Het erven van een woning

Wanneer een geliefde overlijdt, komt er ontzettend veel op je af. Naast het rouwen moet je allemaal dingen regelen waar je eigenlijk niet op zit te wachten. Heb je (samen met anderen) een woning geërfd? Dan moet er een beslissing worden genomen over de bestemming van de woning, en misschien moet er ook erfbelasting worden betaald. In dit artikel leggen we je - zonder onnodig jargon - uit waar je rekening mee moet houden bij het erven van een woning. Hopelijk geeft het je een klein beetje verlichting in deze lastige tijd. 

Ga direct naar:

Accepteren of weigeren van de erfenis?
Welke opties zijn er bij het erven van een koopwoning?
Wat gebeurt er met een openstaande hypotheekschuld?
Het verkopen van een geërfde woning
Het (tijdelijk) verhuren van een geërfde woning
Zelf in geërfde woning gaan wonen
Erfbelasting op de woning

Accepteren of weigeren van de erfenis?

We gaan het straks hebben over jouw opties bij het erven van de woning. Maar eerst is het goed om je te beseffen dat je zelf mag kiezen of je de erfenis überhaupt accepteert of weigert. Het erven van een huis klinkt in eerste instantie misschien niet als iets wat je wilt weigeren. Maar in sommige gevallen kan het handig zijn om twee keer na te denken over het accepteren van de erfenis. Zo kan er nog een (hoge) hypotheekschuld op het huis zitten. 

Daarnaast is het goed om te weten dat je de erfenis ook - per ongeluk - kunt accepteren door het doen van bepaalde handelingen, zoals het verdelen van de spullen van de overledene. We leggen het je allemaal uit.

Het aanvaarden van de erfenis

Kies je ervoor om de erfenis te accepteren, dan kan dat op twee manieren. In moeilijke woorden heet dit ‘zuiver aanvaarden (onvoorwaardelijk) en ‘beneficiair aanvaarden’ (voorwaardelijk). Geen zorgen: het klinkt lastiger dan het is. 

Zuiver aanvaarden van de erfenis (onvoorwaardelijk)

Een zuiver aanvaarde erfenis maakt jou als erfgenaam ook aansprakelijk voor de schulden uit de erfenis. Denk aan een hypotheekschuld die nog op het huis zit. Check daarom altijd van tevoren of de verkoopopbrengst van de woning hoog genoeg zal zijn om de hypotheekschuld af te lossen. Ben je daar niet zeker van? Dan is het slimmer om de erfenis ‘beneficiair’ te aanvaarden. Wat dat is, lees je hieronder.

Beneficiair aanvaarden van de erfenis (voorwaardelijk)

Een beneficiair aanvaarde erfenis zorgt ervoor dat je de erfenis enkel accepteert wanneer het saldo positief is (en het huis dus niet onder water staat). Je aanvaardt dan onder het voorbehoud van wat er in de boedel zit. Op die manier weet je zeker dat je geen restschuld hoeft te betalen. Wil je inderdaad beneficiair aanvaarden? Dit moet je binnen drie maanden na overlijden doen. Je regelt het via het afleggen van een verklaring bij de rechtbank. 

Belangrijk: verricht geen handelingen waarmee jullie zuiver aanvaarden!

Let op! Wil je beneficiair aanvaarden, dan mag je in de tussentijd geen handelingen verrichten waarmee je (misschien onopzettelijk) zuiver aanvaardt. Als je begint met het verdelen van de boedel of het verkopen ervan, dan geldt dit bijvoorbeeld als een zuivere aanvaarding. Het is vanaf dat moment niet meer mogelijk om beneficiair te aanvaarden. 

Tip: wil je beneficiair gaan aanvaarden, laat je dan eerst over de regels adviseren door een deskundige. Zo weet je zeker dan je achteraf niet wordt geconfronteerd met eventuele schulden.

Het weigeren van de erfenis

Je kunt de erfenis ook weigeren. In dat geval ‘verwerp’ je de erfenis en ben je niet verantwoordelijk voor de nalatenschap. Dit betekent dat je niet wordt betrokken bij het afwikkelen van de erfenis. Je ontvangt niets uit de erfenis, maar bent ook niet aansprakelijk voor eventuele schulden. 
 

Welke opties zijn er bij het erven van een koopwoning?

Heb je ervoor gekozen om de erfenis met daarin de woning te aanvaarden? Dan moet je nu gaan bepalen wat je met de woning wilt doen. Je hebt verschillende opties, afhankelijk van het feit of je de enige erfgenaam bent of dat er meerdere zijn.

