Ontbindende voorwaarden
Ben je bezig met het kopen van een woning? Dan moet je al vroeg in het proces (bij het uitbrengen van een bod) nadenken over eventuele ontbindende voorwaarden die je wilt opnemen in het koopcontract. Van voorbehoud tot financiering tot voorbehoud van verkoop van een eigen woning. In dit artikel lees je alles wat je moet weten over ontbindende voorwaarden.
Ga direct naar:
- Wat zijn ontbindende voorwaarden?
- Wanneer moet je nadenken over ontbindende voorwaarden?
- Welke ontbindende voorwaarden kun je in het koopcontract opnemen?
- Hoe ontbind je de koopovereenkomst op basis van de ontbindende voorwaarden?
Wat zijn ontbindende voorwaarden?
Soms gebeuren er onverwachte dingen in het aankoopproces van een woning. Misschien krijg je de financiering niet rond, of blijkt het huis serieuze gebreken te hebben. Hoewel je drie dagen wettelijke bedenktijd hebt na het tekenen van de koopovereenkomst, en je in die periode zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden, is die periode vaak niet lang genoeg om alle risico’s af te dekken.
Daarom worden er vaak ontbindende voorwaarden opgenomen in het koopcontract van een woning. Als één van deze voorwaarden zich voordoen, dan kun jij als koper de koopovereenkomst ontbinden na de wettelijke bedenktijd. Maar let op: het is wel belangrijk dat je de koop ontbindt op de manier die is afgesproken in het koopcontract, en binnen de afgesproken termijn.
Houd je je daar niet aan, dan wordt de koop alsnog definitief. Wil je dan van de woning af, dan moet je een boete betalen aan de verkoper. Meestal ligt die boete op 10% van de koopsom. Dat is een enorme smak geld!
Ontbindende voorwaarden en de Model Koopovereenkomst
Vaak wordt de standaard model koopovereenkomst gebruikt. Daarin staan standaard formuleringen voor de ontbindende voorwaarden met betrekking tot de financiering, de NHG en de bouwkundige keuring. Je kunt deze uitbreiden met andere voorwaarden die voor jou relevant zijn.
Heb je tijdens de onderhandelingen met de verkoper niets afgesproken over ontbindende voorwaarden, dan worden deze bepalingen in de model koopovereenkomst doorgestreept. Ze zijn dan niet van kracht.
Het is dus belangrijk om actief betrokken te zijn bij het opstellen van de koopovereenkomst en ervoor te zorgen dat de voorwaarden goed aansluiten bij jouw situatie en wensen.
Wanneer moet je nadenken over de ontbindende voorwaarden?
Het is verstandig om al bij je bod op de woning na te denken over de ontbindende voorwaarden. Deze voorwaarden, zoals een voorbehoud van financiering of een voorbehoud voor een bouwkundige keuring, vormen namelijk een belangrijk onderdeel van de onderhandelingen met de verkoper.
Bespreek daarom goed met jouw aankoopmakelaar of adviseur welke voorwaarden relevant zijn. En welke voorwaarden niet per se nodig zijn. Weeg je keuzes goed af. Aan de ene kant wil je niet met onverwachte dingen te maken krijgen en daarom de juiste ontbindende voorwaarden opnemen. Aan de andere kant is jouw bod aantrekkelijker voor de verkoper als je minder voorwaarden opneemt.
Kun je een huis kopen zonder hypotheek? Dan is het voorbehoud van financiering waarschijnlijk niet nodig. Heb je te maken met een nieuwe woning, en heeft de vorige eigenaar onlangs nog een bouwkundige keuring laten uitvoeren? Dan is een nieuwe bouwtechnische keuring wellicht niet nodig.
De risico’s van een bod zonder voorbehoud van financiering
Op de huidige woningmarkt bieden mensen steeds vaker zonder voorbehoud van financiering, om zo hun kansen op het verkrijgen van de woning te vergroten. Wees hier voorzichtig mee, want als je de financiering niet rond krijgt, riskeer je een boete van 10% van de koopsom.
Meld je gratis aan bij Mijn Verkoopmakelaar en ontvang de komende dagen verschillende voorstellen van de beste aankoopmakelaars uit jouw woonplaats. Vergelijk op basis van kosten en resultaten en kom in contact.
