Alles over Kosten koper (k.k.)

Gefeliciteerd, je hebt besloten om een huis te kopen! Een spannende stap in je leven waar veel bij komt kijken, zowel emotioneel als financieel. Naast de prijs van de woning zelf zijn er ook nog andere kosten waar je rekening mee moet houden. Eén van de belangrijkste kostenposten is de zogenaamde "kosten koper". Maar wat houden deze kosten precies in en met welke bedragen moet je rekening houden? We leggen het je uit.

Ga direct naar:

• Wat zijn de kosten koper?
• Wat is het percentage van de kosten koper op de aankoopprijs?
• Met welke bedragen moet ik rekening houden bij kosten koper?
• Kosten koper berekenen (overzicht + rekenvoorbeeld)
• Kan ik de kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?
• Zijn de kosten koper fiscaal aftrekbaar?

Het is je vast opgevallen als je op Funda of een andere woningwebsite een woning bekijkt: achter de vraagprijs wordt ‘k.k.’ of ‘v.o.n.’ vermeld. Deze twee afkortingen vertellen jou als koper iets over welke kosten wel en niet in de vraagprijs zijn meegenomen. Zo weet je direct met welke kosten je rekening moet houden bij de aanschaf van jouw woning.

Wat zijn de kosten koper?

Wanneer er kosten koper (k.k.) achter de vraagprijs staan, dan ben jij als koper verantwoordelijk voor de volgende extra kosten:

1. Overdrachtsbelasting
2. Notariskosten
3. Hypotheekkosten (indien van toepassing)
4. Aankoopmakelaar (indien van toepassing)
5. Overige kosten (indien van toepassing)

Als je een huis kosten koper aanschaft, dan betekent dit dus dat je meer kwijt bent dan alleen de koopsom. Nu wil jij natuurlijk weten welke extra kosten dit dan zijn, en om hoeveel geld het gaat. Hieronder zie je een overzicht van de extra kosten die je maakt, naast het betalen van de koopsom. 

Koopsom k.k.
+ overdrachtsbelasting
+ notariskosten
+ hypotheekkosten
+ aankoopmakelaar
_______________________________________
= wat je daadwerkelijk moet betalen    

Vrij op naam 

Zie je ‘v.o.n.’ achter de vraagprijs staan? Dit betekent dat je de woning vrij op naam koopt. Alle wettelijke kosten voor de aankoop van het huis zijn dan al in de prijs meegenomen. Lees hierondermeer over het kopen van een woning vrij op naam. 

• Uitleg over Vrij op Naam (v.o.n.)

Wat is het percentage van de kosten koper op de aankoopprijs?

Als je naar woningen aan het kijken bent, helpt het om snel te kunnen inschatten wat het percentage kosten koper is. Het percentage k.k. ligt gemiddeld gezien tussen de 4,5% en 6,5% van de aankoopprijs. Je kunt een percentage van 5,5% aanhouden. In ons rekenvoorbeeld komen we uit op een percentage van 4,5% van de aankoopprijs (zie hierboven). 

Met welke bedragen moet ik rekening houden bij kosten koper?

Koop je een huis kosten koper, houd dan rekening met de volgende bijkomende kosten (naast de koopsom):

1. Overdrachtsbelasting

De overdrachtsbelasting voor woningen in Nederland in 2023 hangt af van de doelgroep waartoe je behoort:

• Algemeen tarief: 10,4% overdrachtsbelasting over de koopsom k.k.
• Kopers vanaf 35 jaar die zelf in de woning gaan wonen: 2% overdrachtsbelasting over de koopsom k.k.
• Starters jonger dan 35 jaar: geen overdrachtsbelasting*

Voorbeeld: je bent 38 jaar en koopt een woning kosten koper. De koopsom bedraagt € 350.000. Je betaalt dan € 350.000 x * 0,02 = € 7.000 overdrachtsbelasting.

Voor meer informatie over de overdrachtsbelasting verwijzen we je door naar Rijksoverheid.nl.

* Ben je jonger dan 35 jaar en koop je een woning? Dan mag je eenmalig gebruikmaken van de vrijstelling overdrachtsbelasting. Je hoeft dan geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van je huis. Dat scheelt je duizenden euro’s en is dus zeker de moeite waard. De vrijstelling geldt in 2023 tot een taxatiewaarde van € 440.000 en enkel voor woningen die je zelf als hoofdverblijf gaat bewonen. Bij een hogere taxatiewaarde betaal je 2% overdrachtsbelasting.

2. Notariskosten

Bij de aankoop van een huis is het vereist dat je als koper een notaris inschakelt. De notaris zal officiële documenten opstellen, zoals de transportakte en hypotheekakte, die juridisch bindend zijn. Elke notaris hanteert zijn eigen tarieven voor deze diensten. Bovendien worden er kosten in rekening gebracht voor het registreren van de aktes bij het Kadaster.

