De kosten van een hypotheek

De kosten van een hypotheek

Als je een hypotheek afsluit voor de financiering van een woning, krijg je met verschillende kosten te maken. Je betaalt maandelijkse kosten, zoals aflossing en rente. Maar je betaalt ook eenmalige kosten bij het afsluiten van de hypotheek, zoals bemiddelingskosten voor de hypotheekadviseur en notariskosten. Hieronder lees je met welke maandelijkse en eenmalige kosten je te maken krijgt, en welke kosten je kunt aftrekken van de belasting.

Ga direct naar:

Maandelijkse kosten voor je hypotheek
Eenmalige kosten voor je hypotheek
Kosten tweede hypotheek (verhogen hypotheek)
Kosten overbruggingshypotheek
Kosten oversluiten hypotheek
Aftrekbare kosten bij een hypotheek

Maandelijkse kosten voor je hypotheek

Jouw maandelijkse hypotheeklasten bestaan uit:

Aflossing en hypotheekrente aan de hypotheekverstrekker
Premies aan verzekeringsmaatschappijen

1. Aflossing en hypotheekrente aan de hypotheekverstrekker

Je betaalt maandelijks een bedrag aan aflossing en hypotheekrente aan de hypotheekverstrekker. Hoe hoog dit bedrag is, is afhankelijk van verschillende factoren:

Het hypotheekbedrag: de hoogte van het bedrag dat je leent voor de aankoop van jouw woning. Hoe hoger het hypotheekbedrag, hoe hoger het maandelijkse bedrag dat je moet terugbetalen.
De hypotheekrente: het percentage aan rente dat je betaalt op je hypotheek heeft ook een grote invloed op de maandelijkse kosten. Hoe hoger de rente, hoe hoger het maandbedrag. Lees meer over hypotheekrente.
De looptijd van de hypotheek: de periode waarvoor je de hypotheek afsluit, heeft ook invloed op het maandelijkse bedrag. Over het algemeen geldt: hoe langer de looptijd van de hypotheek, hoe lager het maandbedrag.

Invloed hypotheekvorm op maandelijkse hypotheeklasten

De hypotheekvorm is ook van invloed op je maandbedrag. Zo betaal je bij een annuïtaire hypotheek en een lineaire hypotheek elke maand een vast bedrag, terwijl je bij een aflossingsvrije hypotheek alleen rente (en verzekeringspremies) betaalt. Je lost dan pas op het einde van de looptijd af. Omdat daar best wat risico’s mee gepaard gaan, geldt vanaf 2013 dat starters op de woningmarkt alleen een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek kunnen afsluiten.

Lees meer over de verschillende hypotheekvormen.

2. Premies aan verzekeringsmaatschappijen

Naast de maandelijkse kosten voor aflossing en hypotheekrente, betaal je iedere maand ook verzekeringspremies. Veel hypotheekverstrekkers verplichten je tot het afsluiten van een opstalverzekering (woonhuisverzekering) en overlijdensrisicoverzekering (ORV). Maar ook als dit niet in de hypotheekvoorwaarden staat, is het verstandig om deze verzekeringen alsnog af te sluiten.

Opstalverzekering (woonhuisverzekering)

Een opstalverzekering dekt schade aan de woning zelf. Denk aan schade door brand, storm, water of inbraak. De kosten van een opstalverzekering zijn afhankelijk van het type huis dat je hebt. De premie ligt ergens tussen de €10 en €25 per maand.

Naast een opstalverzekering kan je ook een inboedelverzekering afsluiten. Deze verzekering dekt schade aan de spullen in je woning. De premie van een inboedelverzekering ligt meestal tussen de €10 en €20 per maand.

Overlijdensrisicoverzekering (ORV)

Een overlijdensrisicoverzekering keert een bedrag uit op het moment dat een verzekerde overlijdt tijdens de looptijd van de verzekering. Met dit bedrag kan de hypotheek (deels) afgelost worden, of de maandlasten kunnen er (deels) mee betaald worden als een partner komt te overlijden. Met zo’n verzekering dek je dus het financiële risico af dat nabestaanden de maandlasten van de hypotheek niet (meer) kunnen betalen als iemand overlijdt.

