Inhoudsopgave
Peter Boelhouwer is Hoogleraar Huisvesting systemen aan de TU Delft. Peter is regelmatig te gast bij BNR en schreef op verzoek van NSC van Pieter Omtzigt een essay over de woningmarkt. In Delft vertelt Peter waar de problemen op de woningmarkt vandaan komen en wat er moet gebeuren om het op te lossen.
01:22 Wie is Peter Boelhouwer?
02:30 Woningmarkt als imperfecte markt
05:40 Nederlandse woningmarkt in vergelijking tot het buitenland
11.35 Statische, dynamische en speculatieve markten
17.05 Nederlands woonbeleid sinds de oorlog
21.35 Ontstaan van de woningcorporaties
23.45 Schandalen bij de woningcorporaties
26.35 Groei private sector door Stef Blok
27.46 Cyclisch woonbeleid
30.25 Zwalkend woonbeleid
31.37 Toename van de vraag
39.00 Structurele oplossing voor de woningmarkt
45.30 Regels onder Hugo de Jonge
48.00 Moet de overheid anders worden georganiseerd?
53.00 Insiders en outsiders
1.02.10 Bouwen voor ouderen
1.06.17 Wanneer is de wooncrisis opgelost?
Een frisse blik op de Nederlandse woningmarkt – In gesprek met hoogleraar Peter Boelhouwer
Hoe is de Nederlandse woningmarkt zo in de knel geraakt? Welke rol speelt beleid daarin, en waarom duurt het oplossen ervan zo lang? In de nieuwste aflevering van de Gouden Stenen Podcast zocht ik, Antoine Steenkamer (oprichter van Mijn Verkoopmakelaar), antwoorden bij Peter Boelhouwer, hoogleraar Huisvestingssystemen aan de TU Delft. Regelmatig schuift hij aan bij BNR en hij schreef op verzoek van NSC van Pieter Omtzigt een essay over de woningmarkt. Ik ging langs in Delft om te begrijpen waar het wringt en hoe we de woningcrisis kunnen aanpakken.
Een imperfecte markt als basis
Volgens Boelhouwer is de woningmarkt bij uitstek een ‘imperfecte markt’. Waar je bij veel andere markten verwacht dat vraag en aanbod elkaar vlot vinden, kan dat in de woningmarkt zomaar tien jaar duren. Niet gek, want bouwen kost tijd, en wet- en regelgeving is ingewikkeld. Tegelijkertijd is wonen een eerste levensbehoefte: je kunt niet zonder dak boven je hoofd. Juist die combinatie – een complexe markt en hoge maatschappelijke urgentie – maakt het onderwerp zo boeiend en soms ook frustrerend.
Historisch perspectief
In vergelijking met andere landen is Nederland uniek. Onze sociale huursector is met circa 28% tot 30% de grootste van Europa, terwijl de particuliere huursector relatief klein is. Daar zit een geschiedenis achter.
- Na de Tweede Wereldoorlog:
De overheid wilde snel, goedkoop en veel woningen bouwen. Dat was nodig om lage lonen mogelijk te maken en de wederopbouw te stimuleren. Zo groeiden de woningcorporaties, die al vóór 1945 bestonden, uit tot grote sociale verhuurders. - De jaren 70: grootschalige woningbouw en eigenwoningbezit:
Nederland groeide, werd welvarender en alle grote politieke stromingen stimuleerden het eigenwoningbezit, zij het elk met een eigen ideologische reden. Hierdoor ontstonden fiscale voordelen, zoals de hypotheekrenteaftrek. - Jaren van zwalkend beleid:
Peter Boelhouwer benadrukt dat de overheid regelmatig abrupt van koers verandert. Dan weer ligt de focus op sociale huur, vervolgens moeten beleggers de markt redden, om daarna toch vooral koophuizen te stimuleren. Deze wisselende aanpak verklaart mede waarom de woningmarkt telkens vastloopt.