- Ontvang voorstellen van meerdere makelaars
- Krijg vooraf duidelijkheid over de kosten
- Kies op basis van prestaties en resultaten
- Ruim 3000 mensen gingen je voor
- Gratis & vrijblijvend
- Onafhankelijk
- Vrijblijvend
- Gratis
- Snel
Welke ontbindende voorwaarden kun je in het koopcontract laten opnemen?
Je kunt verschillende ontbindende voorwaarden in het koopcontract laten opnemen. Hieronder lees je de 6 meest voorkomende ontbindende voorwaarden:
- Voorbehoud van financiering
- Voorbehoud bouwkundige keuring
- Voorbehoud van verkoop eigen woning
- Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- Voorbehoud huisvestingsvergunning
- Voorbehoud van wijziging van de woning
1. Voorbehoud van financiering
Het voorbehoud van financiering is één van de meest opgenomen ontbindende voorwaarden in het koopcontract. Het geeft jou als koper de mogelijkheid om de koop te ontbinden als het niet lukt om een hypotheek te verkrijgen. Je krijgt een bepaalde termijn om zekerheid te krijgen over de hypotheek. Meestal duurt deze periode zes tot acht weken.
Als de financiering binnen deze termijn wordt afgewezen door de hypotheekverstrekker, kun je de koop van de woning ontbinden. Het is belangrijk om de juiste termijn in het koopcontract te controleren, zodat je binnen de juiste termijn in actie komt.
Als koper heb je een inspanningsverplichting. Dit betekent dat je moeite moet doen om een financiering te verkrijgen. Het volstaat niet om te zeggen dat de financiering niet is gelukt. Als bewijs zul je altijd één of meerdere afwijzingsbrieven van geldverstrekkers moeten overleggen. Hoeveel je er nodig hebt om de koop te kunnen ontbinden, is afhankelijk van wat je hebt afgesproken in het koopcontract.
In het koopcontract moet je ook de details van de hypotheek opnemen die je wilt afsluiten. Denk aan de hoogte van het hypotheekbedrag, het maximaal te betalen bedrag aan hypotheeklasten, de maximale rente en het type hypotheek.
2. Voorbehoud bouwkundige keuring
Het is sterk aan te raden om bij de aankoop van een (oudere) woning een voorbehoud van een bouwkundige keuring op te nemen als ontbindende voorwaarde in het koopcontract. Deze keuring geeft inzicht in eventuele verborgen gebreken. Met een bouwkundig voorbehoud bepaal je vooraf onder welke omstandigheden je kunt afzien van de koop, bijvoorbeeld bij ernstige funderingsproblemen.
Ook kun je afspreken dat de koop ontbonden wordt als herstelwerkzaamheden boven een bepaald bedrag uitkomen, bijvoorbeeld €10.000. In het koopcontract leg je het maximale bedrag vast voor noodzakelijke werkzaamheden die uit de keuring naar voren komen. Als deze kosten hoger zijn, heb je het recht om de koop te ontbinden.
De termijn voor het bouwkundig voorbehoud is doorgaans korter dan die voor financiering, waardoor je snel kunt handelen. Een alternatief is om de keuring vóór het sluiten van de koopovereenkomst uit te voeren, maar dit vereist toestemming van de verkoper. Daarnaast loop je het risico dat het huis aan een andere koper wordt verkocht.
De kosten van een bouwkundige keuring
Als koper betaal je de kosten van een bouwkundige keuring. De kosten kunnen variëren, maar liggen meestal tussen de €250 en €450. Meer weten over de kosten die je als koper hebt? Lees verder in ons artikel over kosten koper (k.k.).
3. Voorbehoud van verkoop eigen woning
Overweeg je een huis te kopen, maar heb je jouw eigen woning nog niet verkocht? Dan is het verstandig om een voorbehoud van verkoop van je eigen woning op te nemen in het koopcontract. De koop gaat dan pas door wanneer je jouw huidige woning verkoopt. Je kunt ook een voorwaarde voor een minimale verkoopprijs in het koopcontract opnemen.