De premie voor een overlijdensrisicoverzekering is afhankelijk van verschillende factoren, zoals leeftijd, gezondheid en beroep. Het verzekerde bedrag, de looptijd en de omvang van de dekking zijn ook van invloed op de premie. Meestal ligt de premie tussen de €5 en €45 per maand.

Neem contact op met een hypotheekadviseur voor advies over de hoogte en noodzaak van een overlijdensrisicoverzekering in jouw situatie.

Eenmalige kosten voor je hypotheek

Naast maandelijkse hypotheeklasten krijg je ook te maken met afsluitkosten. Dit zijn eenmalige kosten die betrekking hebben op het afsluiten van de hypotheek. Gelukkig zijn veel van deze kosten aftrekbaar voor de belasting, daarover lees je verderop meer. Het is afhankelijk van jouw situatie met welke eenmalige kosten je te maken krijgt. Daarnaast kunnen de kosten per hypotheekverstrekker verschillen.

Hieronder lees je met welke eenmalige hypotheekkosten je te maken kunt krijgen:

Notariskosten voor de hypotheekakte
Bemiddelingskosten voor de hypotheekadviseur
Taxatiekosten
Administratiekosten
Bankgarantie
Bereidstellingsprovisie
Borgtochtprovisie
Bouwkundige keuring

1. Notariskosten voor de hypotheekakte

Als je een woning koopt, betaal je notariskosten. In dat bedrag zitten ook kosten voor het opstellen van de hypotheekakte. Lees ons artikel over de kosten bij het kopen van een huis voor een overzicht van alle notariskosten. De notariskosten liggen in totaal ongeveer tussen de €1000 en €3000. Vraag van tevoren een offerte op bij de notaris, zodat je weet waar je rekening mee moet houden.

2. Bemiddelingskosten hypotheekadviseur

Je betaalt ook bemiddelingskosten aan de hypotheekadviseur. Hoe hoog dit bedrag is, hangt af van de hypotheekadviseur en de afspraken die je maakt. Sommige hypotheekadviseurs hanteren een vast bedrag, andere werken met een uurtarief. De kosten voor hypotheekadvies zijn gemiddeld €2250 (vast tarief).

Het gemiddelde uurtarief van een hypotheekadviseur ligt tussen de €80 en €175. Werkt jouw hypotheekadviseur met een uurtarief? Leg dan altijd schriftelijk vast welke diensten worden verleend en hoeveel uur dit betreft. Zo kom je achteraf niet voor verrassingen te staan. Wordt er een onredelijk bedrag in rekening gebracht? Doe hier melding van op het meldpunt van de Autoriteit Financiële Markten.

3. Taxatiekosten

Om de waarde van jouw nieuwe woning vast te stellen, is een taxatierapport nodig. Zo weet de hypotheekverstrekker wat de waarde is en kunnen ze jouw maximale hypotheeklening bepalen. Tegenwoordig kun je maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Vroeger was dit meer.

De kosten voor een taxatierapport in Nederland kunnen verschillen per type woning en de omvang van het rapport. De kosten liggen meestal tussen de €600 en €900. Als je een verbouwing of uitbouw wilt meenemen in het rapport, zijn de kosten hoger.

4. Administratiekosten

Je betaalt ook administratiekosten aan de hypotheekverstrekker bij het aangaan van een hypotheek. Dit zijn kosten voor het beoordelen en verwerken van de leningaanvraag, het opstellen van de benodigde documenten en de administratieve kosten van de hypotheekverstrekker.

Je betaalt opnieuw administratiekosten wanneer je een (belangrijke) wijziging doet op je hypotheek. Denk aan het wijzigen van de aflossingsvorm of de looptijd. Houd rekening met een paar honderd euro.

5. Bankgarantie

Als je een nieuwe woning koopt, sluit je een koopovereenkomst. De koopsom wordt meestal niet meteen voldaan. Dit gebeurt pas bij het ondertekenen van de notariële akte tot levering bij de notaris. Om de verkopende partij (meer) zekerheid te geven dat jij aan je financiële verplichtingen zal voldoen, wordt na het ondertekenen van de koopakte vaak om een bankgarantie gevraagd.

