Uitleg over Vrij op Naam (v.o.n.)

Als je een huis bekijkt op een woningwebsite, zoals Funda, dan zie je achter de vraagprijs v.o.n. (vrij op naam) of k.k. (kosten koper) staan. Deze afkortingen informeren je als koper over welke kosten er wel/niet in de vraagprijs zijn inbegrepen. In dit artikel lees je wat vrij op naam betekent, met welke bedragen je rekening moet houden en of je de kosten kunt meefinancieren met jouw hypotheek.

Ga direct naar:

• Wat is vrij op naam (v.o.n.)?
• Welke kosten betaal je als koper bij vrij op naam?
• Wat is het percentage vrij op naam kosten op de verkoopprijs?
• Voorbeeld: kosten vrij op naam nieuwbouwwoning
• Het verschil tussen de kosten van v.o.n. en k.k.
• Mag je de vrij op naam kosten meefinancieren in je hypotheek?
  

Wat is vrij op naam (v.o.n.)?

Koop je een woning vrij op naam (afgekort ‘v.o.n.’), dan zijn alle wettelijke kosten voor de aankoop van het huis al in de prijs meegenomen. Dit in tegenstelling tot het kopen van een woning kosten koper (afgekort ‘k.k.’): in dat geval ben jij als koper verantwoordelijk voor het betalen van die wettelijke kosten. 

De wettelijke kosten zijn de BTW of overdrachtsbelasting, de kadastrale kosten en de kosten voor het opstellen van de transportakte door de notaris. Als er achter een vraagprijs v.o.n. staat, dan hoef jij deze kosten als koper dus niet te betalen.

Welke kosten betaal je als koper bij vrij op naam?

Als je een huis vrij op naam koopt, dan kun je als koper te maken krijgen met de volgende kosten (naast het betalen van de koopsom):

1. De kosten voor de hypotheekadviseur
2. De notariskosten voor de hypotheekakte
3. De taxatiekosten 
4. De kosten voor aanvraag van Nationale Hypotheek Garantie (indien van toepassing)
5. De kosten van de aankoopmakelaar (indien van toepassing)
   
   
   

Almere

Amersfoort

Arnhem

Breda

Capelle aan den IJssel

Den Haag

Eindhoven

Haarlem

Heerlen

Hengelo

Hilversum

Leiden

Leidschendam

Lelystad

Maastricht

Nieuwegein

Nijmegen

Rotterdam

Schiedam

Tilburg

Utrecht

Zoetermeer

Zwolle

Zwolle

Nieuwbouwwoning vrij op naam 

Nieuwbouwwoningen worden altijd vrij op naam verkocht. De verkoper betaalt in dat geval het volgende:

1. Kosten voor de grond waar de woning op staat
2. Bouwkostens, zoals materialen, personeel, architecten en aannemers
3. Aansluiten van het gas, water en licht
4. 21% BTW over de verkoopprijs
5. Notariskosten voor de transportakte (leveringsakte)
6. Gemeentelijke belastingen
7. Eventuele bouwrente

Bovenstaande kosten worden meegenomen in de koopprijs, dus uiteindelijk betaal je ze als koper toch zelf. 

Bestaande bouw vrij op naam

Het is ook mogelijk om bestaande bouw vrij op naam te kopen. In dat geval betaalt de verkoper het volgende: 

1. De overdrachtsbelasting (2%)
2. Notariskosten voor de transportakte (leveringsakte)

Wat is het percentage vrij op naam kosten op de verkoopprijs?

Als je naar woningen aan het kijken bent, helpt het om snel te kunnen inschatten wat je nog meer moet betalen. Bij een woning v.o.n. moet je rekening houden met nog 1,5% kosten voor hypotheek en eventueel 1,0% kosten voor de aankoopmakelaar. Deze percentages betaal je boven op de koopsom.

Ter vergelijking: als je een huis kosten koper koopt, moet je rekening houden met 4,5% tot 6,5% aan extra kosten op de koopsom.

Voorbeeld: kosten vrij op naam nieuwbouwwoning

Bij een vrij op naam vraagprijs, moet je de volgende kostenposten nog bijtellen:

In dit voorbeeld betaal je als koper van een woning v.o.n. dus € 6.650 aan extra kosten, bovenop de aankoopprijs van € 365.000. Dit is ongeveer 1,8% van de aankoopprijs. 

BTW of Overdrachtsbelasting

Voor een nieuwbouwwoning wordt BTW gerekend. Dit is 21%. Voor bestaande bouw is geen BTW verschuldigd, maar wel overdrachtsbelasting: 2% (in 2023).

• Bij een nieuwbouwwoning v.o.n. zit de BTW al in de prijs.
• Bij een woning van bestaande bouw v.o.n. zit de overdrachtsbelasting al in de prijs.

