Kind helpen met het kopen van een huis (6 manieren)

Zit je kind in de knel op de huidige woningmarkt? Als je de financiële middelen hebt, zijn er verschillende mogelijkheden om je kind te helpen met het kopen van een huis. Van het doen van een schenking tot het kopen en verhuren van een tweede woning en van garant staan tot het verstrekken van een familiehypotheek. Wij nemen de opties met je door, inclusief de financiële gevolgen.

Ga direct naar:

1. Een (belastingvrije) schenking doen aan je kind
2. Een familiehypotheek verstrekken aan je kind
3. Garant staan voor de hypotheek van je kind
4. Tweede woning kopen en verhuren aan kind
5. Samen met je kind een huis kopen
6. Samenwonen met je kind

Voordat we beginnen…

Veel ouders willen hun kinderen graag ondersteunen bij het kopen van een huis, zeker gezien de uitdagingen waar starters nu voor staan. Voor veel stelletjes is het al een uitdaging om een huis te bemachtigen, laat staan voor een zoon of dochter die zelfstandig een woning zoekt. Ook de stijgende huurprijzen zorgen voor extra druk om een koopwoning te vinden.

Laat je goed adviseren

Wel is het belangrijk om eerst goed te bekijken wat je kunt missen en welke financiële consequenties er komen kijken bij het helpen van je kind met een huis. Hieronder lees je de verschillende opties, inclusief de financiële impact. We raden je sterk aan om samen met een financieel adviseur en eventueel een hypotheekadviseur de mogelijkheden door te nemen, zodat jullie een weloverwogen beslissing kunnen maken.

Optie 1: Een (belastingvrije) schenking doen aan je kind

Heb je veel spaargeld of een flinke overwaarde op je woning die je kunt vrijspelen? In dat geval kun je een schenking doen aan je kind, waardoor er meer geld beschikbaar komt voor het kopen van een huis. Door het extra bedrag heeft je kind een minder hoge hypotheek nodig en vallen de maandlasten minder hoog uit. Hierdoor is er meer kans op het vinden en kunnen betalen van een koopwoning. 

Belastingvrije schenking 

In 2024 mag je kinderen tussen de 18 en 40 jaar belastingvrij schenken tot het bedrag van €31.813. Het gaat hier om een eenmalige schenking. Is je kind inmiddels de 40 gepasseerd, maar heeft hij of zij wel een partner binnen de leeftijdscategorie? Dan mag je diegene wel eenmalig belastingvrij schenken tot het bedrag van €31.813. Deze regels gelden trouwens niet alleen voor ouders, maar ook voor andere mensen die graag een schenking willen doen. Denk aan een stiefouder of een goede vriend.

Voor de rest van de gevallen kun je gebruikmaken van de jaarlijkse schenkingsvrijstelling tot een bedrag van €6.633. Als je wilt, mag je je kind ook meer geld schenken. Maar let op: je kind zal dan wel belasting moeten betalen over het bedrag dat boven de schenkingsvrijstelling ligt. Op de website van de Belastingdienst kun je uitrekenen hoeveel schenkbelasting je kind moet betalen. 

De jubelton is afgeschaft in 2024

Je hebt vast het één en ander gehoord over de jubelton. Dit was een belastingvrije schenking van €106.671 die je als ouder aan je kind kon doen voor de aankoop van een huis. In 2016 werd deze regel ingevoerd en er werd veel gebruik van gemaakt. Wel kwam er al snel kritiek op, omdat het zorgde voor meer ongelijkheid onder starters (met of zonder vermogende ouders) en hogere biedingen op de woningmarkt.

Daarom heeft het kabinet besloten om de jubelton af te schaffen. In 2023 werd het schenkbedrag al verlaagd en vanaf 2024 is de jubelton volledig afgeschaft.