Notariskosten zijn meestal tussen de € 1.000 en € 3.000. Dit hangt af van de complexiteit van de op te maken stukken. Gemiddeld zijn de notariskosten € 2.000 voor de aankoop van een woning en de hypotheek.

3. Kosten voor de hypotheek (indien van toepassing)

Als je een hypotheek nodig hebt voor de aankoop van je huis, dan krijg je te maken met aanvullende kosten die samenhangen met de hypotheek. Denk aan:

• De kosten voor een hypotheekadviseur: dit kost je gemiddeld € 2.250. Sommige adviseurs vragen een vast bedrag, andere een uurvergoeding. 
• Taxatierapport voor de bank: dit kost je gemiddeld € 750, inclusief BTW en alle onkosten (voorschotten). 
• Hypotheekakte: tot slot moet er voor een hypotheek ook een hypotheekakte bij de notaris worden getekend. Om het overzichtelijk te houden hebben wij deze kosten al bij de notariskosten (zie ‘2. Notariskosten’ hierboven). Je krijgt hiervan één afrekening met daarop de verschillende posten. 

4. Kosten aankoopmakelaar (indien van toepassing)

Het inschakelen van een aankoopmakelaar is niet verplicht, maar er zijn veel mensen die er graag gebruik van maken (het is namelijk geen overbodige luxe in een oververhitte woningmarkt). Laat jij je bijstaan door een aankoopmakelaar? Houd dan rekening met een 'bemiddelingsfee' van ongeveer 1% van de aankoopprijs (k.k.). 

Voor een woning van € 350.000 betaal je dus een ‘aankoopfee’ van € 3.500 aan de aankoopmakelaar. Dit is een flink bedrag, maar wees je ervan bewust dat een aankoopmakelaar je bijstaat en adviseert in het biedings- en onderhandelingsproces. Hierdoor koop je jouw woning al snel aan voor een scherper bedrag. 

Weten met welke kosten je - naast de aankoopprijs en kosten koper - nog meer te maken krijgt bij het kopen van een woning? Je leest het in ons artikel over alle kosten bij het kopen van een huis.

5. Overige kosten (indien van toepassing)

Naast de overdrachtsbelasting, notariskosten, kosten voor de hypotheek en makelaarskosten kun je ook te maken krijgen met:

• Kosten bouwkundige keuring: als je meer inzicht wilt krijgen in de bouwtechnische staat van de woning en mogelijke verborgen gebreken, kun je ervoor kiezen om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren. In het geval van een nieuwbouwwoning wordt dit een ‘opleveringskeuring’ genoemd. Dit is een inspectie door een deskundige, die beoordeelt of het huis in goede staat verkeert en er geen sprake is van verborgen gebreken. De kosten variëren afhankelijk van de woning, de grootte, de locatie en de complexiteit van de inspectie. Voor een standaard bouwkundige keuring kun je rekenen op een prijs tussen de €250 en €450.
• Kosten NHG: de aanvraagkosten voor de Nationale Hypotheek Garantie bedragen in 2023 0,6% van het hypotheekbedrag. Hier staat wel een rentevoordeel tegenover, waardoor je deze kosten snel kunt terugverdienen. 
• Bankgarantie: bij het kopen van een woning sluit je een koopovereenkomst. In de meeste gevallen vereist de verkopende partij dat je als koper na het ondertekenen van de koopakte een waarborgsom stort of een bankgarantie verstrekt. Dit is bedoeld om de verkoper meer zekerheid te geven dat je daadwerkelijk de woning zult afnemen. De waarborgsom is meestal 10 procent van de overeengekomen koopprijs en moet binnen twee weken na ondertekening van de koopakte worden betaald. Als je niet over het benodigde geld beschikt of ervoor kiest om het niet zelf te storten, kun je een bankgarantie laten opstellen. In dat geval staat de bank garant voor het betreffende bedrag. Je betaalt hiervoor meestal 1% van het bedrag waarvoor de bank garant staat.
  
  

Kosten koper berekenen

Algemeen overzicht: bedragen en percentages kosten koper

Overdrachtsbelasting

• 10,4% over de koopsom k.k. (algemeen tarief) 
• 2% over de koopsom k.k. (koper vanaf 35 jaar die zelf in woning gaat wonen)
• Geen overdrachtsbelasting (starters jonger dan 35 die voldoen aan voorwaarden)

Notariskosten

• € 2.000 (gemiddelde notariskosten incl. kosten hypotheekakte)

Kosten voor de hypotheek (indien van toepassing)

• € 2.250 (gemiddelde kosten hypotheekadviseur)

• € 750 (gemiddelde kosten taxatierapport)

Kosten aankoopmakelaar (indien van toepassing)

• 1% van de aankoopprijs k.k.

