Huis ouders verkopen vanwege verhuizing naar verzorgingshuis
Wordt het steeds lastiger voor je ouder(s) om thuis voor zichzelf te zorgen, bijvoorbeeld door dementie of lichamelijke beperkingen? Dan komt het moeilijke moment van het verhuizen naar een verzorgingshuis en het verkopen van het huis van je ouders. In dit artikel nemen we je stap voor stap mee in het verkoopproces, zodat je goed voorbereid bent en alles soepel verloopt.
Stap 1: Zoek uit wie de eigenaar van de woning is
Om het huis van je ouders te kunnen verkopen, moeten alle eigenaren (dit kunnen één of meerdere mensen zijn) een handtekening zetten voor:
- de verkoopopdracht aan de verkoopmakelaar;
- het accepteren van een bod van een koper;
- het ondertekenen van de koopakte bij de makelaar; en
- het ondertekenen van de leveringsakte bij de notaris.
Het is dus belangrijk om eerst te achterhalen wie de eigenaren zijn. Je kunt de eigenaar(s) van de woning achterhalen door in te loggen op www.mijnoverheid.nl (onder het tabje 'Wonen'). Log zowel zelf als samen met je ouder(s) in om te zien wie als eigenaar geregistreerd staat bij het Kadaster.
Woning staat op naam van langstlevende ouder
In veel gevallen is het de langstlevende ouder die uiteindelijk naar een verzorgingshuis gaat, omdat hij of zij niet meer alleen thuis kan wonen. Het kan zo zijn dat de woning alleen op naam van deze langstlevende ouder staat.
Woning staat op naam van overleden ouder
Maar het kan ook zo zijn dat de woning nog op naam van je overleden ouder staat, met je langstlevende ouder als mede-eigenaar. In dat geval moet er een verklaring van erfrecht komen. Daarna kan de woning pas te koop worden gezet.
Kinderen zijn mede-eigenaar
Het is ook mogelijk dat de kinderen mede-eigenaar zijn. Denk aan de situatie waarin de woning op naam stond van de overleden ouder en de kinderen een deel hebben geërfd. Het is zelfs mogelijk dat de kinderen mede-eigenaar zijn als de woning wel op naam staat van je langstlevende ouder, mits hij of zij de woning heeft gekocht tijdens een huwelijk in gemeenschap van goederen en de partner is overleden voor 2003 zonder testament.
In dat geval gelden namelijk de regels van het oude erfrecht, die stellen dat de kinderen van deze overleden ouder automatisch mede-eigenaar van de woning zijn geworden. Deze regels blijven van kracht, ook als de kinderen niet als mede-eigenaar staan ingeschreven bij het Kadaster.
Lees hier meer over het erven van een woning.
Stap 2: Laat indien nodig een verklaring van erfrecht opstellen bij de notaris
Als de (mede-)eigenaar van een woning is overleden, is een verklaring van erfrecht nodig. Dit is een notariële akte waarin staat wie de erfgenamen zijn en wie bevoegd is om namens de erfgenamen te handelen. Het is handig om deze akte te laten inschrijven bij het Kadaster. Je doet er verstandig aan om de prijzen van verschillende notarissen te vergelijken voor het opmaken van de akte; de prijzen kunnen nogal verschillen.
Het komt steeds vaker voor dat verkoopmakelaars vragen naar de verklaring van erfrecht voordat ze beginnen met de verkoop van een woning. Zo is het duidelijk wie de eigenaar is en wie bevoegd is tot verkoop en levering van de woning. Hiermee voorkom je dat een verkeerd persoon de koopakte tekent en er onnodige vertragingen en problemen in het verkoopproces optreden.
Vaak willen banken of andere financiële instellingen ook een verklaring van erfrecht zien voordat ze meewerken aan de verkoop van de woning. Bovendien geeft een verklaring van erfrecht de koper zekerheid dat hij de woning koopt van de rechtmatige erfgenamen en voorkomt het eventuele juridische complicaties.
