van de maandlasten van de hypotheek. Op het moment dat het je niet lukt om de maandlasten (volledig) te betalen, komen jouw ouders in beeld. De bank verlangt dan van hen om in te springen om de hypotheek te voldoen. Is jouw inkomen gestegen en stabiel? En kun je zelf de maandlasten volledig dragen? Dan kan de hypotheek worden aangepast, zodat deze volledig op jouw naam komt te staan.
Goed om te weten: of de hypotheek volledig op jouw naam kan komen te staan, wordt tegen die tijd beoordeeld op basis van de op dat moment geldende regels en criteria. Het is daarom vooraf niet goed in te schatten hoe lang jouw ouders aan de hypotheek verbonden blijven.
Optie 4: Jouw ouders kopen een tweede woning; jij huurt deze van hen
Is de tijd voor jou nog niet rijp om zelf, met de hulp van jouw ouders, een huis te kopen? Er is nog een andere manier waarop jouw ouders je kunnen helpen aan een woning, als zij daar financieel toe in staat zijn. Ze zouden een tweede woning kunnen kopen, om deze vervolgens aan jou te verhuren. Jij betaalt hen maandelijks netjes de huur, net zoals bij een 'normale' huurwoning.
Je maakt samen met je ouders afspraken over het huren van de woning. Eén van die afspraken kan zijn dat jij na een bepaalde periode de woning kunt overkopen, zodat je zelf huiseigenaar wordt. Het is aan te raden om alle afspraken met betrekking tot de woning vast te leggen bij de notaris.
Denken jouw ouders er over na om een huis voor je te kopen met eigen geld? Je leest meer over dit onderwerp in ons artikel over het kopen van een huis zonder hypotheek.
Voordelen van deze optie
Een aantal voordelen van het huren van een woning van je ouders:
- Als jouw inkomen niet hoger is dan de normen van de Belastingdienst, ontvang jij als huurder gewoon huurtoeslag
- Je hoeft niet zelf (op jouw inkomen) een hypotheek aan te vragen
- Je ouders hebben de mogelijkheid om vermogen op te bouwen met een tweede huis (vooral in tijden van marktgroei en lage rente is dit erg voordelig)
Let op: als jouw ouders de woning in de toekomst willen verkopen, moeten ze zich houden aan de regels van huurbescherming. Je leest er alles over in ons artikel over het verkopen van een verhuurde woning.
Nadelen van deze optie
Een nadeel voor je ouders is dat ze vermogensbelasting over het huis moeten betalen in box 3. Dit is het hoogste belastingtarief.
Optie 5: Samen een huis kopen met je ouders
Het is ook mogelijk om samen een huis te kopen met je ouders. Je splitst de hypotheek dan als het ware op in twee delen (50/50). Jij wordt voor 50% eigenaar, en zij worden voor 50% eigenaar. Om dit te kunnen regelen moeten je ouders een grote pot spaargeld of een goede overwaarde op hun woning hebben. In dit laatste geval kunnen zij de overwaarde gebruiken om hun eigen hypotheek te verhogen. Met die verhoogde hypotheek kunnen ze vervolgens een gedeelte van jouw woning financieren.
Voordelen huis kopen samen met ouders
Het grote voordeel van zo'n constructie is dat jouw maandlasten lager worden. Je hebt meer geld over voor het betalen van de rest van de kosten bij het kopen van een huis. Daarnaast houd je meer geld over voor de rest van je vaste lasten en het doen van leuke dingen. Voor het gedeelte dat jij eigenaar bent van de woning, krijg je hypotheekrenteaftrek.
Nadelen huis kopen samen met ouders
Het nadeel is dat je niet (meteen) geheel eigenaar van de woning bent. Maar hey, je hebt wel een heerlijk huis gevonden! Een ander nadeel is dat het een tweede huis is voor jouw ouders. Dat betekent dat zij vermogensbelasting moeten betalen in box 3. Dat is het hoogste belastingtarief.
Lees meer over het aankopen van een woning:
Veelgestelde vragen:
Kan je een huis kopen met hulp van je ouders?
Ja, er zijn 5 manieren waarop je een huis kunt kopen met hulp van je ouders:
- Optie 1: Je ontvangt een belastingvrije schenking van je ouders
- Optie 2: Je ontvangt een lening van jouw ouders (familiebank)
- Optie 3: Je koopt een woning met een generatiehypotheek
- Optie 4: Jouw ouders kopen een tweede huis; jij huurt deze van hen
- Optie 5: Samen een huis kopen met je ouders
Kan je geld lenen van je ouders om een huis te kopen?
Ja, het is mogelijk om geld te lenen van je ouders om een huis te kopen via een familiebank constructie. Deze familiebank hypotheek is een lening die je afsluit bij je ouders of andere familieleden, waarbij de woning het onderpand is. Samen met je familielid bepaal je de voorwaarden, zoals het geleende bedrag, rentepercentage, looptijd en aflossingswijze. Het is verstandig om de voorwaarden vast te leggen bij een notaris, maar dit is niet verplicht.
Hoe werkt een familiebank constructie?
Een familiebank functioneert op een vergelijkbare manier als een lening bij een traditionele bank. Je betaalt maandelijks zowel een deel van het geleende bedrag als rente aan je familielid. Het onderscheid met een reguliere hypotheek is dat je met je familielid de voorwaarden kunt aanpassen naar wens. Hierdoor kun je het hypotheekbedrag verhogen naar eigen behoefte, zelfs boven de 100% van de taxatiewaarde, wat niet mogelijk is bij 'normale' hypotheken.
Hoeveel mag je belastingvrij schenken?
In het jaar 2023 kunnen je ouders je belastingvrij een bedrag van maximaal € 31.813 schenken, mits je aan de voorwaarden voldoet. Als ontvanger hoef je dus geen belasting te betalen over dit geschonken bedrag.