Optie 2: Een familiehypotheek verstrekken aan je kind

Een tweede manier waarop je je kind kunt helpen bij het kopen van een huis, is door een familiehypotheek te verstrekken. In plaats van een hypotheek bij de bank, sluit je kind de lening dan bij jou af. Deze constructie wordt ook wel een ‘familiebank’ of ‘familielening’ genoemd. Niet alleen ouders, maar ook andere familieleden, zoals broers, zussen, grootouders, ooms of tantes, kunnen gebruikmaken van deze optie om jouw kind te helpen met een hypotheek.

Jullie bepalen samen de voorwaarden

Net als bij een reguliere hypotheek fungeert de woning als onderpand voor de lening. Je kind maakt maandelijks een bedrag aan aflossing én rente aan jou over. Jullie bepalen samen de voorwaarden van de lening, zoals het geleende bedrag, het rentepercentage, de looptijd en de manier van aflossen. Het is verstandig om deze voorwaarden vast te leggen in een schriftelijke overeenkomst, eventueel bij een notaris, maar dit is niet verplicht.

De hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar, mits je je aan de voorwaarden van de Belastingdienst  houdt. Houd bij het opstellen van de voorwaarden o.a. rekening met de volgende punten:

1. Marktconforme rente: De hypotheekrente die jullie afspreken, moet marktconform zijn. Als de rente te laag is, kan de Belastingdienst het verschil zien als een schenking. Dit kan fiscale gevolgen hebben. Lees hier hoe de Belastingdienst het rentepercentage beoordeelt bij familieleningen.
2. Hypotheekrenteaftrek: Wil je kind gebruikmaken van de hypotheekrenteaftrek, dan moet de lening binnen maximaal 30 jaar lineair of annuïtair worden afgelost.
3. Fiscaal voordeel via renteaftrek: Het kan voordelig zijn om een hoger rentepercentage af te spreken, omdat dit fiscaal aftrekbaar is. Als je als ouder (of ander familielid) wilt, kun je de te veel betaalde rente belastingvrij aan je kind terugschenken. Wil je gebruikmaken van deze mogelijkheid, zorg er dan voor dat je je goed inleest in de regels of maak een afspraak met een financieel adviseur. 

Lees verder over de voorwaarden voor het aftrekken van hypotheekrente bij een familiehypotheek om er zeker van te zijn dat je aan alle vereisten voldoet.

Meer dan 100% van woningwaarde lenen

Omdat jullie zelf de voorwaarden voor de familiehypotheek bepalen, kunnen jullie het hypotheekbedrag ook zo hoog maken als jullie zelf willen. Hierdoor is het ook mogelijk om meer dan 100% van de taxatiewaarde van het huis te lenen. Dit kan niet bij het afsluiten van een reguliere hypotheek bij een bank. Het extra geld kun je bijvoorbeeld gebruiken om de woning op te knappen, een recht van erfpacht af te kopen of de kosten bij het kopen van een woning mee te financieren. 

Familiehypotheek naast een reguliere hypotheek

In veel gevallen wordt een familiehypotheek gecombineerd met een reguliere hypotheek. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de bank niet het volledige hypotheekbedrag wil verstrekken en de familie het verschil bijleent. Houd er wel rekening mee dat de hypotheekverstrekker de lening van de familiebank meeneemt bij het bepalen van de maximale hypotheek. Hierdoor kan het bedrag dat je bij de bank kunt lenen lager uitvallen, omdat je totale schuldenlast hoger is.

Wel kan het zo zijn dat je een lagere rente krijgt op de reguliere hypotheek, omdat je een lager risico vormt voor de bank. Dit is vooral het geval als je door de familiehypotheek een kleiner bedrag bij de bank hoeft te lenen, waardoor de verhouding tussen de lening en de woningwaarde (de zogeheten LTV-ratio) gunstiger uitvalt. Hoe hiermee wordt omgegaan, verschilt per hypotheekverstrekker.