Stap 3: Schakel een makelaar in en zet de woning te koop
Als je vader of moeder naar een verzorgingshuis verhuist, moet je veel regelen. Je brengt alle administratie op orde voor de inschrijving bij het verzorgingshuis, wijzigt de adressen bij instanties, onderzoekt of er recht is op toeslagen en subsidies, beslist (samen met je ouder) welke meubels en spullen meeverhuizen naar het verzorgingshuis, en zorgt ervoor dat de overdracht van medische dossiers en medicatie goed is geregeld.
Daarnaast kan het emotioneel ook zwaar zijn om je ouders te zien verhuizen naar een verzorgingshuis. Het kan gepaard gaan met gevoelens van schuld, verlies en zorgen over hun welzijn. Daarom is het wel zo prettig om te worden ondersteund door een ervaren verkoopmakelaar bij het verkoopproces van de woning. Deze professional heeft ervaring in de lokale woningmarkt en neemt je veel werk uit handen in deze lastige tijd.
Het kiezen van een goede makelaar
In ons artikel over het kiezen van de juiste makelaar lees je waar je op moet letten bij het kiezen van een geschikte makelaar. Heb je een fijne verkoopmakelaar gevonden, dan kan hij of zij de woning pas te koop zetten op het moment dat de eigenaar(s) een handtekening hebben gezet.
Is je ouder zelf niet in staat om een handtekening te zetten, bijvoorbeeld omdat hij of zij niet fysiek aanwezig kan zijn of wilsonbekwaam is (bijv. door dementie)? Er zijn 3 mogelijke manieren waarop je als kind deze zaken voor je ouder kunt regelen.
- Meld je gratis en vrijblijvend aan bij Mijn Verkoopmakelaar
- Ontvang voorstellen van de beste makelaars uit de buurt
- Vergelijk op basis van kosten, prestaties en persoonlijke klik
- Ruim 3000 mensen gingen je voor
- Scherpe tarieven
- Gemiddeld 2% hogere verkoopopbrengst
Vul postcode en huisnummer in en ontvang de komende dagen meerdere voorstellen in je mailbox.
- Gratis
- Onafhankelijk
- Vrijblijvend
- Snel
Stap 4: Maak de woning verkoopklaar en accepteer het beste bod
Nu het huis van je ouder(s) te koop staat, is het belangrijk om de woning verkoopklaar te maken. Begin met het grondig opruimen en schoonmaken van de woning, zodat potentiële kopers een goede eerste indruk krijgen op de foto’s en tijdens de bezichtigingen. In ons artikel over het verkoopklaar maken van je woning lees je onze gouden tips.
Is er sprake van achterstallig onderhoud? Overweeg kleine reparaties uit te voeren, zodat het huis er aantrekkelijk uitziet voor potentiële kopers. In ons artikel over het opknappen van je woning voor verkoop lees je wat je zoal kunt aanpakken.
Verwacht je dat je huidige inrichting van de woning potentiële kopers zal afschrikken? Of is de woning half leeg, omdat veel meubels al zijn meegenomen naar het verzorgingshuis? Dan kun je overwegen de woning te restylen om deze aantrekkelijker te maken voor kopers. Dit kan een positieve invloed hebben op zowel het aantal kijkers als de verkoopopbrengst. Je verkoopmakelaar kan je hierover informeren en adviseren.
Natuurlijk is het belangrijk om dit alles - voor zover mogelijk - te bespreken en te overleggen met je ouder. Zo kunnen jullie samen tot beslissingen komen die passen bij de wensen en het comfort van je ouder. Wanneer er biedingen binnenkomen, overleg dan met je ouder en je makelaar om het beste bod te accepteren, rekening houdend met de voorwaarden en de financiële situatie van de potentiële koper.
Voor het accepteren van een bod is de handtekening van de eigenaar(s) nodig. Is je ouder zelf niet in staat om een handtekening te zetten, dan zijn er 3 mogelijke manieren waarop jij deze zaken voor je ouder kunt regelen.