Knelpunten in de huidige woningmarkt
- Sterk gegroeide woningvraag:
Vanaf 2015 nam de migratie toe, vooral arbeidsmigratie. Ook onze veranderende huishoudenssamenstelling (mensen wonen langer alleen, scheiden vaker, enz.) maakt de vraag naar woningen groter dan ingeschat. - Beperkt aanbod en lange procedures:
Bouwbedrijven gingen tijdens de financiële crisis failliet, veel bouwvakkers zochten ander werk en gemeenten hebben te weinig ambtenaren om vergunningsaanvragen snel af te handelen. Daarnaast kunnen bezwaarschriftenprocedures, beschermd door diverse (milieu)regels, de boel flink vertragen. - Zwalkend beleid en financiering:
De overheid stelt hoge ambities: veel betaalbare (sociale en midden)woningen, binnenstedelijk én duurzaam. Toch is er geen structurele financiering of stabiel regelgevend kader dat ontwikkelaars en corporaties zekerheid geeft. Hierdoor kan de bouw stagneren.
Mogelijke oplossingsrichtingen
Boelhouwer wijst op verschillende manieren om de impasse te doorbreken:
- Meer regie en samenwerking:
Hij noemt de Vinex-periode als voorbeeld: het Rijk, gemeenten en marktpartijen sloegen de handen ineen. Duidelijke afspraken, grondbeleid en gezamenlijke investering zorgden voor productie van honderdduizenden woningen. Ook nu kan het Rijk helpen, bijvoorbeeld via strategische grondinkoop en cofinanciering van grote nieuwbouwlocaties. - Investeer in doorstroming:
Een sleutel ligt bij de vergrijzing: als ouderen geschikte woningen krijgen (bijvoorbeeld in hofjes of levensloopbestendige complexen), komen gezinswoningen vrij. Zo ontstaat er meer dynamiek op de markt, wat ook starters kan helpen. - Stabiliteit en continuïteit in beleid:
Om partijen te motiveren om te bouwen, moet de overheid zich langer committeren aan heldere regels, subsidies en afspraken. Schommelingen in belastingwetgeving (denk aan Box 3 voor particuliere verhuurders) en steeds wisselende bouw- en milieu-eisen zorgen ervoor dat beleggers en bouwers afhaken. - Duidelijke definitie van betaalbaarheid:
De overheid zou ondubbelzinnig moeten stellen: wat is een sociale huurprijs, wat is ‘middenhuur’? Nu ligt dat vaak genuanceerder en komen sommige mensen alsnog in financiële problemen, ondanks huurtoeslag of andere regelingen.
Wanneer is de crisis voorbij?
Zelfs met de beste plannen duurt het tien jaar of langer voordat we voldoende woningen hebben. Het huidige tekort – zo’n 400.000 woningen – is niet binnen één kabinetsperiode opgelost. Maar voorbeelden uit het verleden laten zien dat hogere bouwproducties mogelijk zijn, zolang er een stevige regie en voldoende financiering achter zitten.
Conclusie
Ons gesprek eindigt met een hoopvolle gedachte: de knelpunten in de woningmarkt zijn niet onoplosbaar. Met meer samenwerking tussen overheid, bouwers en beleggers, een stabiele regelgeving en duidelijke keuzes over waar en hoe we bouwen, kan Nederland opnieuw een fase van massale woningbouw ingaan. Of dat lukt, hangt af van politieke wil en de durf om consequent beleid te voeren.
“Mensen zeggen vaak dat bouwen onmogelijk is, maar in andere landen kan het wel in een paar jaar. Nederland kan dat ook. Als we ervoor kiezen.” – Peter Boelhouwer
Benieuwd naar het hele gesprek?
Beluister de volledige aflevering van de Gouden Stenen Podcast met Peter Boelhouwer, waarin we dieper ingaan op de historische achtergrond, internationale verschillen en de praktische stappen om de crisis het hoofd te bieden.
Over de auteur:
Antoine Steenkamer is oprichter van Mijn Verkoopmakelaar en host van de Gouden Stenen Podcast. In elke aflevering duikt hij samen met een ‘spelbepaler’ uit de makelaardij of het vastgoed in de uitdagingen van de Nederlandse woningmarkt.
Meer interviews zoals deze:
Lees hier meer over Mijn Verkoopmakelaar voor makelaars
