Tips voor het verkopen van het ouderlijk huis

Sta je op het punt om het ouderlijk huis te verkopen, bijvoorbeeld door overlijden van je (een van je) ouders? Naast de nodige emoties komt daar helaas ook veel geregel bij kijken. Hoe zit het met de erfbelasting en overdrachtsbelasting op de woning? Wanneer is het beste moment op het huis te verkopen? En hoe zorg je ervoor dat de woning van je ouders zo snel mogelijk voor een goede prijs wordt verkocht? In dit artikel helpen we je bij al jouw vragen.

Ga direct naar:

1. Erfenis wel of niet aanvaarden?
2. Erfbelasting en overdrachtsbelasting
3. Wanneer woning ouders verkopen?
4. Woning ouders verkoopklaar maken
5. Beste makelaar kiezen in woonplaats ouders

Ter info: Wij helpen dagelijks mensen met het kiezen van een makelaar. Een groot deel van onze gebruikers melden zich, omdat zij het huis van hun ouder moeten verkopen.

Om daar beter bij te kunnen helpen, hebben we dit overzicht gemaakt. Wij delen dit in de hoop dat er meer mensen mee geholpen zullen zijn. Heb je meer vragen, dan kun je ons altijd mailen op info@mijnverkoopmakelaar.nl.

1. Erfenis wel of niet aanvaarden?

Bij overlijden van de ouder(s) staan de kinderen voor de keuze wat er moet gebeuren met het huis. Twijfel je nog over de bestemming van een geërfd huis? Lees hier meer over de regels en mogelijkheden bij het erven van een woning.

Zijn jullie erover uit dat het huis van je ouders het beste kan worden verkocht? Sta, voordat je een goede verkoopmakelaar zoekt, dan eerst nog even stil bij de volgende zaken: het al dan niet aanvaarden van de erfenis en de regels rondom erfbelasting en overdrachtsbelasting. Geen fijne kost, maar wel belangrijk om te weten.

Dit onderdeel kun je overslaan als je de erfenis van jouw ouder(s) al hebt aanvaard.

Bij een erfenis heb je als kind in Nederland 3 opties:

• Zuiver aanvaarden
• Beneficiair aanvaarden
• Verwerpen

Zuiver aanvaarden

Dit betekent dat je de erfenis in zijn geheel aanvaardt, ongeacht of er schulden in de erfenis zitten. Het risico dat je loopt, is dat er meer schulden dan waarde in de erfenis zit. In dat geval ben je dus aansprakelijk voor de schulden en moet je vooral betalen.

Beneficiair aanvaarden

Als je niet zeker bent of jouw vader of moeder meer schulden dan bezittingen had, dan is het verstandig om de erfenis ‘beneficiair’ te aanvaarden. Dat betekent het volgende: alle schulden in de erfenis worden verrekend met alle bezittingen in de erfenis. Als er dan wat overblijft, is het van jou. Je accepteert de erfenis dus eigenlijk onder de voorwaarde dat het saldo positief is. Je loopt hierbij dus geen risico dat de schulden van je eigen geld moeten worden betaald.

Verwerpen

Als je de erfenis verwerpt, dan heb je nergens recht op. Het voordeel is dat je in dit geval niet aansprakelijk bent voor de schulden van je vader of moeder. Het nadeel is dat je ook afstand doet van persoonlijke spullen. Denk aan brieven, foto's en andere spullen met een hoge emotionele waarde.

Let op: Als je tóch spullen meeneemt of verkoopt uit de boedel, dan wordt dit gezien als een 'aanvaardingshandeling'. Met andere woorden: door jouw handelen heb je de erfenis geaccepteerd. Dus dan ben je ineens wél verantwoordelijk voor de schulden. 

2. Erfbelasting en overdrachtsbelasting

Erfbelasting

We gaan er nog steeds vanuit dat de woning verkocht wordt, en dus niet binnen de familie of erfgenamenkring blijft. Anders gelden er andere regels.

Als je een woning van je ouders erft, ben je verplicht om na 8 maanden erfbelasting te betalen (2022). Je betaalt de erfbelasting over het totale vermogen dat je erft, met daarin de woning. De hoogte van het bedrag van de erfbelasting voor het huis wordt als volgt bepaald: WOZ-waarde minus een eventuele hypotheekschuld. 

Hoeveel erfbelasting je betaalt, hangt af van de hoogte van de totale verkrijging. Je betaalt steeds een bepaald percentage tot een bepaald bedrag van de verkrijging (stapsgewijs). 

Tarieven erfbelasting voor kinderen in 2022

Als kind betaal je geen erfbelasting over de eerste € 21.559 (vrijstelling). Daarboven gelden de volgende erfbelasting tarieven voor kinderen in 2022:

Rekenvoorbeeld: De erfenis bestaat alleen uit de woning. De WOZ-waarde van de woning is 350.000 euro. Er is geen sprake van een hypotheekschuld. De eerste 21.559 euro is belastingvrij. Na aftrekking van de vrijstelling blijft er 328.441 euro over. Hierover moet erfbelasting worden betaald.

