Regeringsplannen middenhuur Hugo de Jonge (2024)

Het Nederlandse huurbeleid staat op het punt van verandering met de reguleringsplannen die minister De Jonge voor de middenhuur heeft voorgesteld. Ben je benieuwd wat dit (mogelijk) voor jou als huurder betekent? In dit artikel praten we je bij over de volgende onderwerpen:

• Wat zijn de huidige regels voor huurprijzen in Nederland?
• Wat zijn de nieuwe plannen voor de regulering van de middenhuur?
• Wat zijn de reacties op de nieuwe regeringsplannen?

Wat zijn de huidige regels voor huurprijzen in Nederland? 

In Nederland geldt het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit is een systeem dat wordt gebruikt om de maximale huurprijs van een huurwoning te bepalen. Op dit moment geldt dit stelsel alleen nog voor sociale huurwoningen. Maar de regering heeft plannen om het WWS ook voor de middenhuur in te voeren vanaf 1 januari 2024. 

Sociale huurwoningen

Voor sociale huurwoningen geldt nu dus al een maximale huurprijs die niet mag worden overschreden. Deze maximale huurprijs wordt bepaald aan de hand van het WWS. Als de huur van een sociale huurwoning te hoog is volgens het puntenaantal, kan de huurder bezwaar maken bij de verhuurder of de Huurcommissie. 

Huurverhoging sociale huurwoning

Tot 1 juli 2022 mocht de huurprijs van een sociale huurwoning niet worden verhoogd. Vanaf 1 juli 2022 mochten de huurprijzen wel worden verhoogd tot een maximum van 3,3%. 

Vanaf 1 juli 2023 gelden de volgende regels voor het verhogen van huurprijzen van sociale huurwoningen:

• De maximale huurverhoging is 3,1% wanneer de (kale) huur €300 of meer is per maand.
• De maximale huurverhoging is €25 wanneer de (kale) huur onder de €300 ligt. Dit komt neer op een hoger percentage dan 3,1%. 

Wil je hier meer over weten? Check dan de website van de Rijksoverheid. 

Vraagt een verhuurder een onredelijk hoge huurverhoging? Dan kan de huurder bezwaar aantekenen bij de verhuurder. Wil de verhuurder de verhoging alsnog doorzetten, dan moet hij de Huurcommissie om een uitspraak vragen.

Huurwoningen in de vrije sector

Voor vrijesectorwoningen, ook wel huurwoningen in de vrije sector genoemd, geldt (nog) geen maximale huurprijs. Verhuurders van vrijesectorwoningen kunnen op dit moment nog zelf bepalen welke huurprijs ze vragen.

Huurders van woningen in de vrije sector hebben wel de mogelijkheid om binnen de eerste zes maanden van het huurcontract de Huurcommissie te vragen de huurprijs te toetsen. Daarna kunnen huurders aan de verhuurder vragen om de huur te verlagen, maar de verhuurder is niet verplicht hieraan mee te werken. Als er geen overeenstemming wordt bereikt, kan de huurder de rechter inschakelen om de huur te verlagen.

Huurverhoging vrije sector

Een verhuurder heeft het recht om jaarlijks de huur te verhogen, maar er geldt wel een maximumtarief. 

• Voor het jaar 2022 is de maximale huurverhoging vastgesteld op 3,3%.
• Voor het jaar 2023 is de maximale huurverhoging vastgesteld op 4,1%.

Wanneer een verhuurder een hogere huurverhoging wil doorvoeren en er geen overeenstemming wordt bereikt, kan de huurder de Huurcommissie inschakelen om een beslissing te nemen.

Het woningwaarderingsstelsel en de Huurcommissie bieden huurders dus de mogelijkheid om de huurprijs te controleren en eventueel bezwaar te maken als deze te hoog is. Het doel is om huurders te beschermen tegen onredelijk hoge huurprijzen en een eerlijke en betaalbare huurmarkt te bevorderen.

Hoe werkt het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel?

De huurprijs van een zelfstandige woning, zoals een appartement of een eengezinswoning, wordt gebaseerd op een puntensysteem. Verschillende kenmerken van de woning, zoals de oppervlakte, energieprestatie en WOZ-waarde, worden gewaardeerd met punten. Het totale puntenaantal bepaalt de maximale huurprijs. Sociale huurwoningen kunnen tot 142 punten krijgen. 