Lees meer over hypotheken

Hypotheek: alles waar je rekening mee moet houden bij het kopen én verkopen van je woning

Hypotheekrente

Hypotheekgesprek

Hypotheek meenemen naar nieuwe woning

Optie 3: Garant staan voor de hypotheek van je kind

Een derde manier om je kind te helpen bij het kopen van een huis, is door garant te staan. In dit geval vraagt je kind een hypotheek aan bij een reguliere bank. Voor het deel van de hypotheek dat je kind niet zelfstandig kan dragen, sta jij garant. Dit betekent dat jij als ouder aansprakelijk bent voor dat bedrag. Deze constructie wordt vaak een generatiehypotheek genoemd.

Je bent aansprakelijk om eventuele tekorten aan te vullen

Je kind blijft in eerste instantie verantwoordelijk voor het betalen van de maandlasten van de hypotheek. Maar als het hem of haar niet lukt om de maandelijkse betalingen volledig te voldoen, kan de bank jou aanspreken om het tekort aan te vullen. Dit ‘tekort’ kan ook het hele bedrag zijn. Omdat bij een generatiehypotheek niet alleen je kind, maar ook jij verantwoordelijk bent, zal de bank ook jouw inkomen toetsen om te bepalen of je garant kan staan.

Hypotheek mogelijk later enkel op naam van kind

Op het moment dat je kind op basis van zijn of haar inkomen de volledige hypotheek zelfstandig kan dragen, kan de hypotheek in de toekomst volledig op naam van je kind worden gezet. De bank zal dan eerst toetsen of dit mogelijk is. Houd er rekening mee dat de hypotheekregels tegen die tijd kunnen zijn veranderd, waardoor het lastig is om vooraf in te schatten hoe lang je als ouder aan de hypotheek verbonden blijft.

Let op: Als je in de toekomst zelf wilt verhuizen of een verbouwing wilt doen in huis, dan wordt de hypotheek van je kind meegerekend als jullie een financiering aanvragen. 

Optie 4: Tweede woning kopen en verhuren aan kind

Is je kind nog niet klaar om een eigen woning te kopen, bijvoorbeeld omdat hij of zij nog studeert? Als je de financiële middelen hebt, kun je overwegen om een tweede woning te kopen en deze aan je kind te verhuren. Dit biedt je kind de mogelijkheid om in een gewenste woonplaats te wonen en hoge huurprijzen van commerciële verhuurders te vermijden, terwijl jij je spaargeld of overwaarde in vastgoed kunt investeren en mogelijk extra vermogen opbouwt.

Leg de afspraken vast bij de notaris

Je kind betaalt jou elke maand huur, net zoals bij een reguliere huurwoning. Dit kan je meer rendement opleveren dan het op een spaarrekening te laten staan. Als je dat wilt, kun je er ook voor kiezen om (een deel van) de betaalde huur als schenking aan je kind terug te geven aan het einde van het jaar. Daarnaast kun je met je kind afspreken dat hij of zij de woning na een bepaalde periode kan overkopen, zodat je kind uiteindelijk zelf eigenaar van de woning wordt. Het is verstandig om alle afspraken over de woning vast te leggen bij de notaris.

Overweeg een huis te kopen voor je kind? Let op het volgende:

• Als ouder betaal je wel vermogensbelasting over het tweede huis in box 3. Dit valt onder het hoogste belastingtarief.
• Als ouder moet je meer overdrachtsbelasting betalen voor een huis dat je koopt voor je kind. Omdat je er niet zelf gaat wonen, ziet de Belastingdienst de woning als een belegging. Daarom betaal je in 2024 in plaats van 2% overdrachtsbelasting 10,4% overdrachtsbelasting over de koopsom. 
• Als ouder heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek over de hypotheek die je afsluit voor een huis voor je kind. Je mag de hypotheekrente alleen aftrekken voor een hypotheek waar je zelf in woont.
• Als je een tweede hypotheek afsluit, heeft dit gevolgen voor de maximale hoeveelheid die je in de toekomst zelf kunt lenen voor je eigen woning. Wil je later bijvoorbeeld meer lenen voor een verbouwing of de overwaarde gebruiken om je pensioen aan te vullen, dan kun je de overwaarde niet of maar gedeeltelijk aanspreken.
• Houd er ook rekening mee dat je te maken hebt met de regels van huurbescherming. Lees ons artikel over het verkopen van een verhuurde woning voor meer informatie hierover.