• Over de eerste 130.424 betaal je 10%: 32.844 euro. 
• Over de rest van het bedrag, 198.017 euro, betaal je 20%: 39.603 euro.
• In totaal betaal je in dit voorbeeld 72.447 euro erfbelasting.

Overdrachtsbelasting

Wanneer je een huis erft van je ouders, wordt dit niet als een verkrijging gezien. Er is daarom ook geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Ook niet als een van de kinderen besluit om in het huis te gaan wonen. 

3. Wanneer woning ouders verkopen?

Als je een woning van je ouders erft, ben je verplicht om na 8 maanden erfbelasting te betalen (2022). Ben je van plan om het huis te verkopen, dan kun je dit dus het beste binnen 8 maanden na overlijden doen. In die periode hoef je nog geen erfbelasting te betalen. In bepaalde gevallen kun je uitstel aanvragen voor het betalen van de erfbelasting. Heb je haast met het verkopen van het ouderlijk huis? Lees hier tips voor het snel verkopen van een woning. 

4. Woning verkoopklaar maken

Leegmaken of niet

Als je de woning van je vader of moeder moet verkopen, lijkt het verleidelijk om direct stappen te zetten met het leeghalen van de woning. Ons advies: doe dat niet meteen.

Een lege woning maakt de verkoop niet altijd makkelijker of lucratiever. Toekomstige kopers kunnen niet altijd goed inschatten hoe een lege woning er 'gevuld' uitziet. Daarom helpt het als er nog meubels in de woning staan.

Niet in alle gevallen zijn de meubels van je ouders behulpzaam bij de verkoop. Zo kan het zijn dat de meubels te oud of versleten zijn om bij te dragen aan een goede uitstraling. Ruikt de ruimte muf, staan er simpelweg te veel spullen in de kamers of ligt er een stoffige vloerbedekking? Ook dat zijn zaken die je liever kwijt dan rijk bent. Kijkers houden van een lichte woning en moeten de volledige potentie van het huis kunnen zien. Rommelige kamers, donkere meubels of te veel spullen helpen daar niet bij.

Een goede makelaar kijkt met een objectieve blik naar de inboedel en adviseert welke spullen wél beter kunnen blijven staan en welke spullen beter al weg kunnen. Lees ook eens onze tips voor het verkoopklaar maken van de woning.

Onderhoudklussen

Ook dit kun je het beste in overleg met een makelaar bepalen, maar in algemeenheid geldt het volgende: kozijnen verven, schimmel verwijderen en verlichting repareren zijn (tijds-)investeringen die zichzelf terugverdienen bij een verkoop. 

Lekkages of lekkageplekken zijn een moeilijker besluit. De kosten kunnen hiervan hoog zijn. Aan de andere kant zijn dit ook de zaken waar potentiële kopers ongerust van worden. Zij kopen liever een woning waarvan alles is opgelost. Overleg deze zaken met jouw makelaar en zorgt voor een goed plan om de woning er op zijn best uit te laten zien.

5. Beste makelaar kiezen in woonplaats ouders

Wat het verkopen van het huis van je ouders moeilijk maakt, is dat je niet altijd lokaal bekend bent met de makelaars. Maar geen zorgen: hierbij kunnen wij je goed helpen. 

Geef hieronder het adres van de woning op, en vul de details van het ouderlijk huis in. Daarna reageren makelaars uit de buurt per e-mail op de woning. Ze geven aan welke tarieven ze rekenen en geven een inschatting van de opbrengst en verkoopsnelheid. Heel handig, want zo hoef je niet zelf makelaars 1-op-1 te benaderen. Ze komen eenvoudig naar jou toe. Jij hebt tenslotte wel iets anders aan je hoofd in deze periode.

Tip: voeg foto's van de binnenkant toe bij jouw aanvraag, dan krijg je meer reacties van makelaars. 

Vervolgens adviseren we om altijd 2 of meer makelaars thuis uit te nodigen. Pas dan weet je goed of er een klik is. Lees meer over hoe Mijn Verkoopmakelaar werkt.

Staat het huis van je ouders aan de andere kant van het land? Of woon je zelf in het buitenland? Dan is het mogelijk om de woning op afstand te verkopen door middel van een volmacht. 

Het erven van een woning

Hoe het werkt

Veel gestelde vragen over het verkopen van het huis van je ouders.

• Hoe hoog is de erfbelasting?

  Tot € 21.282 is belastingvrij. Over het bedrag tussen de € 21.282 t/m € 128.750, betaal je 10% belasting. Over alles boven de € 128.751, betaal je 20% belasting.

• Hoe kies ik een makelaar in een andere stad?

  Door tarieven en ervaringen van de verschillende makelaars te vergelijken. Dit kun je zelf uitzoeken op funda.nl of door vergelijkingswebsites te gebruiken als MijnVerkoopmakelaar.nl

Antoine Steenkamer

Publicatiedatum: 28 maart 2024