Hoe reageert de woningmarkt in tijden van een virus-uitbraak?

De woningmarkt tijdens het Coronavirus

Sinds deze week zijn verscherpte Corona-maatregelen van kracht. Supermarkten draaien ineens overuren en ZZP’ers zitten zonder werk. Het Coronavirus en de bijbehorende maatregelen hebben hele uiteenlopende economische gevolgen voor verschillende markten.

Wij waren benieuwd wat het effect is van een virus-uitbraak op de woningmarkt. 

Om die reden doken wij in de geschiedenis van de gevolgen van epidemieën op de woningmarkt in de hoop iets te leren over wat ons nu te wachten staat met het Corona-virus en de huizenmarkt.

Omdat we zelf geen economen zijn, hebben we gekeken naar wat er in de wetenschap hierover bekend is. Met dank aan Chief Economist Svenja Gudell van de onderzoekstak van Zillow, kwamen wij op het volgende overzicht.

Dit is wat wij hebben geleerd:

1. Historisch dalen huizenprijzen tijdens epidemieën nauwelijks , alleen het aantal woningverkopen neemt af gedurende de uitbraak.
   
   
2. Op basis van de beschikbare informatie uit China, vooral nieuwsberichten, zijn de huizenprijzen in China tijdens de corona-uitbraak niet gezakt en is het aantal verkopen in december en januari met 90% afgenomen.
   
   
3. Ook tijdens de SARS-uitbraak in 2003 waren er in Hong Kong geen significante prijsdaling te zien in de huizenprijzen. Wél nam het aantal verkochte huizen gedurende die periode af met 33-72%.
   
   

4. Tijdens een epidemie zoals de Spaanse griep in 1918 en 1919 of de SARS-uitbraak in 2003 kan de economische activiteit een flinke klap krijgen (tijdelijk zo’n 5-10% van het BBP). Zodra de epidemie weer voorbij is, herstelt de economische activiteit heel snel weer naar het oude niveau.

5. Dit patroon is anders dan bij een gewone recessie die niet door een epidemie wordt veroorzaakt, zoals bijvoorbeeld de kredietcrisis. Dan daalt vaak de economische activiteit voor 6 tot 18 maanden en herstelt deze daarna weer langzaam. 

Korte samenvatting

Wat de huizenmarkt nu in Nederland gaat doen, is niet te voorspellen. Op basis van historische cijfers over virus-uitbraken, lijken de huizenprijzen niet te dalen door een griep-epidemie. Wél is het aantal verkopen tijdens een epidemie stukken lager. Na een virus-uitbraak volgt de woningmarkt meestal de trend die het voor de uitbraak ook volgde: zelfde prijzen en weer het zelfde aantal woningverkopen als er voor.

In China lijkt op dit moment hetzelfde plaats te vinden en de woningmarkt te herstellen. Het aantal verkopen liep tijdelijk terug, maar de huizenprijzen zijn op hetzelfde niveau gebleven. 

Huizenmarkt op dit moment

Om een goed beeld te krijgen van hoe de woningmarkt in China zich heeft ontwikkeld tijdens de de Corona-uitbraak, zijn wij afhankelijk van nieuwsberichten, omdat officiële cijfers nog niet beschikbaar zijn.

Woningmarkt in China tijdens Corona

De huizenprijzen in de grote Chinese steden zijn van december tot januari ligt gestegen met 0,27%. Om dat in perspectief te plaatsen: voor de uitbraak stegen de huizenprijzen veel harder. Er is dus wel een hele lichte invloed op de prijzen te merken. Het aantal verkopen is afgenomen met 90%, volgens een rondgang van China Merchants Securities, of volgens andere bronnen, Huatai Securities, zelfs 98%.

Compleet herstel verwacht

Cijfers over februari zijn er nog niet. Volgens Tanner Brown van MarketWatch, die schreef over de woningmarkt in China tijdens het Corona-virus, gaan vastgoedprofessionals in China er van uit dat zij binnenkort de draad weer kunnen oppakken en het aantal verkopen weer op het oude niveau komt te liggen.

Wat kun je nu het beste doen als je wilt verkopen?

Het goede nieuws is dat dit soort virus-uitbraken niet per se leiden tot waardedalingen van huizen. Het aantal verkopen neemt wel af, tot dat de epidemie weer voorbij is. Historisch vervolgt de woningmarkt gewoon de lijn die het daarvoor al had ingezet.