Met de nieuwe plannen van minister Hugo de Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) wordt er een nieuw huursegment toegevoegd. Woningen die worden gewaardeerd tussen de 142 en 187 punten vallen onder het segment “gereguleerde middenhuur”. De maximale huurprijs die voor deze woningen zal gelden (als het wetsvoorstel wordt ingevoerd) is ongeveer €1.000 per maand. 

Wat zijn de nieuwe plannen voor de regulering van de middenhuur?

Zoals je al kon lezen, is het woningwaarderingsstelsel (WWS) nu nog alleen van toepassing op sociale huurwoningen. Op 27 februari 2023 heeft Hugo de Jonge de eerste contouren van het wetsvoorstel Wet Regulering Middenhuur aan de Tweede Kamer voorgelegd. De kern van het voorstel draait erom het WWS ook van toepassing te maken op woningen in het middensegment (de gereguleerde middenhuur). Als dit wetsvoorstel wordt aangenomen en op 1 januari 2024 in werking treedt, zal er dus ook een maximale huurprijs gelden voor woningen met een WWS-score tot en met 187 punten.

Beoogde doelen van de regulering van de middenhuur

Het doel van deze regulering is het verbeteren van de betaalbaarheid van huren voor middeninkomens, en het stimuleren van de bouw van een aanzienlijk aantal nieuwe middenhuurwoningen. Minister Hugo de Jonge heeft in een recente brief een aantal belangrijke elementen toegelicht met betrekking tot de vormgeving van de regulering en de gevolgen ervan voor huurders en investeerders.

Huurprijsbescherming

Een van de belangrijke aspecten die naar voren komen in de plannen is de grens van de huurprijsbescherming op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Deze grens wordt vastgesteld op 187 punten, wat betekent dat vanaf 2024 de meeste huurwoningen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract minder dan €1.000 zullen kosten. 

Op dit moment worden veel woningen met een lagere kwaliteit voor meer dan €1.000 per maand verhuurd. Deze huurprijzen zullen naar beneden worden bijgesteld. Het kabinet verwacht dat deze regulering uiteindelijk zal resulteren in dat ruim 90% van de huurwoningen (sociale huur en middenhuur) bij een nieuw huurcontract onder de €1.000 wordt verhuurd, waardoor de excessen op de markt worden aangepakt.

Volgens de minister zullen de huren van ongeveer 300.000 woningen gemiddeld met €190 per maand dalen. Het is waarschijnlijk dat deze woningen voornamelijk in de Randstad gelegen zijn. De regulering geldt alleen voor nieuwe huurcontracten en wordt periodiek geëvalueerd.

Modernisering woningwaardestelsel 

Het kabinet heeft ook plannen om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren. Het doel is om het puntensysteem beter aan te laten sluiten bij de kwaliteit van huurwoningen, zodat huurders een eerlijke prijs betalen voor de woning die ze huren. 

Hierbij wordt gekeken naar verschillende aspecten, zoals een algehele prijsopslag op het WWS, aanpassingen van de cap op de WOZ-waarde, en de waardering van duurzaamheid en buitenruimte van de woning. Er wordt momenteel gewerkt aan een model dat inzicht moet bieden in de mogelijkheden om het woningwaarderingsstelsel te moderniseren.

Zuinige woningen met energielabels van A tot en met A+++ krijgen bijvoorbeeld meer huurpunten, terwijl woningen met slechtere labels E tot en met G juist minder punten krijgen. Ook buitenruimtes zoals balkons en tuinen worden hoger gewaardeerd. 

Stimulering bouw middenhuurwoningen

Naast de regulering en modernisering is het van essentieel belang om te zorgen voor voldoende nieuwe middenhuurwoningen. Het kabinet heeft als doelstelling om tot en met 2030 in totaal 900.000 nieuwe woningen te bouwen, waarvan ongeveer 40% (350.000) in het betaalbare koopsegment of middenhuursegment moet vallen. 

