Koopovereenkomst

Het tekenen van de koopovereenkomst is een cruciaal moment in het (ver)kooptraject van een woning. Maar wat staat er nu precies in de koopovereenkomst? Wie stelt het document op? En wanneer is het koopcontract definitief? Wij beantwoorden je vragen stap voor stap.

Ga direct naar:

Wat is een koopovereenkomst?
Wanneer wordt de koopovereenkomst getekend?
Wie stelt de koopovereenkomst op?
Welke zaken worden er in de koopovereenkomst opgenomen?
Wanneer is de koopovereenkomst definitief?

Wat is een koopovereenkomst?

De koopovereenkomst is het officiële document dat je tekent wanneer je een huis koopt of verkoopt. Het wordt ook wel het (voorlopig) koopcontract of de koopakte genoemd. In de koopovereenkomst worden alle belangrijke afspraken tussen de koper en de verkoper vastgelegd met betrekking tot de woning. Denk aan de koopprijs, eventuele ontbindende voorwaarden (zoals een voorbehoud van financiering), de geplande datum van overdracht en andere afspraken. Het document vormt de basis voor de aankoop van het huis.

Wanneer is een koopovereenkomst geldig?

Een koopovereenkomst is alleen geldig als deze schriftelijk is vastgelegd en is ondertekend door beide partijen (koper en verkoper). Op deze manier is het duidelijk wat er is afgesproken: denk aan de voorwaarden en verplichtingen over en weer. Zo kan er later geen onduidelijkheid of discussie ontstaan.

Het schriftelijkheidsvereiste

Dit vereiste wordt ook wel ‘het schriftelijkheidsvereiste’ genoemd en is sinds 2003 in de wet vastgelegd. Een mondelinge overeenkomst is dus niet geldig. Dit levert soms teleurstelling op. Zo kun je je niet beroepen op een mondelinge toezegging van (bijvoorbeeld) een makelaar. Wacht dus met het openmaken van de champagne totdat alles op papier staat en is ondertekend!

Let op: het schriftelijkheidsvereiste geldt alleen wanneer de koper een consument is. Is de koper geen consument, dan geldt het vereiste niet.

Wat is het verschil tussen een koopcontract en de akte van levering?

Het koopcontract is dus een overeenkomst waarin je afspraken maakt over de koop van het huis, nadat er een bod is uitgebracht en dit bod is geaccepteerd. De akte van levering is een officieel document dat wordt opgemaakt door de notaris, waarin de eigendom van het huis daadwerkelijk wordt overgedragen van de verkoper naar de koper.

Kort gezegd regelt het koopcontract dus de voorwaarden en de afspraken voor de verkoop, terwijl de leveringsakte de juridische handeling is die de eigendomsoverdracht voltooit - en ervoor zorgt dat de koper de nieuwe eigenaar van de woning is.

Hieronder hebben we de belangrijkste verschillen voor je in een tabel gezet:

Koopakte		Akte van Levering
Onderhands (vormvij door iedereen)		Authentiek (vormvoorschrift dmv notaris)
Zorgt voor het eigendomsoverdracht		Regelt de koopovereenkomst
Kent (in principe) geen ontbindende voorwaarden		Heeft (vaak) wel ontbindende voorwaarden
Moet worden ingeschreven		Kan worden ingeschreven (Vormerkung)
Moet worden geregistreerd		Kan worden geregistreerd

Direct aan de slag? Vergelijk de beste makelaars bij jou in de buurt

Ontvang voorstellen van meerdere makelaars
Krijg vooraf duidelijkheid over de kosten
Kies op basis van prestaties en resultaten
Ruim 3000 mensen gingen je voor
Gemiddeld 2% hogere verkoopopbrengst
Gratis & vrijblijvend

Verkoop Aankoop Waardebepaling

Onafhankelijk
Vrijblijvend
Gratis
Snel

Wanneer wordt de koopovereenkomst getekend?

De koopovereenkomst wordt getekend nadat beide partijen, de koper en de verkoper, overeenstemming hebben bereikt over de belangrijkste voorwaarden van de transactie. Dit omvat onder andere de prijs, eventuele ontbindende voorwaarden en de opleveringsdatum. Nadat deze details zijn besproken en akkoord zijn bevonden, wordt het concept van het koopcontract opgesteld.

Wie stelt de koopovereenkomst op?