• Als het inkomen van je kind onder de vastgestelde grenzen van de Belastingdienst ligt, kan hij of zij huurtoeslag aanvragen, net zoals elke andere huurder.

Kopen van tweede huis zonder hypotheek?

Overweeg je om het tweede huis met eigen geld te kopen? Lees dan meer over de voor- en nadelen van het kopen van een huis zonder hypotheek. Het is verstandig om in gesprek te gaan met een financieel adviseur om de mogelijkheden te bespreken. Soms is het bijvoorbeeld verstandiger om de woning alsnog (deels) met een hypotheek te financieren.

Optie 5: Samen met je kind een huis kopen

Het is ook mogelijk om samen met je kind een huis te kopen. De hypotheek wordt dan opgesplitst in twee delen: jullie worden dan beide voor 50% eigenaar. Ook hier kun je spaargeld of overwaarde gebruiken voor het financieren van jouw gedeelte van de hypotheek. In het geval van overwaarde, kan je je huidige hypotheek verhogen. Met deze verhoogde hypotheek kun je dan een gedeelte van de woning van je kind financieren. 

Let op: Ook hier geldt weer dat je vermogensbelasting moet betalen in box, omdat het gaat om een tweede huis. Daarnaast heb je geen recht op hypotheekrenteaftrek, omdat het hier niet gaat om een huis waar je zelf in gaat wonen.

Lees hier meer over samen een huis kopen

Samen met je ouders een huis kopen (5 manieren)

Optie 6: Samenwonen met je kind

Naast bovengenoemde opties, kun je ook denken aan creatieve oplossingen om je kind te helpen aan een geschikte woning. 

De kangoeroewoning

Zo kiezen sommige ouders ervoor om een nieuwe woning te kopen waarin ze kunnen samenwonen met hun zoon of dochter. Bij een ‘kangoeroewoning’ ben je bijvoorbeeld beide aansprakelijk voor de hypotheek. Het kind kan in dat geval (eventueel met een partner) in huis komen wonen, waarbij beide partijen een eigen woonruimte hebben. Dit kan andersom ook een oplossing zijn voor mantelzorg. 

Woning splitsen

Als je een groot huis bezit, kan het ook een mogelijkheid zijn om de woning te splitsen. In dat geval kan je kind (eventueel met een partner) in het andere deel van de woning gaan wonen. 

Laat je goed adviseren

Ook hier geldt: laat je goed adviseren door een financieel adviseur en zorg dat alle afspraken duidelijk en schriftelijk worden vastgelegd om later misverstanden te voorkomen. Denk goed na over de mogelijke consequenties, zoals een gebrek aan privacy en hierdoor veranderende dynamiek in jullie relatie. 

Samenwonen met je kind kan voordelen hebben, zoals gedeelde kosten en nabijheid, maar het vraagt ook om duidelijke afspraken. Bespreek vooraf hoe jullie omgaan met gezamenlijke en gescheiden ruimtes, financiële bijdragen, en mogelijke toekomstige veranderingen, zoals wanneer je kind besluit te verhuizen.

Daarnaast is het belangrijk om de fiscale en juridische gevolgen van een dergelijke constructie in kaart te brengen. Zo kan het splitsen van een woning juridische en vergunningstechnische eisen met zich meebrengen, en kunnen er fiscale gevolgen zijn voor vermogensbelasting en hypotheekrenteaftrek.

Lees meer

Samenwonen met ouder(s) voor mantelzorg

Huis kopen op oudere leeftijd

Overwaarde huis gebruiken: wat zijn de opties?

Een eerste huis kopen als starter

Debbie Vlaar

Publicatiedatum: 12 oktober 2024