Een bankgarantie is een garantiestelling van de bank. De bank staat garant voor het bedrag van de borgsom. Als jij als koper niet aan je verplichtingen voldoet, zal de bank ervoor zorgen dat het bedrag wordt betaald. Jij hebt dan vervolgens een schuld bij de bank.

De verkoper heeft hiermee de zekerheid dat het bedrag van de borgsom wordt betaald. Naast een bankgarantie kun je als koper ook zekerheid geven aan de verkoper met het storten van een waarborgsom. De waarborgsom moet binnen een week na het verlopen van de ontbindende voorwaarden zijn voldaan. Je maakt het bedrag over aan de notaris.

De waarborgsom is 10% van de verkoopprijs. Voor veel mensen is dit te veel geld, daarom vragen ze de bank om een bankgarantie. De bank rekent meestal 1% van het bedrag van de bankgarantie aan kosten.

6. Bereidstellingsprovisie

Er zijn situaties waarin je als koper om uitstel voor het passeren van de hypotheekakte moet vragen. Bijvoorbeeld als je meer tijd nodig hebt om de benodigde financiën te regelen voor de hypotheek of als je meer tijd nodig hebt om aanvullend onderzoek te doen naar de woning. De hypotheekverstrekker kan dan een extra vergoeding in rekening brengen. Dit wordt de bereidstellingsprovisie genoemd.

De hoogte van de vergoeding verschilt per hypotheekverstrekker en kan variëren van tientallen euro’s tot honderden euro’s per dag. Check daarom altijd vooraf de voorwaarden en welke kosten er verbonden zijn aan het uitstellen van het passeren van de hypotheekakte.

7. Borgtochtprovisie

Als je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluit, betaal je een borgtochtprovisie. In 2024 betaal je een bedrag van 0,6% van de totale hypotheeksom aan borgtochtprovisie. Dit is een eenmalig bedrag. Als je een hypotheek afsluit voor €350.000, dan betaal je dus een bedrag van €2100. Binnen een paar jaar heb je dit bedrag er al uit, want je betaalt minder hypotheekrente met NHG.

8. Kosten voor een bouwkundige keuring

In sommige gevallen kan een hypotheekverstrekker eisen stellen met betrekking tot de bouwkundige staat van de woning, voordat ze de hypotheek verstrekken. De bank kan dan een bouwkundig rapport opvragen tijdens de aanvraag van een hypotheek. Dit gebeurt vooral als er zorgen zijn over de bouwkundige staat van de woning.

De kosten van een bouwkundige keuring kunnen variëren afhankelijk van de woning, de grootte, de locatie en de complexiteit van de inspectie. Voor een standaardkeuring kun je rekening houden met een bedrag tussen de €250 en €450.

Ook als de hypotheekverstrekker het niet van je verlangt, is het verstandig om een bouwkundige keuring te overwegen. Vooral bij de koop van oudere woningen. Je krijgt inzicht in de staat van de woning en spoort eventuele gebreken op. Dit helpt je een weloverwogen beslissing te maken en om later onaangename verrassingen te voorkomen. Bovendien kan het je onderhandelingsmogelijkheden geven voor eventuele reparaties of een lagere aankoopprijs.

Aankoopmakelaar en/of hypotheekadviseur nodig?

Via Mijn Verkoopmakelaar vind je snel en gemakkelijk de beste aankoopmakelaars bij jou in de buurt. Meld je gratis aan en ontvang voorstellen van aankoopmakelaars in je mailbox. Plan als je wilt ook meteen een gratis afspraak in met een hypotheekadviseur. In 30 minuten kun je al jouw vragen stellen over het afsluiten van een hypotheek en de tarieven bij verschillende banken.

Vind een aankoopmakelaar

Kosten tweede hypotheek (het verhogen van je hypotheek)

Als je een tweede hypotheek wilt afsluiten, bijvoorbeeld voor het financieren van een verbouwing, krijg je te maken met verschillende kosten. Allereerst stijgen je maandlasten vanwege de tweede hypotheek. Daarnaast betaal je opnieuw bemiddelingskosten aan een hypotheekadviseur als je gebruikmaakt van zijn expertise. Vaak moet er ook een nieuw taxatierapport worden gemaakt. De kosten hiervoor betaal jij ook.