Het koopcontract wordt meestal opgesteld door de verkoper of zijn verkoopmakelaar. Daarna wordt het voorgelegd aan de koper. Als hij akkoord gaat met de inhoud, worden er eventuele laatste aanpassingen gemaakt en wordt de uiteindelijke koopovereenkomst opgesteld. Zodra alle partijen tevreden zijn met de inhoud, wordt het koopcontract ondertekend.

Het is belangrijk om te beseffen dat de koopovereenkomst een juridisch bindend document is. Zowel de koper als de verkoper moeten zich houden aan de voorwaarden die erin zijn vastgelegd. Het is dus van groot belang dat je het contract zorgvuldig leest en begrijpt. Heb je een aankoopmakelaar, dan kijkt hij altijd met je mee. Je kunt ook een andere professional inschakelen om advies in te winnen.

Welke zaken worden in de koopovereenkomst opgenomen?

De volgende punten worden opgenomen in het koopcontract:

De gegevens van de koper en verkoper, zoals naam en adres;
De gegevens van de woning, zoals een beschrijving van het huis, het adres, eventuele erfpacht en de kadastrale gegevens;
De verkoopprijs van het huis;
Eventuele ontbindende voorwaarden, zoals een voorbehoud van financiering of een bouwkundige keuring;
De opleveringsdatum: de datum waarop de overdracht van eigendom plaatsvindt;
De hoogte en datum van de waarborgsom of bankgarantie;
De gegevens van de notaris die verantwoordelijk is voor de eigendomsoverdracht;
Welke partij de kosten voor de eigendomsoverdracht betaalt. Meestal is dit de koper (kosten koper), maar dit kan ook de verkoper zijn (vrij op naam);
De geldigheidsduur van het koopcontract, oftewel de periode waarbinnen de koopovereenkomst geldig is;
Het energielabel van de woning;
Een eventuele boeteclausule met betrekking tot het niet nakomen van de overeenkomst;
Overige afspraken tussen koper en verkoper, bijvoorbeeld met betrekking tot het overnemen van meubels.

Er zijn nog meer punten die je kunt opnemen in een koopovereenkomst. Welke dat zijn, is afhankelijk van de situatie.

Standaard koopcontracten voor woningen

Veel makelaars gebruiken bij de verkoop van woningen de standaardmodellen van de drie grote beroepsorganisaties. Wij hebben een toelichting geschreven bij alle bepalingen in de Modelovereenkomst NVM, VBO & VastgoedPRO.

Wanneer wordt het voorlopig koopcontract een definitief koopcontract?

Eigenlijk is er geen verschil tussen een voorlopig en een definitief koopcontract. Het ondertekende koopcontract wordt eerst een ‘voorlopig koopcontract’ genoemd, omdat de koper onder bepaalde omstandigheden nog onder de verplichtingen in het contract uit kan komen. Denk aan de wettelijke bedenktijd van drie dagen en eventuele ontbindende voorwaarden.

Het moment van ondertekening maakt het contract dus direct bindend, maar de term ‘voorlopig’ verwijst naar de mogelijkheid van de koper om nog onder de verplichtingen uit te kunnen. Is de bedenktijd voorbij en gelden er geen ontbindende voorwaarden? Dan wordt het voorlopige koopcontract definitief.

De wettelijke bedenktijd van de koper

Kopers hebben drie dagen wettelijke bedenktijd nadat ze de koopovereenkomst hebben getekend en ontvangen. Tijdens deze drie dagen kan een koper - zonder reden en zonder financiële consequenties - onder de aankoop van de woning uit. Lees hier meer over het intrekken van een geaccepteerd bod.

De bedenktijd is niet altijd exact drie dagen. De tijd gaat in op de dag na het tekenen van de koopovereenkomst. Van de drie dagen moeten er in elk geval twee dagen werkdagen zijn. Soms heb je daarom langer dan drie dagen bedenktijd.

De koper en verkoper kunnen ook andere afspraken maken over de bedenktijd, al mag deze nooit korter zijn dan drie dagen. Voor bepaalde aankopen geldt geen bedenktijd, bijvoorbeeld voor woonboten en woonwagens.

Op de website van Rijksoverheid lees je meer over de regels en uitzonderingen rond de wettelijke bedenktijd.

Ben je op zoek naar een makelaar?

Met Mijn Verkoopmakelaar heb je gratis, snel en eenvoudig de beste makelaar bij jou in de buurt gevonden. Vul jouw gegevens in, meld je woning aan en makelaars sturen jou snel hun verkoopvoorstel. Meer weten? Check hier hoe het werkt.

Verkoop Aankoop Waardebepaling