Voor de opbrengst van de verkoop maakt het niet uit of je een woning nu, of na de uitbraak te koop zet. Wél zal de verkoop tijdens het Coronavirus langer duren. Mensen stellen 'onnodige' contacten uit. Ook kopers zullen dus even niet willen bezichtigen.

Mocht je de gevolgen eerst willen afwachten, dan kun je de aankomende maanden goed gebruiken om de verkoop voor te bereiden. Zodat je klaarstaat als de Corona epidemie voorbij is en het aantal woningverkopen weer gaat toenemen.

Gebruik de tijd die je thuis hebt om de laatste muurtjes en kozijnen te schilderen, alvast een makelaar kiezen die straks mag verkopen en je laten adviseren welke kleine aanpassingen je aan jouw woning kunt doen om de verkoopopbrengst te vergroten.

Verdieping: analyse van de woningmarkt in Hong Kong tijden de SARS-uitbraak in 2003

De meest recente epidemie die in de buurt komt van wat wij nu meemaken, is de SARS-uitbraak in Hong Kong. Doordat deze uitbraak relatief recent is, is er veel data beschikbaar over de economische gevolgen van de uitbraak en de genomen maatregelen.

De SARS-uitbraak begon in november 2002 in de Chinese provincie Guangdong. In februari 2003 werd de eerste besmetting in Hong Kong bevestigd. In maart en april was de epidemie op z’n hoogtepunt. In mei en juni nam deze af, waarna Hong Kong op 23 juni officieel SARS-vrij werd verklaard door de WHO.

Economie van Hong Kong

Voor de SARS-uitbraak groeide de economie van Hong Kong en zakte de werkloosheid gestaag. Het BBP van Hong Kong daalde flink gedurende de uitbraak. De schattingen hiervan lopen uiteen. De meeste auteurs gaan uit van een daling van 5-6% in economische activiteit tijdens de top van de epidemie. In diezelfde periode nam de werkloosheid toe van 7,4% naar 8,7%.

Bron: Zillow Economic Research

Zodra de epidemie voorbij was, volgde de economische groei weer de trendlijn, die het voor de besmetting had ingezet.

Woningmarkt in Hong Kong

De woningmarkt in Hong Kong kende voor de uitbraak een dalende trend. Ook nam het aantal huizen dat werd verkocht , ligt af. 

Bron: Zillow Economic Research

In februari 2003 bereikte de SAR-uitbraak Hong Kong. Het aantal transacties was in de maanden februari, maart, april en mei 2003, 72% lager dan in januari 2003. De woningprijzen daalde tijdens deze periode met 1,6%. Omdat schommelingen van 2 procent op maandbasis wel vaker voorkomen, is niet helemaal zeker te zeggen of dat ‘een gewone schommeling’ is of dat dit werd veroorzaakt door de uitbraak.

Uitstellen van onnodig contact

Grace Wong, onderzoekster naar de woningmarkt tijdens de SARS-uitbraak, verklaart het effect op het aantal transacties door het uitstel gedrag van mensen. Volgens haar stellen mensen onnodig contact uit, tot na de epidemie.

Kortom

Ook in 2003 in Hong Kong had het SARS-virus maar een beperkte invloed op de woningmarkt. Woningprijzen daalden niet significant, alleen het aantal verkochte woningen daalde sterk. Op het moment dat de epidemie voorbij was, herstelde de woningmarkt weer volledige naar de oude situatie. 

Bronnen

Brown, Tanner, 2020. “Coronavirus slows China’s property market to a crawl — and even the most robust real-estate app is no match.” Marketwatch, februari 2020.

Gudell, Svenja, 2020. “Information From Past Pandemics, And What We Can Learn: A Literature Review.” Zillow Research, maart 2020.

Lieber, Ron, 2020. "Buying a Home During a Pandemic." The New York Times, maart 2020.

Mohtashami, Logan, 2020. "Can the housing market withstand the coronavirus?" Housingwire.com, maart 2020.

Taylor, Brown, 2020. "The Spanish Flu and the Stock Market: The Pandemic of 1919." Global Trade Mag, maart 2020

Wong, Grace, 2008. “Has SARS Infected the Property Market? Evidence from Hong Kong.” Journal of Urban Economics 63(1), januari 2008.

https://www.houstonproperties.com/coronavirus-houston-real-estate-impact