Hypotheek aflossen: wel of niet doen?
Weleens in je omgeving gehoord dat het ‘dom’ is om je hypotheek af te lossen? Het afbetalen van je hypotheek heeft fiscale gevolgen. In veel gevallen is dat gunstig, maar niet altijd. In dit artikel lees je alles over de mogelijke fiscale gevolgen, en de andere voordelen en nadelen van een hypotheekvrij huis. Zo weet je precies of het aflossen van je hypotheek verstandig is of niet.
Ga direct naar:
- Fiscale gevolgen afgeloste hypotheek op belasting in box 1
- Extra aflossen vanwege vermogensrendementsheffing in box 3
- Andere mogelijke gevolgen van het aflossen van je hypotheek
- Conclusie: is het slim om je hypotheek af te lossen?
Fiscale gevolgen afgeloste hypotheek op belasting in box 1
In Nederland is het betalen van belasting verdeeld over verschillende boxen. In box 1 betaal je belasting over jouw inkomen uit werk en woning. De hypotheekrente die je jaarlijks betaalt aan de bank, mag je van jouw jaarinkomen aftrekken. Dit wordt de ‘hypotheekrenteaftrek’ genoemd.
Als huiseigenaar moet je ook een bedrag bij je inkomen optellen: het eigenwoningforfait. Het gaat hier om een percentage van de WOZ-waarde van je woning (mits het jouw hoofdverblijf is). Ligt de WOZ-waarde tussen de €75.000 en €1.310.000, dan geldt er in 2024 een percentage van 0,35%.
Op het moment dat je extra of zelfs volledig gaat aflossen op je hypotheek, wordt je hypotheekrenteaftrek steeds minder. Waar het bedrag aan hypotheekrente eerst hoger was dan je eigenwoningforfait, en je dus geen belasting hoefde te betalen, moet dat nu ineens wel. Je zou dus opeens meer belasting moeten betalen in box 1, omdat je meer hebt afgelost. Omdat deze uitwerking niet wenselijk was, werd de Wet Hillen ingevoerd.
Wet Hillen: extra belastingaftrek voor huiseigenaren met (bijna) afgeloste hypotheek
Onder de Wet Hillen heb je als huiseigenaar met een grotendeels of volledig afbetaalde hypotheek recht op een extra belastingaftrek. Het doel van de wet was om huiseigenaren (met een aflossingsvrije hypotheek) te blijven stimuleren om extra of volledig af te lossen op hun hypotheek.
Tegenwoordig is het verplicht om af te lossen op je hypotheek, dus de wet is eigenlijk niet meer nodig. Daarom wordt de belastingaftrek de komende jaren steeds meer afgebouwd. Ieder jaar wordt het percentage met 3,33% afgebouwd. In 2024 krijg je een compensatie van 80% op het verschil tussen het eigenwoningforfait en de belastingaftrek.
Rekenvoorbeeld
Stel je hebt een woning met een WOZ-waarde van €400.000. Je hebt de hypotheek volledig afgelost. Het eigenwoningforfait is 0,35% x €400.000 = €1.400. Dit bedrag wordt de ‘bijtelling’ genoemd, omdat je hierover extra belasting betaalt. Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek, omdat je je hypotheek al volledig hebt afgelost.
Als je 36,97% (schijf 1) belasting betaalt in box 1, dan betaal je door de bijtelling in eerste instantie dus €517,58 extra belasting. Dankzij de Wet Hillen heb je in 2024 recht op 80% compensatie van je bijtelling. Dit betekent dat je een belastingaftrek van 80% x €1.400 = €1.120 hebt. Uiteindelijk betaal je dus 36,97% belasting over €1.400 - €1.120 = €280. Dat komt neer op €103 aan belasting.
In de meeste gevallen is het jaarlijkse bedrag aan rente dat je betaalt voor een hypotheek hoger dan je (extra) belasting moet betalen bij het grotendeels of volledig aflossen van je hypotheek. In dat geval is het in principe dus gunstig om je hypotheek af te betalen.
Maar let op: er zijn nog veel meer factoren van invloed op jouw fiscale situatie en de vraag of het wel of niet verstandig is om je hypotheek af te lossen. Hieronder lees je daar meer over. Om te zien wat voor jou het meest gunstig is, is het altijd verstandig om een afspraak te maken met een hypotheekadviseur of financieel adviseur.
Meer weten over een afspraak met een hypotheekadviseur? Ontdek hier meer:
Extra aflossen vanwege vermogensrendementsheffing in box 3
In box 3 betaal je belasting over je vermogen. Onder je vermogen vallen je bezittingen minus je schulden. Denk aan spaargeld en beleggingen, maar ook aan een tweede woning die niet als hoofdverblijf dient. Tot een bepaald bedrag hoef je geen belasting te betalen. Dit bedrag wordt het ‘heffingsvrij vermogen’ genoemd en ligt in 2024 op €57.000. Voor fiscaal partners ligt dit bedrag op €114.000. In 2024 betaal je 36% belasting over het vermogen dat boven deze grens ligt.