Of je te maken krijgt met notariskosten, ligt aan jouw situatie. Heb je al veel op jouw hypotheek afgelost? Of staat jouw hypotheek voor een hoger bedrag ingeschreven? Dan kun je de hypotheek wellicht ‘onderhands verhogen’. Dat betekent dat je niet opnieuw naar de notaris hoeft te gaan om de tweede hypotheek af te sluiten. Je hoeft dan geen notariskosten te betalen.

Let op: het is niet zomaar mogelijk om een tweede hypotheek af te sluiten. Maak een afspraak met een hypotheekadviseur om je te laten informeren en adviseren.

Notariskosten laten meefinancieren met tweede hypotheek

Is onderhands verhogen niet mogelijk, dan betaal je opnieuw notariskosten voor de nieuwe hypotheekakte. Het is wel mogelijk om deze notariskosten mee te financieren met de tweede hypotheek, mits je hier financiële ruimte voor hebt natuurlijk. De kosten voor het afsluiten van een tweede hypotheek zijn aftrekbaar van de inkomstenbelasting.

Een hypotheek met NHG verhogen

Heb jij een hypotheek met NHG, en wil je jouw hypotheek verhogen? Zorg ervoor dat jouw hypotheek onder de NHG-grens blijft. In 2024 is dat €435.000. Kom je daarboven, dan vervalt je recht op NHG.

Kosten overbruggingshypotheek

Een overbruggingshypotheek is een tijdelijke lening die wordt afgesloten om de financiële kloof te overbruggen tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van de huidige woning. Het stelt jou als huiseigenaar in staat om de aankoop van een nieuwe woning te financieren (inclusief eventuele overwaarde) voordat de verkoopopbrengst van jouw huidige woning beschikbaar is.

Bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek kun je te maken krijgen met de volgende kosten:

Hypotheekrente: je betaalt hypotheekrente over het bedrag gedurende de looptijd van de overbruggingshypotheek. Deze hypotheekrente ligt meestal iets hoger dan de rente voor een reguliere hypotheek.
Administratiekosten: net als bij een reguliere hypotheek kan de bank administratiekosten in rekening brengen bij het afsluiten van een overbruggingshypotheek. Houd rekening met honderd tot een paar honderd euro.
Taxatiekosten: om de waarde van jouw huidige woning te bepalen, kan een taxatie nodig zijn. Deze kosten worden meestal door de hypotheekverstrekker in rekening gebracht en komen meestal neer op een bedrag tussen de €600 en €900. Lees meer over de taxatiekosten.
Notariskosten: voor het opstellen en passeren van de hypotheekakte kunnen notariskosten in rekening worden gebracht. Lees meer over de notariskosten.
Bemiddelingskosten hypotheekadviseur: als je gebruik hebt gemaakt van een hypotheekadviseur, betaal je advieskosten. Lees meer over deze bemiddelingskosten.
Eventuele boete bij vervroegde aflossing: als je de overbruggingshypotheek vervroegd aflost, kan de geldverstrekker een boete in rekening brengen. Dit is om het financiële verlies te compenseren dat de hypotheekverstrekker lijdt door het missen van rente-inkomsten.

Je betaalt wel rente, geen aflossing

Bij een overbruggingskrediet betaal je meestal geen aflossing gedurende de looptijd van de lening. In plaats daarvan betaal je alleen rente over het geleende bedrag. De bedoeling van een overbruggingshypotheek is om tijdelijk financiële ruimte te bieden tussen de aankoop van een nieuwe woning en de verkoop van de huidige woning. Zodra de verkoopopbrengst van de huidige woning beschikbaar is, wordt de overbruggingshypotheek afgelost.

Dus, in tegenstelling tot een reguliere hypotheek, waarbij je maandelijks zowel rente als aflossing betaalt, betaal je bij een overbruggingshypotheek alleen rente gedurende de looptijd van de lening. De aflossing van de lening vindt plaats wanneer de verkoopopbrengst van de huidige woning wordt ontvangen.