Notariskosten

Notariskosten worden bij een woning v.o.n. door de verkoper betaald. Deze zijn meestal tussen de € 1.000 en € 3.000. Dit hangt af van de moeilijkheid van de op te maken stukken. Gemiddeld zijn de notariskosten € 2.000 voor de aankoop van een woning en de hypotheek.

Kosten voor hypotheekadviseur

Bij een woning v.o.n. moet je wel zelf de kosten betalen die samenhangen met de hypotheek. Een hypotheekadviseur kost gemiddeld € 2.250.

Taxatiekosten

Voor een hypotheek moet er een taxatierapport voor de bank worden opgesteld door een taxateur. Dit kost gemiddeld € 750, inclusief BTW en alle onkosten (verschotten).

Tot slot moet er voor een hypotheek ook een hypotheekakte bij de notaris worden getekend.  Je krijgt één rekening met daarop de verschillende posten. Houd rekening met maximaal € 1.000 extra kosten. Wij hebben deze kosten al meegenomen onder het kopje ‘Notariskosten’.

Kosten voor aankoopmakelaar

Het inhuren van een aankoopmakelaar is niet verplicht. Bij nieuwbouwwoningen gebeurt het bijna nooit dat er een aankoopmakelaar wordt ingeschakeld. Bij de aankoop van bestaande woningen wordt vaker een aankoopmakelaar ingeschakeld. 

Mocht je een aankoopmakelaar inschakelen, dan kost dat ongeveer 1% van de aankoopprijs (k.k.). Voor een woning van € 300.000, kost de aankoopmakelaar dus ongeveer € 3.000.

Het verschil tussen de kosten van v.o.n. en k.k.

Koop je een woning voor de vraagprijs vrij op naam, dan hoef je dus alleen de kosten voor je hypotheek en eventueel een aankoopmakelaar te betalen. De overdrachtsbelasting of BTW en de notariskosten zitten al in de prijs. 

Mag je de vrij op naam kosten meefinancieren in je hypotheek?

Sinds 2018 zijn de regels voor de maximale hypotheek aangescherpt. Je mag niet meer dan 100% van de taxatiewaarde financieren met je hypotheek. Dit betekent in de praktijk het volgende: als de koopprijs van je woning even hoog is als de waarde, dan moet je de extra kosten (voor vrij op naam) uit eigen zak betalen. Je kunt deze kosten dan niet betalen uit je hypotheek.

Als je woning meer waard is dan de koopsom, dan kun je de v.o.n. kosten wel meefinancieren.

Woning verkopen in afwachting van een nieuwbouw woning

Als je een nieuwbouwwoning gaat kopen, heb je een groot strategisch voordeel op andere woningverkopers. Je hebt namelijk veel meer tijd voor de verkoop, waardoor kopers hun aankoop en hun eigen verkoop veel beter kunnen plannen. Ontdek hier alle kosten die komen kijken bij een nieuwbouw huis.

Om die reden maak je meer kans om een hoger verkoopbedrag voor je huis te krijgen.

Bekijk de prestaties van makelaars per stad:

Amsterdam

Utrecht

Rotterdam

Den Haag

Almere

Eindhoven

Haarlem

Den Bosch

Groningen

Nijmegen

Heerlen

Hoe het werkt

Veel gestelde vragen over Vrij op naam (v.o.n.)

• Wat betekent v.o.n. (Vrij op naam)?

  Vrij op naam betekent dat alle wettelijke kosten voor de aankoop van het huis al in de prijs zijn meegenomen.

• Wat zijn de kosten bij een vraagprijs v.o.n.?

  De wettelijke kosten zijn de BTW of overdrachtsbelasting, de kadastrale kosten en de kosten voor het opstellen van de transportakte door de notaris. Als er achter een vraagprijs v.o.n. staat, dan betekent dit dat jij deze kosten als koper niet meer (extra) hoeft te betalen.

• Wat is het verschil tussen v.o.n. en k.k.?

  Bij een vraagprijs v.o.n. zijn de kosten voor de overdrachtsbelasting of BTW en de notariskosten al in de prijs meegerekend. Bij een vraagprijs k.k. moet je bovenop de koopsom nog de volgende zaken betalen:

  • Overdrachtsbelasting
  • Notariskosten
  • Hypotheekkosten (ingeval van een hypotheek)

• Zijn de kosten v.o.n. fiscaal aftrekbaar?

  Aftrekposten zijn kosten die je als geheel kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Een deel van de v.o.n. kosten kun je aftrekken van de belasting. De volgende kosten zijn eenmalig aftrekbaar:

  • Hypotheekadvies
  • Notariskosten voor hypotheek
  • Taxatierapport
  • Aanvraag Nationale Hypotheek Garantie

  Als basisregel zijn alle kosten die verbonden zijn met het verkrijgen van een hypotheek aftrekbaar. Alle andere kosten zijn niet aftrekbaar.

Fleur Bukman

Publicatiedatum: 30 oktober 2024