Overige kosten (indien van toepassing)

• € 350 (gemiddelde kosten bouwkundige keuring)

• 0,6% hypotheekbedrag (kosten NHG)

• 1% van garantiebedrag (kosten bankgarantie)

Rekenvoorbeeld kosten koper

Hieronder lees je een voorbeeldberekening van de kosten koper bij een aankoopprijs van € 350.000 van een persoon van 38 jaar die de woning zelf gaat bewonen (als hoofdverblijf). Hij heeft een hypotheek nodig voor de volledige aankoopprijs en hij maakt gebruik van een aankoopmakelaar. Hij laat een bouwkundige keuring uitvoeren, heeft geen bankgarantie nodig en maakt geen gebruik van de NHG.

Kan ik de kosten koper meefinancieren in mijn hypotheek?

Met het ‘meefinancieren’ van de kosten koper wordt de vraag bedoeld of je de extra kosten (die je kwijt bent aan koster koper) mee mag nemen in je hypotheek. Vroeger kon dit, maar sinds 2018 zijn de regels voor de maximale hypotheek aangescherpt. Dit betekent (o.a.) dat je in 2023 maximaal 100% van de woningwaarde mag lenen. 

Bijkomende kosten, zoals de kosten koper, kunnen dus niet worden meegenomen in de hypotheek, tenzij de woningwaarde meer is dan de aankoopprijs (hogere taxatiewaarde). Je moet in de meeste gevallen dus genoeg spaargeld hebben om deze kosten te kunnen betalen. Denk voor de kosten koper (k.k.) aan een bedrag van ongeveer 4-6% van de totale kosten van het huis.

Zijn de kosten koper fiscaal aftrekbaar?

Aftrekposten zijn kosten die je als geheel kunt aftrekken van de inkomstenbelasting. Een deel van de kosten koper (k.k.) kosten kun je aftrekken van de belasting.

De volgende kosten zijn eenmalig aftrekbaar:

• Hypotheekadvies
• Notariskosten voor hypotheek
• Taxatierapport
• Aanvraag Nationale Hypotheek Garantie

De volgende kosten zijn niet aftrekbaar

• Overdrachtsbelasting
• Aankoopmakelaar

Als basisregel zijn alle kosten die verbonden zijn met het verkrijgen van een hypotheek aftrekbaar. Alle andere kosten zijn niet aftrekbaar. Voor meer informatie over de aftrekposten verwijzen we je door naar de Belastingdienst. 

Meer over het kopen van een woning:

Bieden op een huis: hoe werkt het?

Samen met je ouders een huis kopen (5 manieren)

Een huis kopen: hoe doe je dat?

Alles wat je moet weten over erfpacht

Vind de beste makelaar voor de verkoop van jouw huis

Amsterdam

Utrecht

Rotterdam

Den Haag

Eindhoven

Almere

Haarlem

Den Bosch

Groningen

Nijmegen

Heerlen

Maastricht

For English:

• A step-by-step guide on selling property in the Netherlands

Veelgestelde vragen over k.k. (Kosten Koper)

• Wat betekent k.k. achter de vraagprijs?

  'k.k.' betekent dat de woning Kosten Koper wordt aangeboden. Dat betekent dat je naast het aankoopbedrag ook de kosten voor de notaris en de overdrachtsbelasting moet betalen. Daarnaast kan er sprake zijn van andere kosten, zoals hypotheekkosten en makelaarskosten. Het tegenovergestelde van k.k. is v.o.n. (Vrij op naam). Een vraagprijs v.o.n. betekent dat alle kosten voor de aankoop van het huis al in de vraagprijs zijn meegenomen.

• Welke kosten komen er bij als de vraagprijs k.k. is?

  Als er achter een vraagprijs ‘k.k.’ staat, dan betekent dat jij als koper de volgende extra kosten moet betalen:

  • Overdrachtsbelasting
  • Notariskosten
  • Hypotheekkosten (indien van toepassing)
  • Aankoopmakelaar (indien van toepassing)
  • Overige kosten (indien van toepassing)

• Wat is het percentage van de kosten koper op de aankoopprijs?

  Als je bezig bent met het zoeken naar een woning, is het handig om snel een inschatting te kunnen maken van het percentage kosten koper. Over het algemeen ligt dit percentage tussen de 4,5% en 6,5%. Een gemiddelde van 5,5% kan als referentie dienen. In ons rekenvoorbeeld zie je welke kosten welk aandeel hebben in de berekening.

• Kun je de extra kosten meefinancieren in de hypotheek?

  In de meeste gevallen kan dat niet. Sinds 2018 mag je namelijk niet meer dan 100% van de taxatiewaarde financieren. Als de aankoopprijs van jouw woning even hoog is als de taxatiewaarde, dan moet je de extra kosten bovenop de vraagprijs voor kosten koper uit eigen zak betalen. Je kunt dit bedrag dan niet betalen uit je hypotheek. Is de taxatiewaarde van je woning hoger dan de aankoopprijs, dan kun je de kosten koper wel meefinancieren.