Hiermee kun je onder de koop van de nieuwe woning uitkomen als het je niet lukt om je huidige woning voor een bepaalde datum te verkopen. Wees je er wel van bewust dat niet alle verkopers akkoord zullen gaan met zo’n voorbehoud van verkoop eigen woning. Zij lopen hiermee namelijk extra risico. De kans is groot dat ze liever een ander bod, zonder deze voorwaarde, accepteren.
Wil je zo’n voorwaarde laten opnemen? Kijk dan eens naar de bekende no-risk clausule van de NVM.
4. Voorbehoud Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Overweeg je een hypotheek af te sluiten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan kun je in het koopcontract een ontbindende voorwaarde laten opnemen die bepaalt dat de koop niet doorgaat als je geen hypotheek met NHG kunt afsluiten. Om in aanmerking te komen voor NHG mag de maximale koopsom niet hoger zijn dan €435.000 (in 2024).
De gebruikelijke termijn voor het regelen van een financiering met NHG is zes tot acht weken. Binnen deze termijn kun je de koopovereenkomst ontbinden als de hypotheek met NHG wordt geweigerd. Check ook hier weer wat er precies in de koopovereenkomst is afgesproken over de documenten die je hiervoor als bewijs moet aanleveren.
5. Voorbehoud van huisvestingsvergunning
In bepaalde gemeenten heb je als koper een huisvestingsvergunning (ook wel ‘woonvergunning’ genoemd) nodig om in de woning te kunnen wonen. Check altijd of dit het geval is. Als dit aan de orde is, laat dan een voorbehoud van huisvestingsvergunning opnemen in het koopcontract.
Mocht je de vergunning niet krijgen, dan kun je de koop ontbinden op basis van deze ontbindende voorwaarde.
6. Voorbehoud van wijziging van de woning
Wil je gaan klussen in je nieuwe woning? Weet dan dat je voor bepaalde, grotere verbouwingen toestemming nodig hebt van de gemeente. Denk aan het doorbreken van een muur, het plaatsen van een dakkapel of het maken van een uitbouw.
Het is daarom handig om dit als ontbindende voorwaarde in het koopcontract te laten zetten. Als de gemeente jouw plannen niet goedkeurt, heb je de mogelijkheid om af te zien van de koop van het huis.
De specifieke regels en procedures kunnen variëren per gemeente, dus het is verstandig om contact op te nemen met de gemeentelijke bouwafdeling of een vergelijkbare instantie om de vereisten voor jouw specifieke situatie te achterhalen.
Hoe ontbind je de koopovereenkomst op basis van de ontbindende voorwaarden?
Om de koopovereenkomst te ontbinden op basis van ontbindende voorwaarden, moet de koper binnen de afgesproken termijn schriftelijk actie ondernemen. Afhankelijk van de voorwaarden in het koopcontract moet je mogelijk bewijsstukken meesturen, zoals afwijzingen van hypotheekverstrekkers of een keuringsrapport.
Hoe de ontbinding moet plaatsvinden en welke voorwaarden gelden, staat beschreven in de ontbindende voorwaarden (in het koopcontract) zelf. Controleer deze dus altijd grondig, voordat je ze ondertekent. Zorg dat je het koopcontract op tijd, schriftelijk en met een goede onderbouwing ontbindt. Lees meer over het ontbinden van de koopovereenkomst.
Kun je de termijn voor de ontbindende voorwaarden verlengen?
Ja, de termijn voor ontbindende voorwaarden kan worden verlengd, maar dit is afhankelijk van de specifieke voorwaarden die zijn vastgelegd in het koopcontract. Heb je bijvoorbeeld een voorbehoud van financiering opgenomen, dan staat hier meestal een termijn van zes tot acht weken voor. In overleg met de verkoper kun je deze termijn verlengen als dit nodig is. Maar de verlenging geldt alleen als de verkoper hiermee akkoord gaat.
Voor andere ontbindende voorwaarden, zoals een bouwkundig voorbehoud of het voorbehoud van het verkopen van de eigen woning, kun je andere einddata afspreken. Heb je een langere periode nodig, dan kun je hierover onderhandelen met de verkoper. Leg alle afgesproken details nauwkeurig vast in de koopovereenkomst.