Op het moment dat je een deel van je vermogen gebruikt voor het aflossen van je hypotheek, gaat je vermogen omlaag. Jouw woning valt immers in box 1, mits deze als hoofdverblijf dient. Het kan dus verstandig zijn om extra af te lossen op je hypotheek, vooral als je vermogen boven het heffingsvrij vermogen dreigt te komen. Denk aan de situatie waarin je opeens een groot geldbedrag ontvangt, bijvoorbeeld bij een erfenis.
Lees je ook eens in over het erven van een woning.
Ontdek meer over je hypotheek:
Andere mogelijke gevolgen van het aflossen van je hypotheek
Naast fiscale gevolgen kan een afbetaalde hypotheek ook andere gevolgen hebben. Hieronder lees je met welke zaken je nog meer rekening moet houden als je erover nadenkt je hypotheek af te lossen.
Eventuele invloed op toeslagen
Als je extra aflost op je hypotheek, kun je (eerder) in een lagere risicoklasse terechtkomen. Je gaat dan minder hypotheekrente betalen. Dat is gunstig voor je maandlasten, maar het zorgt er ook voor dat je minder hypotheekrenteaftrek krijgt. Je belastbaar inkomen in box 1 wordt dus hoger. Een stijging in je belastbaar inkomen kan weer invloed hebben op het recht op en de hoogte van toeslagen. Onderzoek dus goed wat de gevolgen voor je toeslagen zijn, voordat je extra of volledig aflost.
Eventueel verlies van overgangsrecht
Op 1 januari 2013 zijn er een aantal nieuwe hypotheekregels ingevoerd. Zo werd de regel ingevoerd dat nieuwe hypotheken binnen 30 jaar annuïtair of lineair moeten worden afgelost om de hypotheekrente te kunnen aftrekken. Voor hypotheken die al bestonden op 31 december 2012, geldt het overgangsrecht.
Het overgangsrecht zorgt ervoor dat de oude regels m.b.t. de hypotheekrenteaftrek en andere fiscale voordelen behouden blijven. Ook mensen met een aflossingsvrije hypotheek (afgesloten voor 1 januari 2013) kunnen dus gewoon gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek.
Mensen die het overgangsrecht hebben, moeten bij een nieuwe hypotheek wel voldoen aan de nieuwe regels. Als je dus extra of zelfs volledig aflost op je hypotheek, dan verlies je (een deel van) je overgangsrecht. Om de hypotheekrente te kunnen blijven aftrekken, moet je bij een nieuwe hypotheek kiezen voor een lineaire of annuïtaire hypotheek.
Eventuele fiscale gevolgen voor de bijleenregeling
Als je overwaarde hebt bij de verkoop van je huis en een nieuwe hypotheek nodig hebt voor de aankoop van je nieuwe huis, mag je de hypotheekrente aftrekken tot maximaal het volgende gedeelte: de aankoopprijs van het nieuwe huis minus de overwaarde van je oude huis.
Als je extra of volledig aflost op je hypotheek , kan dit dus tot gevolg hebben dat je bij een nieuwe hypotheek over een minder groot bedrag rente mag aftrekken in box 1.
Rekenvoorbeeld
Stel dat de aankoopprijs van je nieuwe huis €450.000 is en de overwaarde van je oude huis €70.000. Je mag de hypotheekrente dan aftrekken over een hypotheek van maximaal €380.000 (€450.000 - €70.000). Heb je een hypotheek afgesloten voor meer dan €380.000, dan mag je over dat gedeelte dus geen rente aftrekken in box 1. 
Conclusie: is het slim om je hypotheek af te lossen?
Zoals je hierboven hebt gelezen, hangt de keuze voor het al dan niet aflossen van je hypotheek af van verschillende factoren. In veel gevallen is extra aflossen een prima keuze, maar er zijn ook gevallen waarin het minder verstandig is. Daarom raden wij je altijd aan om met een hypotheekadviseur of financieel adviseur te praten. Zij kijken naar de volledigheid van jouw situatie en kunnen je tot in de details adviseren.
Via Mijn Verkoopmakelaar vind je snel en makkelijk de beste makelaars bij jou in de buurt. Meld je gratis aan en ontvang vrijblijvend voorstellen van makelaars in je mailbox. Vergelijk ze op basis van kosten, persoonlijke klik en beoordelingen. Plan als je wilt ook een gratis hypotheekgesprek met een hypotheekadviseur.
- Gratis & vrijblijvend
- Contact via mail
- Vergelijk op basis van prestaties