Stap 5: Sluit de verkoop af en regel de overdracht
Na het accepteren van een bod begint de fase waarin de verkoop definitief wordt gemaakt en de eigendomsoverdracht wordt geregeld. De makelaar of notaris stelt een koopovereenkomst op waarin alle afspraken worden vastgelegd, zoals de verkoopprijs, de ontbindende voorwaarden en de datum van overdracht.
De notaris controleert vervolgens de eigendomspapieren en regelt de betalingen en het opstellen van de leveringsakte. Uiteindelijk vindt de overdracht van de woning plaats bij de notaris. De eigenaar(s) van de woning moeten de koopovereenkomst en de leveringsakte ondertekenen.
Is het niet mogelijk voor je vader of moeder om deze handtekeningen te zetten? Denk aan de situatie waarin je ouder niet mobiel is en dus niet fysiek naar de notaris kan komen, of wilsonbekwaam is vanwege dementie of een andere aandoening. Er zijn verschillende manieren waarop je alsnog namens je ouder een geldige handtekening kunt zetten. Je leest ze hieronder.
Handtekening zetten namens je wilsbekwame ouder
Kan je ouder nog zelf beslissen over de verkoop van de woning, dan is hij of zij wilsbekwaam. In dat geval kun je een handtekening namens je ouder zetten via een notariële volmacht.
De verkoopvolmacht
Met een verkoopvolmacht kan jouw ouder jou machtigen om namens hem of haar op te treden bij de verkoop van de woning. Dit is handig als je ouder niet persoonlijk aanwezig kan zijn bij het tekenen van de koopovereenkomst of bij de overdracht, bijvoorbeeld vanwege mobiliteitsproblemen.
De volmacht kan verschillende bevoegdheden omvatten, zoals het inschakelen van een makelaar, het goedkeuren van een bod en het ondertekenen van de koopakte en akte van levering. Voorwaarde is dat jouw vader of moeder wilsbekwaam is op het moment dat de volmacht wordt gegeven.
Het is verstandig om de volmacht ruim van tevoren te regelen, bijvoorbeeld een paar weken of dagen voordat deze nodig is. Dit doe je normaal gesproken bij de notaris op kantoor. Maar omdat dat nu juist niet mogelijk is, kan de notaris thuis langskomen bij je ouder om de handtekening op te halen.
Sommige kantoren brengen hier extra kosten voor in rekening. Het is dan ook verstandig om de totale kosten voor het opstellen van de volmacht met elkaar te vergelijken. Deze kunnen per notariskantoor verschillen.
Het levenstestament
Een andere optie is het laten opstellen van een levenstestament. Deze notariële volmacht machtigt jou als kind om namens jouw ouder op te treden in verschillende belangrijke zaken, zoals de verkoop van een woning, het beheren van bankzaken, verzekeringen en het regelen van zorg. Deze volmacht gaat dus verder dan alleen het verkopen van de woning.
Voor het opstellen van een levenstestament moet jouw ouder wilsbekwaam zijn. Vaak wordt deze volmacht preventief opgesteld, voordat er daadwerkelijk behoefte aan is. Maar je kunt dit document ook laten opstellen op het moment dat je ouder al in een verzorgingshuis zit.
Ook voor het opstellen van deze volmacht kunnen notarissen verschillende tarieven hanteren. Het is daarom verstandig om verschillende notarissen te vergelijken voordat je een keuze maakt.
Bestaat er al een bankvolmacht? Let op!
Als er al een andere volmacht, zoals een bankvolmacht, bestaat, moet je weten dat deze volmachten doorgaans eindigen zodra jouw ouder wilsonbekwaam wordt. Daarom is het verstandig om toch een levenstestament te laten opstellen. Een levenstestament blijft geldig, zelfs als jouw ouder in de toekomst wilsonbekwaam zou worden, bijvoorbeeld door dementie.