• Ben je de enige erfgenaam? In dat geval heb je drie opties. Je kunt zelf in de woning gaan wonen, je kunt de woning verhuren of je kunt ‘m verkopen. 
• Zijn er meerdere erfgenamen? Dan zullen jullie samen moeten bespreken wat jullie met de woning willen doen. Eén van jullie kan in de woning gaan wonen en de rest van de erfgenamen uitkopen. Maar jullie kunnen er ook voor kiezen om het huis te verkopen en het geld dat eruit voortkomt te verdelen. 

Wat gebeurt er met een openstaande hypotheekschuld?

Als je de erfenis zuiver hebt geaccepteerd, dan ben je dus ook aansprakelijk voor de schulden - zoals een hypotheekschuld. Zit er inderdaad nog een openstaande hypotheekschuld op de woning, check dan eerst of er een overlijdensrisicoverzekering aan de hypotheek is verbonden. Wanneer deze verzekering uitkeert, kun je de hypotheek in zijn geheel - of in elk geval voor een gedeelte - aflossen.  

Heb je de erfenis beneficiair aanvaard, dan ben je niet aansprakelijk voor een eventuele hypotheekschuld. 

Het verkopen van een geërfde woning 

Kies je ervoor om de woning te verkopen, doe dit dan het liefst binnen 8 maanden na het overlijden. Na 8 maanden moet je namelijk erfbelasting gaan betalen over de woning, want deze valt dan in je vermogen. En als het bedrag van de verkoop dan niet op je rekening staat, kan dit je problemen opleveren. Het kan ook gevolgen hebben voor eventuele toeslagen die je ontvangt. 

In de periode dat het huis nog niet is verkocht, moeten de reguliere kosten - zoals gemeentelijke lasten, energiekosten en verzekeringen - gewoon worden doorbetaald. Hou daar dus rekening mee. 

Lees hier alles over het verkopen van de woning van je ouders.

Snel de woning verkopen? Wij helpen je graag

Wil je de woning zo snel mogelijk verkopen? Begrijpelijk. In ons artikel over snel je huis verkopen lees je tips waar je hopelijk wat aan hebt. Tip: een goede verkoopmakelaar is eigenlijk al de helft van het werk. Hij of zij helpt je gedurende het hele proces en neemt veel werk voor je uit handen. 

Heb je nog geen goede verkoopmakelaar gevonden of simpelweg nog geen tijd gehad om er een te zoeken? Wij helpen je graag uit de brand. Vul hieronder je postcode en huisnummer in, en meld jouw woning aan bij Mijn Verkoopmakelaar. Geheel gratis en vrijblijvend. De beste makelaars bij jou uit de buurt sturen je een voorstel. Je bepaalt zelf of en met wie je contact opneemt.  

Lees hier meer over hoe Mijn Verkoopmakelaar werkt of neem contact met ons op. 

Uitstel aanvragen voor betalen erfbelasting

Staat de woning 8 maanden na overlijden nog te koop? Dan kun je uitstel van betaling van erfbelasting aanvragen. Als de aanslag minder dan €50.000 is, dan wordt meestal één jaar uitstel gegeven. Als de aanslag meer dan €50.000 is (en het huis staat te koop), dan verleent de bank meestal alleen uitstel als je een aanvullende zekerheid geeft. Denk aan een zekerheid in de vorm van een bankgarantie of een hypotheekrecht.

Het (tijdelijk) verhuren van een geërfde woning 

Ziet het er naar uit dat de woning niet binnen 8 maanden verkocht gaat worden? Dan kun je erover nadenken om de woning te verhuren totdat deze is verkocht. Je kunt er natuurlijk ook überhaupt voor kiezen om de woning voor langere tijd te verhuren. Het is een manier om tussentijds geld te laten binnenkomen, waarmee je de reguliere kosten kunt betalen. Een ander voordeel is dat de woning in gebruik blijft - dit heeft meestal een positieve uitwerking op de staat van de woning en de eventuele tuin. Bij leegstand gaat de staat sneller achteruit. 

Woning verhuren onder de Leegstandwet

Goed om te weten: het bestaan van de Leegstandwet. Wanneer je je huis (nog) niet verkocht krijgt er daardoor in financiële problemen dreigt te raken, kun je hiervan gebruik maken. Je mag de woning onder de Leegstandwet 5 jaar verhuren tegen een aantal specifieke voorwaarden. Eén van deze voorwaarden is dat jij de huur mag opzeggen wanneer de woning wordt verkocht. De huurder zal de woning dan moeten verlaten en de nieuwe eigenaar kan de woning meteen zelf betrekken. Lees hier meer over het verkopen van een verhuurd huis.

Zelf in geërfde woning gaan wonen

Je kunt er (meestal) ook voor kiezen om zelf in de geërfde woning te gaan wonen. Zijn er meerdere erfgenamen, dan zal de bewoner de rest van de erfgenamen moeten ‘uitkopen’. Zij krijgen dan hun aandeel in de woning uitgekeerd. Hoe je dat aanpakt, lees je hieronder.