Corporaties zullen 50.000 van deze middenhuurwoningen bouwen, terwijl de markt verantwoordelijk zal zijn voor de bouw van de overige 300.000 middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen. Op deze manier wordt beoogd om zowel de betaalbaarheid als de beschikbaarheid van middenhuurwoningen te waarborgen.

Uitzonderingen huurprijzen nieuwbouwwoningen

Hoewel de reguleringsplannen bedoeld zijn om vastgoedbeleggers te weren van de woningmarkt, is het belangrijk dat de nieuwbouw niet vertraagd wordt. Daarom wordt er een uitzondering gemaakt voor nieuwbouwwoningen. De huur van een nieuwbouwwoning mag 5% hoger liggen dan volgens het woningwaarderingsstelsel, maar deze opslag geldt alleen voor middenhuurwoningen die na 1 januari 2024 worden opgeleverd of waarvan de bouw is gestart voor 1 januari 2025.

Eerdere wijzigingen in het woningwaarderingsstelsel

De afgelopen jaren zijn er al verschillende wijzigingen doorgevoerd in het woningwaarderingsstelsel. 

Sinds 2011 wordt bijvoorbeeld de energieprestatie van een woning meegerekend in de puntentelling. In 2015 werd de WOZ-waarde geïntroduceerd als vervanging voor de punten die voorheen werden toegekend aan de woonvorm en woonomgeving.

Vanaf 1 mei 2022 is er een limiet gesteld aan het aantal punten dat wordt toegekend op basis van de WOZ-waarde. Voor woningen met een gereguleerde huurprijs en 142 punten of meer volgens het WWS, is het aandeel van de WOZ-punten beperkt tot maximaal 33%. Deze beperking is bedoeld om te voorkomen dat de WOZ-waarde te veel invloed heeft op de maximale toegestane huurprijs.

Wat zijn de reacties op de nieuwe regeringsplannen?

De reacties op de regeringsplannen voor de regulering van de middenhuur zijn gemengd en variëren afhankelijk van de betrokken belanghebbenden. 

Huurders en huurdersorganisaties

Huurdersorganisaties en huurders zijn over het algemeen positief over de reguleringsplannen. Ze verwelkomen de bescherming van huurders en de beperking van huurprijsstijgingen. Het creëren van een nieuw huursegment voor de middenhuur en het beperken van de jaarlijkse huurprijsstijging wordt gezien als een stap in de goede richting om betaalbare huurwoningen toegankelijker te maken.

Vastgoedbeleggers en verhuurders

Vastgoedbeleggers en verhuurders, met name degenen die actief zijn in de middenhuurmarkt, hebben over het algemeen negatief gereageerd op de reguleringsplannen. Ze maken zich zorgen over verminderde investeringsmogelijkheden en verwachten aanzienlijke huurderving. Vastgoed Belang, de belangenvereniging van kleine woningbeleggers, heeft openlijk kritiek geuit en waarschuwt voor mogelijke negatieve gevolgen, zoals vertraagde nieuwbouwprojecten en beperkte investeringsruimte.

Gemeenten en woningcorporaties

Gemeenten en woningcorporaties hebben gemengde reacties op de reguleringsplannen. Sommige gemeenten en woningcorporaties verwelkomen de maatregelen als een manier om de huurmarkt in evenwicht te brengen en betaalbare huisvesting te bevorderen. Ze zien het als een kans om de druk op de woningmarkt te verminderen en huurders te beschermen. 

Aan de andere kant maken sommige gemeenten en woningcorporaties zich zorgen over de financiële implicaties en de mogelijke beperkingen die de reguleringsplannen met zich meebrengen voor nieuwbouwprojecten.

De politiek

Politieke partijen hebben verschillende standpunten ingenomen ten aanzien van de reguleringsplannen. Linkse partijen steunen over het algemeen de maatregelen als een manier om de huurmarkt te stabiliseren en betaalbare huisvesting te waarborgen. Rechtse partijen hebben juist kritiek geuit en waarschuwen voor mogelijke negatieve gevolgen, zoals verminderde investeringen en verstoring van de marktwerking.


Let op: dit is een algemeen overzicht, individuele reacties kunnen dus variëren. De discussie over de reguleringsplannen is het gesprek van de dag, dus er zullen zeker verdere reacties en aanpassingen volgen.