Handtekening zetten namens je wilsonbekwame ouder (bijv. bij dementie)
Als je ouder niet meer in staat is om zelf te beslissen over de verkoop van de woning, bijvoorbeeld vanwege dementie, dan kun jij als gevolmachtigde handelen als er een levenstestament of verkoopvolmacht bij de notaris is opgesteld waarin jij als gemachtigde staat genoteerd.
Let op: de geldigheid en de omstandigheden waarin je als gevolmachtigde kunt handelen, hangt af van de specifieke voorwaarden en bepalingen in het document zelf, evenals van de juridische en medische status van je ouder op het moment van de handeling.
Bewind aanvragen bij de kantonrechter
Als er geen notariële volmacht is vastgelegd, moet je bewind aanvragen bij de kantonrechter om beslissingen te kunnen nemen voor je wilsonbekwame ouder. Dit proces kan langer duren dan het opstellen van een volmacht en kan het verkoopproces vertragen.
Je moet bij de kantonrechter ook uitleggen waarom de woning verkocht moet worden en bewijs leveren voor het bepalen van de verkoopprijs, zoals een taxatierapport. Pas als de rechter akkoord is, kan de verkoop doorgaan.
Wat als je vader of moeder overlijdt voordat de woning is verkocht?
Op het moment dat jouw ouder overlijdt, eindigt de bewindvoering. De taken die eerst bij jou als bewindvoerder lagen, worden nu overgedragen aan de erfgenamen. Vaak is de bewindvoerder ook erfgenaam (bijv. als kind van een dementerende ouder). In dat geval kun je verkoop dus gewoon door laten gaan. Je hoeft ook geen toestemming meer te hebben van de kantonrechter.
Is er sprake van een andere situatie, neem dan contact op met je verkoopmakelaar of bespreek je situatie met een notaris of jurist. Deze professionals kunnen je adviseren over de beste oplossing.
Lees meer over het verkopen van de woning van je ouders na overlijden.
Stap 6: Het ontvangen van de verkoopprijs en het betalen van de eigen bijdrage
Als de woning van je ouder is verkocht, dan zorgt de notaris voor aflossing van de hypotheek als hier nog een bedrag voor openstond. Ook de notariskosten en de makelaarskosten worden door de notaris uit de verkoopopbrengst betaald. Afhankelijk van de specifieke situatie kunnen er ook andere kosten zijn die via de notaris worden afgewikkeld, zoals eventuele kosten voor het doorhalen van hypotheken of andere lasten op de woning.
Als er nog geld over is, wordt deze overwaarde aan de eigenaar(s) uitbetaald. Als je ouder wilsbekwaam is, kan hij of zij gewoon zelf over het ontvangen geld beschikken. Als je ouder wilsonbekwaam is, dan ligt het aan de specifieke situatie wie er over het geld beschikt.
- Is er bewind aangevraagd bij de kantonrechter? Dan houdt de bewindvoerder toezicht over het geld. Als bewindvoerder mag je over het algemeen geen schenkingen doen.
- Is er een bankvolmacht opgesteld? Op het moment dat je vader of moeder wilsonbekwaam wordt, vervalt deze bankvolmacht. Ook dan kun je dus geen schenkingen doen.
- Is er een levenstestament opgesteld bij de notaris? Als gevolmachtigde mag je in dat geval wel schenkingen doen.
Het wel of niet kunnen doen van schenkingen kan belangrijke fiscale gevolgen hebben, vooral bij een ouder die naar een verzorgingshuis gaat. De hoogte van de eigen bijdrage aan het verzorgingshuis wordt namelijk deels bepaald door het vermogen van de oudere. Door tijdig vermogen over te dragen via schenkingen, kan mogelijk de eigen bijdrage worden verlaagd, wat fiscaal voordelig kan uitpakken.
Neem contact op met een financieel adviseur, notaris, belastingadviseur of een advocaat gespecialiseerd in erfrecht voor een betrouwbaar advies.