Waarde van de woning bepalen

Allereerst moet de waarde van de woning worden vastgesteld. Je bepaalt met z’n allen hoe je de waarde van de woning wilt bepalen. Dit kun je bijvoorbeeld doen aan de hand van een taxatierapport. Let op: soms wordt in het testament bepaald hoe de waarde van de woning moet worden bepaald. Deze waarde kan afwijken van de WOZ-waarde die je moet opgeven bij de aangifte erfbelasting.

Het uitkopen van de andere erfgenamen

Is de waarde van de woning vastgesteld, dan zal de bewoner de andere erfgenamen moeten uitkopen. Dit kan de bewoner uit ‘eigen middelen’ doen, maar hiervoor kan bijvoorbeeld ook een hypotheek worden afgesloten. Je kunt meestal niet de hypotheek van de erfgenaam (bijv. je ouders) overnemen, dus je zult zelf een nieuwe hypotheek moeten aangaan. Let op: als de bewoner de woning wil verhuren, dan gelden er andere criteria voor de hypotheek. Denk aan een hogere rente en een minder hoog leenbedrag.

Vruchtgebruiker aangewezen in testament?

In de meeste gevallen kun je zelf bepalen wie van de erfgenamen in het huis gaat wonen. Maar soms is dat anders. Er kan namelijk in het testament zijn beschreven dat één specifieke erfgenaam in de woning mag wonen. Deze erfgenaam krijgt dan het ‘vruchtgebruik’ over de woning. Dit betekent dat hij of zij niet de eigenaar van de woning is, maar er wel in mag wonen. De vruchtgebruiker hoeft hiervoor geen vergoeding te betalen aan de eigena(a)r(en).

De andere erfgenamen krijgen in dat geval de ‘blote eigendom’ van de woning. Hoewel ze eigenaars zijn van de woning, kunnen ze er dus niet zelf in gaan wonen. Ze mogen de woning ook niet verkopen, slopen of weggeven.

Erfbelasting op de woning

Het is jammer, maar ook bij het erven van een woning krijg je vaak te maken met de Belastingdienst. Bijna altijd dan, want als je de woning binnen 8 maanden verkoopt, dan hoef je er geen erfbelasting over te betalen. Daarnaast gelden er bepaalde vrijstellingen, waardoor je niet altijd erfbelasting hoeft te betalen. Dat is dan weer een meevaller! 

8 maanden na overlijden moet je aangifte van de erfbelasting doen. Het huis wordt meegeteld voor de erfbelasting als deze dan nog niet is verkocht. Als blijkt dat je inderdaad erfbelasting moet betalen, dan moet het bedrag (meestal) ongeveer een jaar na overlijden betaald zijn.

Waar moet erfbelasting over betaald worden?

Je betaalt erfbelasting over de totale verkrijging, met daarin de woning. De hoogte van het bedrag van de erfbelasting voor de woning wordt bepaald aan de hand van de WOZ-waarde min de hypotheekschuld. 

Hoeveel erfbelasting moet er betaald worden?

Of je überhaupt erfbelasting betaalt, hangt af van de relatie die je had met de overledene en de hoogte van de totale verkrijging. Er gelden vrijstellingen tot een bepaald bedrag. De hoogte van de vrijstelling is ook weer afhankelijk van de relatie die je had met de overledene. Zo heeft een echtgenoot, geregistreerd partner of samenwonende partner in 2022 een vrijstelling tot € 680.645. Kinderen hebben in 2022 een vrijstelling tot € 21.559. 

Check hier hoeveel vrijstelling je hebt voor de erfbelasting.

Als de waarde uit de verkrijging hoger is dan de vrijstelling, dan betaal je daar erfbelasting over. Het percentage dat je betaalt, hangt dus af van de relatie die je had met de overledene. Zo betaal je als partner of kind minder erfbelasting dan een ervende neef of nicht. Daarnaast betaal je een hoger percentage over het deel van de erfenis (boven de vrijstelling) dat boven een bepaald bedrag uitkomt. Dat bedrag staat in 2022 op €130.424. 

Check in deze tabel hoeveel procent erfbelasting je betaalt. 

Partners die erven uit dezelfde erfenis worden gezien als één persoon

Goed om te weten: partners die beide een erfenis uit de nalatenschap ontvangen, worden door de Belastingdienst gezien als één persoon. Hou hier rekening mee bij het berekenen van de totale erfbelasting.

Meer weten over de aankoop of verkoop van een woning? Lees dan hieronder verder:

Alles wat je moet weten over erfpacht

Huis Verkopen: alles wat je moet weten

Een huis kopen: hoe doe je dat?

Huis verkopen via volmacht