De financiële risico’s van een overbruggingshypotheek

Een overbruggingshypotheek stelt je in staat om de te verwachten overwaarde te gebruiken voor de aankoop van jouw nieuwe woning. Of om een dubbele hypotheek te betalen. Maar houd wel rekening met dubbele maandlasten tijdens de looptijd van de overbruggingshypotheek. Je moet namelijk de kosten betalen voor je huidige hypotheek, je nieuwe hypotheek én je overbruggingskrediet.

Daarnaast loop je het risico dat je jouw huidige woning voor minder verkoopt. Je blijft dan met een restschuld zitten. Dat bedrag moet je dan alsnog aan de bank terugbetalen met eigen geld.

Denk je na over het aangaan van een overbruggingshypotheek? Ga in gesprek met een hypotheekadviseur en laat je adviseren.

Kosten oversluiten hypotheek

Op het moment dat je jouw hypotheek oversluit, kun je te maken krijgen met verschillende kosten. Allereerst betaal je opnieuw bemiddelingskosten aan je hypotheekadviseur en administratiekosten bij je nieuwe hypotheekverstrekker.

Daarnaast betaal je opnieuw notariskosten, omdat de notaris jouw oude hypotheek moet uitschrijven, en jouw nieuwe hypotheek moet inschrijven. De notariskosten bij het oversluiten van je hypotheek liggen meestal tussen de €700 en €1000. De daadwerkelijke kosten verschillen per makelaar.

Er is ook een nieuw taxatierapport nodig om de huidige waarde van jouw woning vast te stellen. Jouw oude taxatierapport is niet afdoende, want de waarde kan in de tussentijd zijn gestegen of gedaald.

Boeterente hypotheek oversluiten

Je kunt ook te maken krijgen met een boeterente. Je moet dan een bedrag betalen aan de hypotheekverstrekker als je jouw hypotheek oversluit voordat jouw rentevaste periode is afgelopen. De reden hiervoor is dat de hypotheekverstrekker rente misloopt, omdat jij het hypotheekcontract vroegtijdig verbreekt. Met de boeterente worden deze gemiste bedragen gecompenseerd.

De hoogte van de boeterente is afhankelijk van verschillende factoren, zoals de resterende looptijd van je hypotheek, de hoogte van de boeterenteclausule in je hypotheekcontract en de actuele rentestanden op de markt. De boeterente mag nooit hoger zijn dan het financiële nadeel dat de hypotheekverstrekker oploopt. Je kunt de bank vragen om een berekening van de boeterente.

Zit je bijna aan het einde van de rentevaste periode? Meestal ontvang je een paar maanden voordat je rentevasteperiode afloopt een nieuw voorstel van je hypotheekverstrekker. Is de rente lager bij andere banken? Dit kan een reden zijn om jouw hypotheek te oversluiten. Meestal hoef je dan geen boeterente te betalen.

Win advies in bij een hypotheekadviseur als je erover nadenkt om jouw hypotheek te oversluiten. Hij helpt je alle kosten in kaart te brengen en te zien of de kosten van oversluiten opwegen tegen de investering.

Borgtochtprovisie bij oversluiten hypotheek

Kwam jij bij de aankoop van jouw woning niet in aanmerking voor NHG, maar voldoe je ondertussen wel aan de voorwaarden? Dan kan het mogelijk zijn om jouw hypotheek te oversluiten naar een hypotheek met NHG. Bijvoorbeeld als je met een verbouwing verbeteringen wilt doorvoeren aan je woning, of als je gaat scheiden.

Besluit je de hypotheek te oversluiten, dan krijg je te maken met de borgtochtprovisie. In 2024 betaal je een bedrag van 0,6% van het hypotheekbedrag. Het prettige is dat je minder hypotheekrente betaalt met NHG, waardoor je het bedrag er meestal binnen een paar jaar uit hebt.

Aftrekbare kosten bij een hypotheek

De volgende kosten van een hypotheek mag je aftrekken van de inkomstenbelasting. Je mag de volgende bedragen eenmalig aftrekken van de aangifte over het jaar waarin je de kosten hebt gemaakt.